5% 상한은 보증금이 아니라 환산보증금에 적용됩니다
최종 확인 2026-10-16최근 변경 내역
- 한국은행 기준금리가 2026년 8월 27일부터 연 3.00%가 되어 「주택임대차보호법 시행령」 제9조의 전월세 전환율 상한(기준금리 + 2%p, 10% 중 낮은 비율)이 5.0%가 되었으므로, 계산기 기본 전환율과 사례·비교표를 5.0% 기준으로 다시 계산했습니다. 한국은행 「한국은행 기준금리 추이」
계약 갱신 시 가장 많이 혼동하는 부분입니다. 임대인은 "보증금 5% 올리고 월세도 5% 올리자"고 하고, 임차인은 "두 번 올리는 것 아니냐"고 합니다. 둘 다 계산 구조를 오해한 것입니다. 법이 상한을 두는 대상은 보증금이나 월세 각각이 아니라 둘을 합산한 환산보증금입니다. 보증금과 월세를 어떻게 배분하든 환산보증금 총액이 기존의 1.05배를 넘지 않으면 됩니다. 이 구조를 이해하면 전세를 반전세로 바꿀 때 받을 수 있는 월세 한도도 바로 산출됩니다. 아래에서는 계산기가 산출하는 네 개의 값을 순서대로 설명합니다.
산식과 계산 단계
계산 방법
- 보증금과 월세를 하나의 환산보증금으로 합칩니다월세를 연간 금액으로 환산한 뒤 전환율로 나누면 그 월세가 보증금으로 환산했을 때 얼마인지가 나옵니다. 여기에 실제 보증금을 더한 값이 환산보증금입니다. 순수 전세라면 월세가 0이므로 환산보증금이 곧 보증금입니다. 이 단계에서 보증금과 월세가 하나의 기준으로 통일됩니다.환산보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
- 환산보증금에 1.05를 곱해 법정 상한선을 만듭니다계산의 핵심 단계입니다. 보증금에 따로, 월세에 따로 5%를 곱하는 것이 아니라 합쳐진 총액에 한 번만 5%를 얹습니다. 여기서 나온 금액이 갱신 계약에서 임대인이 받을 수 있는 임대료의 총 가치 상한입니다.상한 환산보증금 = 환산보증금 × 1.05
- 순수 전세로만 올릴 경우의 최대 보증금을 따로 계산합니다월세를 전혀 두지 않고 전세로만 갱신한다면 기존 보증금에 1.05를 곱한 값이 그대로 상한입니다. 계산기는 이 값을 별도 카드로 보여줍니다. 기존에 월세가 있었다면 이 숫자는 상한 환산보증금보다 작으므로, 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.순수 전세 최대 보증금 = 기존 보증금 × 1.05
- 신규 보증금을 정하면 남는 몫이 전부 월세 한도가 됩니다상한 환산보증금에서 새로 정한 보증금을 뺀 차액이 월세로 돌릴 수 있는 여유분입니다. 여기에 전환율을 곱하고 12로 나누면 월 단위 금액이 나옵니다. 보증금을 낮게 잡을수록 이 차액이 커지므로 허용 월세가 가파르게 올라갑니다. 반전세 전환 협의의 결과는 실질적으로 이 산식으로 결정됩니다.최대 허용 월세 = (상한 환산보증금 − 신규 보증금) × 전환율 ÷ 12
- 전환율은 낮을수록 임차인에게 유리하게 작동합니다전환율이 분모에 들어가는 1단계에서는 낮을수록 환산보증금이 커지고, 분자에 들어가는 4단계에서는 낮을수록 월세가 작아집니다. 같은 보증금 감액분을 월세로 바꿀 때 전환율이 낮으면 임차인이 내야 할 월세가 줄어든다는 뜻입니다. 그래서 법이 이 비율에 상한을 걸어 둔 것입니다.전환율 ↓ → 동일 보증금 감액분 대비 월세 부담 ↓
- 계산 결과는 상한이지 인상 의무액이 아닙니다법 조문은 "초과하여 청구할 수 없다"고 되어 있을 뿐, 5%를 무조건 올릴 수 있다고 정하지 않았습니다. 증액 청구 자체가 조세 부담이나 경제 사정 변동 등 사유가 있을 때 인정되는 구조이고, 최종 금액은 협의로 정해집니다. 계산 결과는 협의 가능한 상한으로 보아야 합니다.실제 인상액 ≤ 계산된 법정 상한
조건별 계산 사례
사례
사례 A. 보증금 3억 원 + 월세 30만 원, 보증금을 그대로 두고 갱신
입력 조건기존 보증금 3억 원, 월세 30만 원, 전환율 5.0%, 신규 보증금도 3억 원
적용 과정월세 30만 원을 보증금으로 환산하면 7,200만 원이라 환산보증금은 372,000,000원이 됩니다. 여기에 1.05를 곱해 상한 환산보증금 390,600,000원이 나오고, 보증금 3억 원을 빼고 남은 9,060만 원이 월세 몫으로 돌아갑니다.
