상속으로 주택이 두 채가 된 경우의 1주택 비과세 특례 — 적용 요건과 세액 계산
최종 확인 2026-10-16최근 변경 내역
- 종부세 주택 수에서 빠지는 상속주택 기준을 시행령 원문대로(5년 미경과·지분율 40% 이하·지분 공시가 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하) 바로잡고, 보유 3년 미만이면 장기보유특별공제를 적용하지 않도록 계산을 고쳤습니다. 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 시행령 제4조의3(주택 수 계산)
부모가 남긴 주택을 상속받으면 기존에 보유하던 주택과 합쳐 형식상 2주택이 됩니다. 세법은 이 경우를 그대로 다주택으로 보지 않고, 요건을 갖추면 상속받은 주택을 주택 수에서 제외한 상태로 기존 주택을 1세대 1주택으로 계산합니다. 핵심 요건은 두 가지입니다. 어느 주택을 먼저 양도하는지, 그리고 기존 주택을 상속 전에 취득했는지 후에 취득했는지입니다. 이 두 요건에 따라 세액이 수억 원 달라집니다. 아래에서는 계산기가 이 판정을 내리는 순서를 설명합니다.
산식과 계산 단계
계산 방법
- 특례 적용 자격을 먼저 판정합니다세 가지를 동시에 봅니다. 양도하려는 일반주택을 상속 개시 전부터 가지고 있었는지, 그 주택의 보유 기간이 2년 이상인지, 그리고 상속 당시 세대 상황이 특례 경로에 들어오는지입니다. 첫 번째 조건을 충족하지 못하면 나머지 요건을 모두 갖추어도 특례가 적용되지 않습니다.특례 적격 = (상속 전 취득) AND (보유 2년 이상) AND (세대 요건 충족)
- 양도차익을 산출하고 12억 원 기준을 적용합니다양도가액에서 취득가액을 뺀 값이 양도차익입니다. 양도가액이 12억 원 이하이고 특례 요건을 충족하면 과세 대상 차익은 0이 되어 세액도 0원입니다. 차익의 크기와는 무관합니다. 12억은 차익이 아니라 양도가액 기준이라는 점에 유의해야 합니다.양도차익 = 양도가액 − 취득가액 / 양도가액 ≤ 12억이면 과세 차익 = 0
- 12억 초과 시 초과분 비율만큼만 과세합니다고가주택은 전부 과세하는 것이 아니라 12억을 넘는 부분의 비중만큼만 과세합니다. 양도가 18억에 차익 9억이면 초과 비율이 (18억−12억)÷18억이므로 과세 대상 차익은 3억으로 줄어듭니다. 12억 이하 부분의 비과세는 그대로 유지됩니다.과세 대상 차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
- 장기보유특별공제는 거주 여부에 따라 계산 경로가 갈립니다보유 3년 이상이고 거주 기간이 2년 이상이면 보유분과 거주분을 각각 연 4%씩 쌓아 최대 80%까지 공제합니다. 보유 3년 미만이면 장기보유특별공제가 없습니다. 거주 요건을 충족하지 못하면 보유 기간에 연 2%만 적용되어 최대 30%로 제한됩니다. 같은 주택, 같은 차익이라도 실거주 여부에 따라 공제율이 두 배 이상 차이 납니다.보유 3년 이상 · 거주 2년 이상: min(보유×4%, 40%) + min(거주×4%, 40%) / 거주 2년 미만: min(보유×2%, 30%) / 보유 3년 미만: 0%
- 과세표준을 산출하고 누진세율을 적용합니다과세 대상 차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원을 뺀 금액이 과세표준입니다. 이 값을 6%부터 45%까지의 누진 구간에 적용해 산출세액을 계산하고, 마지막에 지방소득세 10%를 더합니다. 화면에 표시되는 세액은 지방소득세까지 포함된 총 납부액입니다.과세표준 = 과세 차익 − 장특공 − 250만 / 최종세액 = 산출세액 × 1.1
- 특례 미적용 세액을 별도로 계산해 차액을 표시합니다비교 기준선은 상속주택을 일반 주택으로 보아 기본세율로 과세하는 경우입니다. 다주택자 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝났으므로, 조정대상지역 주택이면 실제 세액은 이보다 클 수 있습니다. 이 경우 12억 비과세가 적용되지 않아 차익 전액이 과세 대상이 되고, 공제도 보유 연 2% 경로만 적용됩니다. 두 세액의 차이가 절세액으로 표시되며, 이는 매도 순서 요건을 지켜 얻는 세액 차이입니다.절세액 = 특례 미적용 세액 − 특례 적용 세액
조건별 계산 사례
사례
사례 A. 상속 전부터 보유하던 아파트를 11억에 매도 (취득 6억, 보유 8년·거주 5년, 단독 상속·별도 세대)
입력 조건상속주택 1채 + 기존 일반주택 1채, 기존 주택을 먼저 양도
적용 과정양도차익은 5억 원이지만 양도가액 11억이 12억 이하이므로 과세 대상 차익이 발생하지 않습니다. 특례를 적용받지 못하면 5억 전액이 과세 대상이 되어 세액이 발생합니다.
