이자는 그대로, 한도만 줄어드는 규제 — 스트레스 금리의 작동 방식
최종 확인 2026-10-16최근 변경 내역
- 주택담보대출 스트레스 가산금리를 일괄 1.5%p에서 수도권·규제지역 3.0%p, 지방(규제지역 외) 0.75%p로 바로잡고 지역 선택 항목을 추가했습니다. 금융위원회 공고 제2026-362호 「3단계 스트레스 DSR」 행정지도 변경 시행 예고(2026.6.18.)
스트레스 DSR이 적용되어도 대출 금리는 오르지 않습니다. 은행에 실제로 내는 이자는 약정 금리 그대로입니다. 달라지는 것은 한도를 계산할 때 쓰는 가상의 금리뿐입니다. 심사 단계에서만 금리를 높여 잡아, 향후 금리가 오르더라도 갚을 수 있는 범위에서만 대출하도록 하는 장치입니다. 이 가상 금리는 원리금 상환 공식의 분모를 바꿉니다. 2025년 10월 16일 신규 취급분부터 수도권·규제지역 주담대는 3.0%p, 지방(규제지역 외) 주담대는 2026년 12월 31일까지 0.75%p를 올려 잡으며, 수도권에서는 같은 상환 여력으로 빌릴 수 있는 원금이 억 원 단위로 줄어듭니다. 아래에서는 그 감축 폭이 만기와 금리에 따라 어떻게 달라지는지 실제 계산으로 확인합니다.
산식과 계산 단계
계산 방법
- 연소득에 40%를 곱해 1년치 상환 여력의 천장을 정합니다DSR 규제의 출발점은 소득입니다. 연소득에 40%를 곱한 금액이 1년 동안 갚아도 된다고 인정받는 원리금의 총량입니다. 여기에는 주택담보대출뿐 아니라 보유한 모든 대출의 원리금이 들어갑니다.연간 상환 한도 = 연소득 × 40%
- 기존 대출 원리금을 먼저 차감합니다신용대출이나 할부금이 이미 있으면 그 연간 원리금이 천장에서 먼저 차감됩니다. 남은 금액만이 주택담보대출에 쓸 수 있는 몫입니다. 이 단계가 "신용대출 먼저 정리하라"는 조언이 나오는 이유입니다.주담대 가용 원리금 = 연간 상환 한도 − 기존 대출 연 원리금
- 가용 원리금을 12로 나눠 월 상환액으로 환산합니다원리금균등분할상환 공식은 월 단위로 돌아가므로, 연간 금액을 12로 나눈 월 상환 가능액을 먼저 구합니다. 계산기 결과표의 "월 상환 한도"가 바로 이 값입니다.월 상환 가능액 = 주담대 가용 원리금 ÷ 12
- 실제 약정 금리로 원리금균등 계수를 구해 기준 한도를 냅니다월이율과 총 상환 개월 수로 원리금균등분할상환 계수를 만들고, 월 상환 가능액을 이 계수로 나누면 빌릴 수 있는 원금이 나옵니다. 이것이 규제가 없었다면 받았을 한도입니다.기준 한도 = 월 상환 가능액 ÷ [r(1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)], r = 연금리÷12
- 약정 금리에 지역별 가산 폭을 더해 같은 계산을 한 번 더 합니다약정 금리에 스트레스 가산분을 더한 금리로 계수를 다시 만들어 한도를 산출합니다. 월 상환 가능액은 그대로인데 계수가 커지므로, 나눗셈 결과인 원금이 줄어듭니다. 금리가 오른 것이 아니라 계산에 쓰는 금리만 올라간 상태입니다.스트레스 한도 = 월 상환 가능액 ÷ 계수(약정금리 + 3.0%p 또는 0.75%p)
- 두 한도의 차이가 규제로 사라진 금액입니다기준 한도에서 스트레스 한도를 빼면 이번 규제 때문에 못 빌리게 된 금액이 나옵니다. 이 값은 만기가 길수록, 기본 금리가 낮을수록 커지는 성질이 있습니다.감축액 = 기준 한도 − 스트레스 한도
조건별 계산 사례
사례
사례 A. 연소득 5,000만 원 · 30년 만기 · 약정 4.2%
입력 조건DSR 40% 한도 2,000만 원, 기존 대출 연 원리금 300만 원 차감 후 주담대 가용 1,700만 원 (월 141만 원)
적용 과정4.2%로 계산한 기준 한도는 28,969만 원인데, 수도권 가산 3.0%p를 더한 7.2%로 다시 계산하면 20,870만 원으로 내려갑니다.
