내 이자는 그대로인데 한도만 깎이는 규제 — 스트레스 금리가 하는 일
최종 확인 2026-09-17스트레스 DSR을 두고 "대출 금리가 오르는 거냐"고 묻는 분이 많은데, 그렇지 않습니다. 은행에 실제로 내는 이자는 약정 금리 그대로입니다. 달라지는 건 한도를 계산할 때 쓰는 가상의 금리뿐입니다. 심사 단계에서만 금리를 억지로 높여 잡아, 미래에 금리가 뛰더라도 갚을 수 있는 만큼만 빌려주겠다는 장치죠. 문제는 이 가상 금리가 원리금 상환 공식의 분모를 통째로 흔든다는 점입니다. 금리를 1.5%p 올려 잡으면 같은 상환 여력으로 빌릴 수 있는 원금이 수천만 원 단위로 줄어듭니다. 아래에서 그 감축 폭이 만기와 금리에 따라 어떻게 달라지는지 실제 연산으로 확인해 보겠습니다.
계산기가 돌리는 산식, 단계별로 뜯어보기연산 로직
- 연소득에 40%를 곱해 1년치 상환 여력의 천장을 정합니다DSR 규제의 출발점은 소득입니다. 연소득에 40%를 곱한 금액이 1년 동안 갚아도 된다고 인정받는 원리금의 총량입니다. 여기에는 주택담보대출뿐 아니라 보유한 모든 대출의 원리금이 들어갑니다.연간 상환 한도 = 연소득 × 40%
- 기존 대출 원리금을 먼저 빼냅니다신용대출이나 할부금이 이미 있으면 그 연간 원리금이 천장에서 먼저 차감됩니다. 남은 금액만이 주택담보대출에 쓸 수 있는 몫입니다. 이 단계가 "신용대출 먼저 정리하라"는 조언이 나오는 이유입니다.주담대 가용 원리금 = 연간 상환 한도 − 기존 대출 연 원리금
- 가용 원리금을 12로 나눠 월 상환액으로 환산합니다원리금균등분할상환 공식은 월 단위로 돌아가므로, 연간 금액을 12로 나눈 월 상환 가능액을 먼저 구합니다. 계산기 결과표의 "월 상환 한도"가 바로 이 값입니다.월 상환 가능액 = 주담대 가용 원리금 ÷ 12
- 실제 약정 금리로 원리금균등 계수를 구해 기준 한도를 냅니다월이율과 총 상환 개월 수로 원리금균등분할상환 계수를 만들고, 월 상환 가능액을 이 계수로 나누면 빌릴 수 있는 원금이 나옵니다. 이것이 규제가 없었다면 받았을 한도입니다.기준 한도 = 월 상환 가능액 ÷ [r(1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)], r = 연금리÷12
- 금리에 1.5%p를 얹어 같은 계산을 한 번 더 돌립니다약정 금리에 스트레스 가산분을 더한 금리로 계수를 다시 만들어 한도를 산출합니다. 월 상환 가능액은 그대로인데 계수가 커지므로, 나눗셈 결과인 원금이 줄어듭니다. 금리가 오른 게 아니라 계산에 쓰는 금리만 올라간 상태입니다.스트레스 한도 = 월 상환 가능액 ÷ 계수(약정금리 + 1.5%p)
- 두 한도의 차이가 규제로 사라진 금액입니다기준 한도에서 스트레스 한도를 빼면 이번 규제 때문에 못 빌리게 된 금액이 나옵니다. 이 값은 만기가 길수록, 기본 금리가 낮을수록 커지는 성질이 있습니다.감축액 = 기준 한도 − 스트레스 한도
조건별 실전 시뮬레이션 비교사례 비교
사례 A. 연소득 5,000만 원 · 30년 만기 · 약정 4.2%
입력 조건DSR 40% 한도 2,000만 원, 기존 대출 연 원리금 300만 원 차감 후 주담대 가용 1,700만 원 (월 141만 원)
적용 과정4.2%로 계산한 기준 한도는 28,969만 원인데, 5.7%로 다시 계산하면 24,408만 원으로 내려갑니다.
산출 결과최종 한도 2억 4,408만 원 · 규제로 사라진 금액 4,561만 원
기준 한도의 약 15.7%가 증발했습니다. 월 141만 원이라는 상환 여력 자체는 변한 게 없는데, 같은 돈으로 감당할 수 있다고 인정받는 원금만 줄어든 셈입니다.
