기본공제 확대와 세액공제 중 어느 쪽이 유리한가 — 두 계산 방식의 교차점
최종 확인 2026-10-16최근 변경 내역
- 과세표준 12억 원 초과 구간 세율을 현행 종합부동산세법 제9조대로 바로잡았습니다: 12억~25억 1.4%·25억~50억 2.0%·50억 초과 2.7% → 1.3%·1.5%·50억~94억 2.0%·94억 초과 2.7%. 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제9조(세율 및 세액)
같은 주택 한 채에 세금 계산 방식이 두 가지입니다. 부부가 지분을 절반씩 보유하면 각자 기본공제를 받아 공제 총액이 커지고, 1세대 1주택자로 보는 특례를 신청하면 공제액은 줄지만 고령자·장기보유 세액공제가 적용됩니다. 두 방식은 동시에 적용되지 않습니다. 유불리는 공시가격·보유기간·나이 세 변수에 따라 결정되며, 공시가격이 오르면 결과가 뒤집히기도 합니다. 아래에서는 이 계산기가 두 방식을 나란히 계산해 교차점을 찾는 과정을 설명합니다.
산식과 계산 단계
계산 방법
- 공동명의 방식은 지분별로 먼저 나눕니다공시가격을 절반으로 나눠 각자의 몫을 만들고, 그 각각에서 1인당 기본공제를 뺍니다. 두 사람 몫을 합치면 공제 총액은 18억 원입니다. 공시가격이 18억 원 이하라면 이 방식에서는 과세표준이 0이 되어 세금이 발생하지 않습니다.1인 과세표준 = max(0, (공시가격 × 50% − 9억) × 공정시장가액비율)
- 특례 트랙은 한 사람 기준으로 12억을 뺍니다공동명의라도 1세대 1주택자로 보아 계산하는 방식입니다. 공제액이 18억에서 12억으로 줄어 과세표준은 커집니다. 이 단계까지는 불리하지만, 세액공제 단계에서 결과가 달라집니다.특례 과세표준 = max(0, (공시가격 − 12억) × 공정시장가액비율)
- 누진세율을 적용해 산출세액을 계산합니다두 방식 모두 같은 누진 세율표를 사용합니다. 2주택 이하 세율은 과세표준 3억 이하 0.5%, 6억 이하 0.7%, 12억 이하 1.0%, 25억 이하 1.3%, 50억 이하 1.5%, 94억 이하 2.0%, 94억 초과 2.7%로 구간이 올라갈수록 높아집니다. 공동명의는 각자 낮은 구간에 머물 가능성이 크고, 특례는 한 사람에게 합산되어 높은 구간이 적용된다는 차이가 여기서 생깁니다.산출세액 = 누진구간표(과세표준)
- 재산세 중복분을 공제합니다같은 주택에 재산세가 이미 부과되므로 이중 부담을 조정합니다. 계산기는 산출세액에서 일정 비율을 공제하는 방식으로 이 조정 효과를 단순화해 반영합니다. 두 방식에 동일하게 적용되므로 상대 비교에는 영향을 주지 않습니다.조정 후 세액 = 산출세액 − 재산세 중복분
- 특례 방식에만 고령자·장기보유 세액공제를 적용합니다연령 공제와 보유기간 공제를 더한 비율만큼 세액을 공제합니다. 만 70세 이상 40%와 15년 이상 보유 50%를 합치면 합산 한도인 80%까지 올라갑니다. 공동명의 방식에는 이 공제가 적용되지 않는다는 점이 두 방식의 핵심 차이입니다.특례 세액 = 조정 후 세액 × (1 − min(연령공제 + 보유공제, 80%))
- 농어촌특별세를 더해 총액을 산출하고 두 방식을 비교합니다종합부동산세에는 농어촌특별세가 일정 비율로 부과됩니다. 계산기는 두 방식 각각에 이를 더해 최종 총액을 산출하고, 세액이 작은 쪽을 추천 방식으로 판정해 차액을 표시합니다.총 부담 = 종부세 + 농어촌특별세 / 추천 = min(공동명의 총액, 특례 총액)
조건별 계산 사례
사례
사례 A. 공시가격 18억 · 보유 5년 이상 · 만 65세 이상
입력 조건부부 50:50 / 공정시장가액비율 60% / 세액공제율 50%(고령 30% + 보유 20%)
적용 과정공동명의 방식에서는 1인당 9억 원 지분이 기본공제로 전액 차감되어 과세표준이 0이 됩니다. 특례 방식은 과세표준이 3억 6,000만 원이며 50% 세액공제를 적용해도 세금이 남습니다.