산출 결과최대 허용 월세 377,500원 (월 37.8만 원) — 기존 30만 원 대비 77,500원 인상 여력
보증금을 동결했으므로 인상분이 전부 월세에 반영되었습니다. 30만 원의 5%인 1만 5천 원이 아니라 7만 원 넘게 올릴 수 있는 이유는 보증금 3억 원에 적용될 수 있었던 5% 인상 여력까지 월세로 넘어왔기 때문입니다. 보증금을 동결하면 그 대가가 월세로 청구된다는 뜻입니다.
사례 B. 보증금 2억 원 + 월세 50만 원, 보증금 유지
입력 조건기존 보증금 2억 원, 월세 50만 원, 전환율 5.0%, 신규 보증금도 2억 원
적용 과정월세 50만 원 환산분 1억 2,000만 원을 더해 환산보증금 320,000,000원이 나옵니다. 1.05를 곱하면 상한 환산보증금 336,000,000원이고, 보증금 2억 원을 뺀 1억 3,600만 원이 월세 전환 대상입니다.
산출 결과최대 허용 월세 566,667원 (월 56.7만 원) — 기존 월세 대비 66,667원 인상 여력
사례 A와 구조는 같지만 보증금 대비 월세 비중이 커서 인상 여력이 다르게 산출됩니다. 임대인이 "월세만 6만 원 올리자"고 하면 상한 이내이지만, "월세 10만 원 올리자"고 하면 상한을 초과합니다. 이 경계는 계산 없이는 확인하기 어렵습니다.
사례 C. 보증금 3억 원 + 월세 30만 원을 보증금 2억 원짜리 반전세로
입력 조건기존 보증금 3억 원, 월세 30만 원 → 신규 보증금 2억 원 제안, 전환율 5.0%
적용 과정상한 환산보증금은 사례 A와 동일한 390,600,000원입니다. 신규 보증금 2억 원을 빼면 1억 9,060만 원이 월세로 환산될 몫이 되고, 전환율을 적용해 월 단위로 나눕니다.
산출 결과최대 허용 월세 794,167원 (월 79.4만 원)
보증금을 1억 원 낮추면 월세 한도가 37만 원대에서 79만 원대로 두 배가 넘습니다. 반환받는 1억 원의 대가로 매월 약 41만 7천 원, 연간 500만 원을 더 부담하는 구조입니다. 반전세 제안을 받으면 반환받는 보증금의 운용처와 수익을 먼저 검토해야 합니다.
구간·유형별 기준 비교
기준표
신규 보증금 배분에 따른 월세 한도 변화계산기 실제 산출값 (법정 전환율 상한 5.0% 기준)
| 기존 조건 | 신규 보증금 | 상한 환산보증금 | 최대 허용 월세 |
|---|---|---|---|
| 보증금 3억 / 월세 30만 원 | 3억 원 | 39,060만 원 | 377,500원 |
| 보증금 3억 / 월세 30만 원 | 2억 원 | 39,060만 원 | 794,167원 |
| 보증금 2억 / 월세 50만 원 | 2억 원 | 33,600만 원 | 566,667원 |
| 보증금 1억 / 월세 70만 원 | 5,000만 원 | 28,140만 원 | 964,167원 |
| 보증금 5,000만 / 월세 90만 원 | 5,000만 원 | 27,930만 원 | 955,417원 |
위 두 행은 기존 조건이 완전히 같은데 신규 보증금만 1억 원 차이가 납니다. 그 결과 허용 월세는 두 배 넘게 차이가 납니다. 상한 환산보증금은 기존 계약으로 이미 고정되어 있으므로, 협상에서 실제로 움직일 수 있는 변수는 보증금과 월세의 배분 비율뿐입니다.
용어 설명
용어
- 환산보증금월세를 보증금 가치로 바꿔 보증금과 합친 금액입니다. 보증금과 월세를 하나의 기준으로 비교하기 위한 개념으로, 5% 상한 판정의 실제 대상입니다.
- 전월세 전환율보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 법정 상한이 있어 임대인이 임의로 높게 적용할 수 없습니다.
- 계약갱신요구권임차인이 기존 계약을 2년 더 연장하도록 요구할 수 있는 권리입니다. 1회에 한해 행사할 수 있습니다.
- 묵시적 갱신만료 전 일정 시점까지 양측이 아무 통지를 하지 않아 종전 조건대로 자동 연장되는 것입니다. 갱신요구권은 그대로 남습니다.
- 강행규정당사자가 합의로 배제할 수 없는 법 규정입니다. 임차인에게 불리한 약정은 합의가 있어도 효력이 없습니다.
- 확정일자임대차계약서에 공적으로 날짜를 부여받아 보증금 우선변제권의 기준 시점을 확보하는 절차입니다. 보증금을 증액하면 다시 받아야 합니다.
- 주택임대차분쟁조정위원회임대차 관련 분쟁을 소송 전에 조정하는 공적 기구입니다. 차임 증감, 보증금 반환 등 사안을 다룹니다.