산출 결과최종 한도 2억 870만 원 · 규제로 사라진 금액 8,099만 원
기준 한도의 약 28.0%가 줄었습니다. 같은 조건의 지방 주택(가산 0.75%p)이라면 감축액은 2,429만 원(약 8.4%)입니다. 월 141만 원이라는 상환 여력은 변하지 않았고, 같은 상환액으로 감당할 수 있다고 인정받는 원금만 줄어든 것입니다.
사례 B. 연소득 7,000만 원 · 30년 만기 · 약정 4.2% · 기존 대출 300만 원
입력 조건DSR 40% 한도 2,800만 원, 기존 대출 차감 후 2,500만 원 (월 208만 원)
적용 과정기준 한도 42,602만 원, 수도권 스트레스 적용 한도 30,691만 원으로 산출됩니다.
산출 결과최종 한도 3억 691만 원 · 감축액 1억 1,911만 원
소득이 사례 A보다 40% 많으므로 감축액도 거의 같은 비율로 커집니다. 감축 폭은 소득에 비례해 커지는 구조여서 고소득 차주일수록 줄어드는 금액이 큽니다. 비율로 보면 여전히 28.0% 안팎입니다.
사례 C. 연소득 1억 원 · 40년 만기 · 약정 4.2% · 기존 대출 1,000만 원
입력 조건DSR 40% 한도 4,000만 원, 기존 대출 1,000만 원 차감 후 3,000만 원 (월 250만 원)
적용 과정40년 만기로 늘려 기준 한도가 58,077만 원까지 올라가지만, 수도권 스트레스 금리를 적용하면 39,307만 원으로 내려갑니다.
산출 결과최종 한도 3억 9,307만 원 · 감축액 1억 8,770만 원
만기를 늘려 한도를 키우는 방식이 스트레스 DSR에서는 역효과를 내는 지점입니다. 만기가 길수록 이자 비중이 커지고, 이자 비중이 커질수록 금리 가산의 영향도 함께 커집니다. 감축률이 32.3%까지 올라갑니다.
구간·유형별 기준 비교
기준표
같은 소득에서 만기만 바꿨을 때 감축 폭이 어떻게 달라지는가계산기 실제 산출값 (연소득 7,000만 원 · 약정 4.2% · 기존 대출 300만 원 고정)
| 만기 | 기준 한도 (4.2%) | 스트레스 한도 (수도권 +3.0%p) | 감축액 | 감축률 |
|---|---|---|---|---|
| 20년 | 33,789만 원 | 26,460만 원 | -7,329만 원 | 약 21.7% |
| 30년 | 42,602만 원 | 30,691만 원 | -11,911만 원 | 약 28.0% |
| 40년 | 48,397만 원 | 32,756만 원 | -15,641만 원 | 약 32.3% |
| 30년 (약정 3.5% 가정) | 46,394만 원 | 32,960만 원 | -13,434만 원 | 약 29.0% |
| 30년 (지방, +0.75%p) | 42,602만 원 | 39,030만 원 | -3,572만 원 | 약 8.4% |
만기를 20년에서 40년으로 늘리면 한도 자체는 약 1억 4,600만 원 늘지만, 규제로 깎이는 금액도 7,329만 원에서 1억 5,641만 원으로 두 배 넘게 커집니다. 넷째 줄은 만기를 30년으로 고정한 채 약정 금리만 낮춘 경우로, 기본 금리가 낮을수록 가산 금리의 상대적 영향이 커진다는 점을 보여 줍니다. 마지막 줄은 같은 조건의 지방 주택입니다.
용어 설명
용어
- DSR총부채원리금상환비율입니다. 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금을 연소득으로 나눈 비율로, 상환능력을 판단하는 핵심 지표입니다.
- 스트레스 금리한도를 산정할 때만 약정 금리에 얹어 적용하는 가상의 가산 금리입니다. 실제 납부 이자에는 반영되지 않습니다.
- 원리금균등분할상환매달 같은 금액을 갚는 상환 방식입니다. 초기에는 이자 비중이 크고 후반으로 갈수록 원금 비중이 커집니다.
- 인정소득금융기관이 심사에 반영하는 소득입니다. 증빙으로 확인되는 금액만 잡히므로 실제 수령액과 다를 수 있습니다.
- LTV담보인정비율입니다. 주택 가격 대비 빌릴 수 있는 금액의 상한을 정하며, DSR과는 별개로 작동합니다.
- 정책 모기지주택도시기금이나 주택금융공사 재원으로 공급되는 정책 목적 주택담보대출입니다. 일반 은행 여신과 심사 기준이 다릅니다.
- 거치기간원금 상환 없이 이자만 내는 기간입니다. 상환 구조가 달라지면 DSR 분자 계산도 달라지므로 한도에 영향을 줍니다.