산출 결과특례 적용 세액 0원 / 특례 미적용 세액 155,166,000원 → 절세액 155,166,000원
차익 5억에 대한 세액이 0원입니다. 상속받은 주택을 먼저 양도했다면 기존 주택이 이후 1주택이 되더라도 이 시점의 비과세는 적용되지 않습니다. 매도 순서에 따라 세액이 1억 5천만 원 차이 나는 경우입니다.
사례 B. 18억에 매도 (취득 9억, 보유 10년·거주 10년, 공동상속 지분 최다자·별도 세대)
입력 조건고가주택 구간, 거주 요건을 충분히 채운 경우
적용 과정차익 9억 중 12억 초과 비율만큼인 3억이 과세 대상이 되고, 보유 40%와 거주 40%를 합친 80% 장기보유특별공제가 적용되어 2억 4천만 원이 공제됩니다. 남은 과세표준에 누진세율과 지방소득세가 적용됩니다.
산출 결과특례 적용 세액 8,844,000원 / 특례 미적용 세액 291,951,000원 → 절세액 283,107,000원
차익 9억 거래의 최종 세액이 880만 원대입니다. 12억 초과분만 과세하는 구조와 80% 공제가 함께 적용되어 실효세율이 1% 미만으로 낮아집니다. 공동상속 지분 최다자라도 일반주택을 먼저 양도하면 특례가 적용된다는 점도 확인할 수 있습니다.
사례 C. 상속 이후에 새로 산 집을 9억에 매도 (취득 5억, 보유 6년, 공동상속 소수 지분자)
입력 조건상속 개시 후 취득한 일반주택을 양도하는 경우
적용 과정상속주택 지분이 소수여서 주택 수 판정에서는 유리하지만, 양도하려는 주택 자체가 상속 이후 취득분이므로 특례가 배제됩니다. 차익 4억이 그대로 과세 대상이 되고 보유 연 2% 경로의 공제만 적용됩니다.
산출 결과최종 세액 125,246,000원 / 절세액 0원 — 판정은 "특례 적용 불가: 상속 이후 취득한 주택"
소수 지분이라는 유리한 조건이 있어도 결과는 달라지지 않습니다. 특례는 상속 당시 이미 보유하던 주택에 적용되며, 상속 이후 새로 취득한 주택에는 적용되지 않습니다.
구간·유형별 기준 비교
기준표
조건별 최종 세액 비교계산기 산출값
| 조건 | 양도가 / 차익 | 특례 적용 세액 | 특례 미적용 세액 | 차액 |
|---|---|---|---|---|
| 상속 전 취득 · 보유8 거주5 | 11억 / 5억 | 0원 | 155,166,000원 | 155,166,000원 |
| 상속 전 취득 · 보유10 거주10 | 18억 / 9억 | 8,844,000원 | 291,951,000원 | 283,107,000원 |
| 상속 전 취득 · 동거봉양 · 보유5 거주3 | 15억 / 7억 | 18,705,500원 | 250,371,000원 | 231,665,500원 |
| 상속 후 취득 · 보유6 | 9억 / 4억 | 125,246,000원 (특례 배제) | 125,246,000원 | 0원 |
맨 아래 줄만 특례가 배제된 경우입니다. 양도가가 가장 낮고 차익도 가장 작은데 세액은 두 번째로 큽니다. 금액 크기가 아니라 특례 적격 여부가 결과를 좌우한다는 의미입니다.
용어 설명
용어
- 상속 개시일피상속인이 사망한 날입니다. 기존 주택을 이 날 전에 취득했는지 후에 취득했는지가 특례 판정의 기준이 됩니다.
- 일반주택상속받은 주택 외에 본래 보유하고 있던 주택을 가리킵니다. 특례는 이 주택을 양도할 때 적용됩니다.
- 선순위 상속주택피상속인이 여러 채를 남긴 경우 정해진 순위에 따라 특례 대상이 되는 한 채를 말합니다.
- 소수 지분공동상속에서 지분이 가장 크지 않은 상속인의 몫입니다. 주택 수 판정에서 제외되는 경우가 있습니다.
- 고가주택 안분 과세양도가액이 12억을 넘을 때 초과분 비율만큼만 차익을 과세 대상으로 잡는 방식입니다.
- 장기보유특별공제보유 기간(및 요건 충족 시 거주 기간)에 따라 양도차익에서 일정 비율을 차감하는 공제입니다.
- 동거봉양 합가고령의 직계존속을 모시기 위해 세대를 합친 경우로, 별도의 기간 요건이 붙는 특례 경로가 적용됩니다.
