5%는 보증금에 곱하는 게 아닙니다 — 환산보증금이라는 하나의 숫자에 곱합니다
최종 확인 2026-09-17계약 갱신을 앞두고 가장 많이 어긋나는 지점이 여기입니다. 임대인은 "보증금 5% 올리고 월세도 5% 올리자"고 하고, 임차인은 "그럼 두 번 올리는 거 아니냐"고 합니다. 둘 다 계산 구조를 오해한 겁니다. 법이 상한을 거는 대상은 보증금도 월세도 아니라 둘을 하나로 합친 환산보증금입니다. 보증금과 월세를 어떻게 나누든 환산보증금 총액이 기존의 1.05배를 넘지 않으면 됩니다. 이 구조를 이해하면 전세를 반전세로 바꿀 때 월세를 얼마까지 받을 수 있는지도 자동으로 풀립니다. 계산기가 돌리는 네 개의 숫자를 순서대로 뜯어보겠습니다.
계산기가 돌리는 산식, 단계별로 뜯어보기연산 로직
- 보증금과 월세를 하나의 환산보증금으로 합칩니다월세를 연간 금액으로 환산한 뒤 전환율로 나누면 그 월세가 보증금으로 환산했을 때 얼마인지가 나옵니다. 여기에 실제 보증금을 더한 값이 환산보증금입니다. 순수 전세라면 월세가 0이므로 환산보증금이 곧 보증금입니다. 이 단계에서 보증금과 월세가 서로 교환 가능한 하나의 화폐 단위로 통일됩니다.환산보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
- 환산보증금에 1.05를 곱해 법정 상한선을 만듭니다이 한 줄이 계산기의 심장입니다. 보증금에 따로, 월세에 따로 5%를 곱하는 게 아니라 합쳐진 총액에 한 번만 5%를 얹습니다. 여기서 나온 금액이 갱신 계약에서 임대인이 받을 수 있는 임대료의 총 가치 상한입니다.상한 환산보증금 = 환산보증금 × 1.05
- 순수 전세로만 올릴 경우의 최대 보증금을 따로 계산합니다월세를 전혀 두지 않고 전세로만 갱신한다면 기존 보증금에 1.05를 곱한 값이 그대로 상한입니다. 계산기는 이 값을 별도 카드로 보여줍니다. 기존에 월세가 있었다면 이 숫자는 상한 환산보증금보다 작으므로, 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.순수 전세 최대 보증금 = 기존 보증금 × 1.05
- 신규 보증금을 정하면 남는 몫이 전부 월세 한도가 됩니다상한 환산보증금에서 새로 정한 보증금을 뺀 차액이 월세로 돌릴 수 있는 여유분입니다. 여기에 전환율을 곱하고 12로 나누면 월 단위 금액이 나옵니다. 보증금을 낮게 잡을수록 이 차액이 커지므로 허용 월세가 가파르게 올라갑니다. 반전세 전환 협상이 실질적으로 이 한 줄에서 결정됩니다.최대 허용 월세 = (상한 환산보증금 − 신규 보증금) × 전환율 ÷ 12
- 전환율은 낮을수록 임차인에게 유리하게 작동합니다전환율이 분모에 들어가는 1단계에서는 낮을수록 환산보증금이 커지고, 분자에 들어가는 4단계에서는 낮을수록 월세가 작아집니다. 같은 보증금 감액분을 월세로 바꿀 때 전환율이 낮으면 임차인이 내야 할 월세가 줄어든다는 뜻입니다. 그래서 법이 이 비율에 상한을 걸어 둔 것입니다.전환율 ↓ → 동일 보증금 감액분 대비 월세 부담 ↓
- 계산 결과는 상한이지 인상 의무액이 아닙니다법 조문은 "초과하여 청구할 수 없다"고 되어 있을 뿐, 5%를 무조건 올릴 수 있다고 정하지 않았습니다. 증액 청구 자체가 조세 부담이나 경제 사정 변동 등 사유가 있을 때 인정되는 구조이고, 최종 금액은 협의로 정해집니다. 계산기 숫자는 협상의 천장으로 읽어야 합니다.실제 인상액 ≤ 계산된 법정 상한
조건별 실전 시뮬레이션 비교사례 비교
사례 A. 보증금 3억 원 + 월세 30만 원, 보증금을 그대로 두고 갱신
입력 조건기존 보증금 3억 원, 월세 30만 원, 전환율 5.25%, 신규 보증금도 3억 원
적용 과정월세 30만 원을 보증금으로 환산하면 약 6,857만 원이라 환산보증금은 368,571,429원이 됩니다. 여기에 1.05를 곱해 상한 환산보증금 387,000,000원이 나오고, 보증금 3억 원을 빼고 남은 8,700만 원이 월세 몫으로 돌아갑니다.