사례 B. 연소득 7,000만 원 · 30년 만기 · 약정 4.2% · 기존 대출 300만 원
입력 조건DSR 40% 한도 2,800만 원, 기존 대출 차감 후 2,500만 원 (월 208만 원)
적용 과정기준 한도 42,602만 원, 스트레스 적용 한도 35,894만 원으로 산출됩니다.
산출 결과최종 한도 3억 5,894만 원 · 감축액 6,708만 원
소득이 사례 A보다 40% 많으니 감축액도 거의 같은 비율로 커집니다. 감축 폭은 소득에 비례해 커지는 구조라, 고소득 차주일수록 체감 손실 금액이 큽니다. 비율로 보면 여전히 15.7% 안팎입니다.
사례 C. 연소득 1억 원 · 40년 만기 · 약정 4.2% · 기존 대출 1,000만 원
입력 조건DSR 40% 한도 4,000만 원, 기존 대출 1,000만 원 차감 후 3,000만 원 (월 250만 원)
적용 과정40년 만기로 늘려 기준 한도가 58,077만 원까지 올라가지만, 스트레스 금리를 태우면 47,219만 원으로 떨어집니다.
산출 결과최종 한도 4억 7,219만 원 · 감축액 1억 858만 원
만기를 늘려 한도를 키우는 전략이 규제 앞에서는 역효과를 낳는 지점입니다. 만기가 길수록 이자 비중이 커지고, 이자 비중이 커질수록 금리 가산의 파괴력도 함께 커집니다. 감축률이 18.7%까지 올라갑니다.
구간별·유형별 핵심 기준 대조표기준 대조표
같은 소득에서 만기만 바꿨을 때 감축 폭이 어떻게 달라지는가계산기 실제 산출값 (연소득 7,000만 원 · 약정 4.2% · 기존 대출 300만 원 고정)
| 만기 | 기준 한도 (4.2%) | 스트레스 한도 (5.7%) | 감축액 | 감축률 |
|---|---|---|---|---|
| 20년 | 33,789만 원 | 29,794만 원 | -3,995만 원 | 약 11.8% |
| 30년 | 42,602만 원 | 35,894만 원 | -6,708만 원 | 약 15.7% |
| 40년 | 48,397만 원 | 39,349만 원 | -9,048만 원 | 약 18.7% |
| 30년 (약정 3.5% 가정) | 46,394만 원 | 38,808만 원 | -7,586만 원 | 약 16.4% |
만기를 20년에서 40년으로 늘리면 한도 자체는 약 1억 4,600만 원 늘지만, 규제로 깎이는 금액도 3,995만 원에서 9,048만 원으로 두 배 넘게 커집니다. 맨 아래 줄은 만기를 30년으로 고정한 채 약정 금리만 낮춘 경우로, 기본 금리가 낮을수록 가산 1.5%p의 상대적 충격이 커진다는 점을 보여 줍니다.
헷갈리는 핵심 용어 한 줄 정리용어 사전
- DSR총부채원리금상환비율입니다. 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금을 연소득으로 나눈 비율로, 상환능력을 판단하는 핵심 지표입니다.
- 스트레스 금리한도를 산정할 때만 약정 금리에 얹어 적용하는 가상의 가산 금리입니다. 실제 납부 이자에는 반영되지 않습니다.
- 원리금균등분할상환매달 같은 금액을 갚는 상환 방식입니다. 초기에는 이자 비중이 크고 후반으로 갈수록 원금 비중이 커집니다.
- 인정소득금융기관이 심사에 반영하는 소득입니다. 증빙으로 확인되는 금액만 잡히므로 실제 수령액과 다를 수 있습니다.
- LTV담보인정비율입니다. 주택 가격 대비 빌릴 수 있는 금액의 상한을 정하며, DSR과는 별개로 작동합니다.
- 정책 모기지주택도시기금이나 주택금융공사 재원으로 공급되는 정책 목적 주택담보대출입니다. 일반 은행 여신과 심사 기준이 다릅니다.
- 거치기간원금 상환 없이 이자만 내는 기간입니다. 상환 구조가 달라지면 DSR 분자 계산도 달라지므로 한도에 영향을 줍니다.