산출 결과공동명의 0원 · 특례 921,600원 → 공동명의가 921,600원 유리
세액공제율이 50%여도 특례가 불리합니다. 공동명의 방식은 과세표준 자체가 발생하지 않기 때문입니다. 공시가격이 18억 이하인 구간에서는 공동명의 기본 방식이 유리합니다.
사례 B. 공시가격 25억 · 보유 15년 이상 · 만 70세 이상
입력 조건부부 50:50 / 공정시장가액비율 60% / 세액공제율 80%(고령 40% + 보유 50%, 한도 적용)
적용 과정공동명의는 1인당 과세표준이 2억 1,000만 원씩으로 합산 세액은 2,016,000원입니다. 특례는 과세표준이 7억 8,000만 원으로 훨씬 크지만 80% 세액공제를 적용하면 1,036,800원으로 줄어듭니다.
산출 결과공동명의 2,016,000원 · 특례 1,036,800원 → 특례가 979,200원 유리
과세표준이 3.7배 큰 쪽의 세금이 절반입니다. 세액공제는 산출세액 전체에 적용되므로, 공제율이 한도에 이르면 그 효과가 기본공제 차이보다 큽니다. 고령·장기보유 요건을 모두 갖춘 경우 특례 신청을 반드시 계산해 보아야 하는 이유입니다.
사례 C. 공시가격 20억 · 보유 5년 미만 · 만 60세 미만
입력 조건부부 50:50 / 공정시장가액비율 60% / 세액공제율 0%
적용 과정공동명의는 1인당 과세표준이 6,000만 원으로 합산 세액은 576,000원입니다. 특례는 과세표준이 4억 8,000만 원이고 공제율이 0%이므로 2,649,600원이 그대로 산출됩니다.
산출 결과공동명의 576,000원 · 특례 2,649,600원 → 공동명의가 2,073,600원 유리
세액공제 요건을 하나도 충족하지 못한 상태에서 특례를 신청하면 기본공제만 6억 원 줄어드는 구조입니다. 젊은 부부에게 특례는 고려 대상이 아니며, 연령과 보유기간이 늘어남에 따라 매년 다시 계산해야 합니다.
구간·유형별 기준 비교
기준표
세액공제율 80%(만 70세 이상·15년 이상 보유) 고정, 공시가격만 올렸을 때계산기 실제 산출값
| 공시가격 | 공동명의 총액 | 특례 총액 | 유리한 쪽 | 차액 |
|---|---|---|---|---|
| 18억 원 | 0원 | 368,640원 | 공동명의 | 368,640원 |
| 20억 원 | 576,000원 | 529,920원 | 특례 | 46,080원 |
| 22억 원 | 1,152,000원 | 691,200원 | 특례 | 460,800원 |
| 25억 원 | 2,016,000원 | 1,036,800원 | 특례 | 979,200원 |
| 30억 원 | 3,686,400원 | 1,612,800원 | 특례 | 2,073,600원 |
18억에서는 공동명의가 유리하지만 20억부터 특례가 유리해지고, 공시가격이 오를수록 격차가 빠르게 커집니다. 세액공제가 최대치일 때의 결과이므로, 공제율이 낮으면 교차점은 훨씬 높은 공시가격에서 형성됩니다.
용어 설명
용어
- 공시가격정부가 산정해 공개하는 부동산 가격입니다. 종합부동산세를 비롯한 각종 세금과 부담금의 기준이 됩니다.
- 공정시장가액비율공제 후 금액에 곱해 과세표준을 만드는 비율입니다. 이 비율이 낮아지면 실제 세 부담도 함께 낮아집니다.
- 기본공제과세표준을 계산할 때 공시가격에서 차감하는 금액입니다. 공동명의는 각자에게, 특례는 한 사람 기준으로 적용됩니다.
- 1세대 1주택자 특례공동명의 주택을 1세대 1주택자로 보아 과세받는 방식입니다. 신청해야 적용되며 세액공제를 쓸 수 있게 됩니다.
- 고령자 세액공제소유자의 연령에 따라 세액을 일정 비율 감면하는 공제입니다. 나이가 많을수록 공제율이 높습니다.
- 장기보유 세액공제보유기간에 따라 세액을 감면하는 공제입니다. 오래 보유할수록 공제율이 올라갑니다.
- 농어촌특별세종합부동산세에 일정 비율로 부과되는 목적세입니다. 본세가 줄면 함께 줄어듭니다.