산출 결과최대 허용 월세 380,625원 (월 38.1만 원) — 기존 30만 원 대비 80,625원 인상 여력
보증금을 건드리지 않았으니 인상분이 전부 월세 쪽에 실렸습니다. 30만 원의 정확히 5%인 1만 5천 원이 아니라 8만 원 넘게 올릴 수 있다는 점이 의외로 느껴질 텐데, 이는 보증금 3억 원에 실릴 수 있었던 5% 인상 여력까지 월세로 넘어왔기 때문입니다. 보증금을 동결하면 그 대가가 월세로 청구된다는 뜻입니다.
사례 B. 보증금 2억 원 + 월세 50만 원, 보증금 유지
입력 조건기존 보증금 2억 원, 월세 50만 원, 전환율 5.25%, 신규 보증금도 2억 원
적용 과정월세 50만 원 환산분 약 1억 1,428만 원을 더해 환산보증금 314,285,714원이 나옵니다. 1.05를 곱하면 상한 환산보증금 330,000,000원이고, 보증금 2억 원을 뺀 1억 3,000만 원이 월세 전환 대상입니다.
산출 결과최대 허용 월세 568,750원 (월 56.9만 원) — 기존 월세 대비 68,750원 인상 여력
사례 A와 구조는 같지만 보증금 대비 월세 비중이 커서 인상 여력이 조금 다르게 나옵니다. 협상장에서 임대인이 "월세만 7만 원 올리자"고 하면 상한 안쪽이지만, "월세 10만 원 올리자"면 초과입니다. 이 몇 만 원의 경계가 계산 없이는 절대 보이지 않습니다.
사례 C. 보증금 3억 원 + 월세 30만 원을 보증금 2억 원짜리 반전세로
입력 조건기존 보증금 3억 원, 월세 30만 원 → 신규 보증금 2억 원 제안, 전환율 5.25%
적용 과정상한 환산보증금은 사례 A와 동일한 387,000,000원입니다. 신규 보증금 2억 원을 빼면 1억 8,700만 원이 월세로 환산될 몫이 되고, 전환율을 적용해 월 단위로 나눕니다.
산출 결과최대 허용 월세 818,125원 (월 81.8만 원)
보증금을 1억 원 내렸더니 월세 한도가 38만 원대에서 81만 원대로 두 배 넘게 뛰었습니다. 돌려받는 1억 원의 대가로 매달 43만 원을 더 내는 셈인데, 연간으로 환산하면 약 516만 원입니다. 반전세 제안을 받았을 때 돌려받는 보증금을 어디에 굴릴 수 있는지를 먼저 따져 봐야 하는 이유가 여기 있습니다.
구간별·유형별 핵심 기준 대조표기준 대조표
신규 보증금을 어떻게 잡느냐에 따라 월세 한도가 이렇게 움직입니다계산기 실제 산출값
| 기존 조건 | 신규 보증금 | 상한 환산보증금 | 최대 허용 월세 |
|---|---|---|---|
| 보증금 3억 / 월세 30만 원 | 3억 원 | 38,700만 원 | 380,625원 |
| 보증금 3억 / 월세 30만 원 | 2억 원 | 38,700만 원 | 818,125원 |
| 보증금 2억 / 월세 50만 원 | 2억 원 | 33,000만 원 | 568,750원 |
| 보증금 1억 / 월세 70만 원 | 5,000만 원 | 27,300만 원 | 975,625원 |
| 보증금 5,000만 / 월세 90만 원 | 5,000만 원 | 26,850만 원 | 955,938원 |
위 두 행은 기존 조건이 완전히 같은데 신규 보증금만 1억 원 차이가 납니다. 그 결과 허용 월세가 두 배 넘게 벌어졌습니다. 상한 환산보증금은 기존 계약으로 이미 고정되어 있으므로, 협상에서 실제로 움직일 수 있는 변수는 보증금과 월세의 배분 비율뿐입니다.
헷갈리는 핵심 용어 한 줄 정리용어 사전
- 환산보증금월세를 보증금 가치로 바꿔 보증금과 합친 금액입니다. 보증금과 월세를 하나의 기준으로 비교하기 위한 개념으로, 5% 상한 판정의 실제 대상입니다.
- 전월세 전환율보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 법정 상한이 있어 임대인이 임의로 높게 적용할 수 없습니다.
- 계약갱신요구권임차인이 기존 계약을 2년 더 연장하도록 요구할 수 있는 권리입니다. 1회에 한해 행사할 수 있습니다.
- 묵시적 갱신만료 전 일정 시점까지 양측이 아무 통지를 하지 않아 종전 조건대로 자동 연장되는 것입니다. 갱신요구권은 그대로 남습니다.
- 강행규정당사자가 합의로 배제할 수 없는 법 규정입니다. 임차인에게 불리한 약정은 합의가 있어도 효력이 없습니다.
- 확정일자임대차계약서에 공적으로 날짜를 새겨 보증금 우선변제권의 기준 시점을 확보하는 절차입니다. 보증금을 증액하면 다시 받아야 합니다.
- 주택임대차분쟁조정위원회임대차 관련 분쟁을 소송 전에 조정하는 공적 기구입니다. 차임 증감, 보증금 반환 등 사안을 다룹니다.