금리 1%대 대출과 4%대 대출을 가르는 네 가지 자격 요건
최종 확인 2026-10-16최근 변경 내역
- 청년전용 버팀목 한도를 2억 원(만 25세 미만 단독세대주 1.5억 원)에서 1.5억 원(1.2억 원)으로, 기본 금리를 연 1.8~2.7%에서 연 2.2~3.3%(지방 0.2%p 인하)로 바로잡고, 소득 기준·우대금리 항목을 주택도시기금 상품 안내에 맞췄습니다. 주택도시기금 청년전용 버팀목전세자금 상품 안내
같은 주택, 같은 보증금이라도 신청인에 따라 연 1.7%가 적용되기도 하고 4.3%가 안내되기도 합니다. 이 차이는 협상이 아니라 자격 요건에서 결정됩니다. 주택도시기금 청년 버팀목은 나이·소득·순자산·보증금 네 가지 요건을 모두 충족해야 이용할 수 있으며, 하나라도 충족하지 못하면 주택금융공사 청년 맞춤형이나 시중은행 상품이 대안이 됩니다. 이 계산기는 세 상품의 요건을 동시에 판정해 이용 가능한 상품을 보여 줍니다. 아래에서 각 요건의 판정 기준과, 금리 차이가 2년 동안 만드는 이자 차액을 차례로 설명합니다.
산식과 계산 단계
계산 방법
- 버팀목 자격은 네 가지 요건을 순차로 판정합니다나이는 만 19세 이상 34세 이하가 기본이고, 중소·중견기업 재직자나 청년창업 지원 대상자가 병역을 이행했다면 복무기간만큼 최대 만 39세까지 연장됩니다. 보증금은 3억 원 이하, 순자산은 3.45억 원 이하가 기준선입니다. 소득 상한은 부부합산 5,000만 원이 기본이고, 2자녀·다자녀 가구는 6,000만 원, 신혼가구는 7,500만 원입니다. 하나라도 초과하면 버팀목 승인액은 0원입니다.버팀목 적격 = (나이 요건) AND (보증금 ≤ 3억) AND (순자산 ≤ 3.45억) AND (소득 ≤ 유형별 상한)
- 한도는 세 숫자 중 가장 작은 값입니다희망 신청액, 법정 최대 한도, 보증금의 80% 가운데 최솟값이 승인액이 됩니다. 호당 한도는 일반 청년이 1.5억 원이고 만 25세 미만 단독세대주는 1.2억 원입니다(2025년 6월 27일 이전 계약분은 2억 원·1.5억 원). 보증금 1.2억 원 주택에 1억 원을 신청하면 80% 한도가 적용되어 9,600만 원까지만 승인됩니다.버팀목 승인액 = min(희망 신청액, 호당 한도(1.5억 또는 1.2억), 보증금 × 80%)
- 기본 금리는 소득 구간이 정합니다부부합산 연소득 2,000만 원 이하 2.2%, 4,000만 원 이하 2.5%, 6,000만 원 이하 2.9%, 7,500만 원 이하 3.3%로 구간별로 적용되고, 대상 주택이 지방에 있으면 0.2%p 낮아집니다. 소득이 낮을수록 금리가 낮아지는 정책 금리 구조로, 시중은행의 신용등급 기반 금리와는 방향이 반대입니다.기본 금리 = 소득 구간별 계단 금리 (2.2% / 2.5% / 2.9% / 3.3%) − 지방 0.2%p
- 우대금리는 중복 불가 항목과 추가 항목으로 나뉩니다자녀(1자녀 0.3%p, 2자녀 0.5%p, 다자녀 0.7%p)·한부모(1.0%p)·기초생활수급·차상위(1.0%p) 우대는 서로 중복되지 않아 큰 값 하나만 적용됩니다. 여기에 중소기업 재직·청년창업(0.3%p), 부동산 전자계약(0.1%p), 만 25세 미만 단독세대주(0.3%p)가 더해집니다. 우대 합계는 0.5%p까지만 인정되고(한부모·수급·차상위 1.0%p, 다자녀 0.7%p), 최종 금리는 연 1.0% 아래로 내려가지 않습니다. 신혼가구는 소득 기준만 완화되고 별도 금리 우대는 없습니다.최종 금리 = max(1.0%, 기본 금리 − min(중복 불가 우대 + 추가 우대, 우대 상한))
- 월 이자는 원금에 금리를 곱해 12로 나눕니다전세대출은 만기 일시상환이 일반적이므로 대출 기간 중 원금을 분할 상환하지 않습니다. 따라서 매월 납부액은 이자뿐입니다. 2년 만기 기준 총 이자는 이 월 이자에 24를 곱한 값입니다.월 이자 = 승인액 × 최종 금리 ÷ 12 / 2년 총 이자 = 월 이자 × 24
- 보증 방식에 따라 보증료가 세 배 이상 차이 납니다HUG 안심대출보증은 대출 보증과 반환 보증이 함께 적용되어 승인액의 약 0.318%가 2년분 보증료로 산정되고, HF 신용보증은 약 0.1% 수준입니다. 승인액이 1.6억 원이면 HUG는 50만 원대, HF는 16만 원대입니다. 금액만 보면 HF가 저렴하지만, HUG에는 보증금 미반환 위험에 대한 보장이 포함되어 있습니다.2년 보증료 ≈ 승인액 × 0.318%(HUG) 또는 × 0.1%(HF)
- 마지막으로 세 상품을 같은 조건에서 비교합니다HF 청년 맞춤형은 연 3.6%, 보증금의 90%까지 최대 2억 원으로 계산되고, 시중은행은 연 4.3%, 보증금의 80% 한도로 계산됩니다. 계산기는 버팀목과 시중은행의 이자 차액을 2년간 절감액으로 표시합니다.2년 절감액 = (시중은행 월 이자 − 버팀목 월 이자) × 24
조건별 계산 사례
사례
사례 A. 28세 단독 청년(중소기업 재직), 연소득 3,500만 원, 수도권 보증금 2억 원
입력 조건순자산 8,000만 원 / 희망 대출 1.6억 원 / 중소기업 재직 우대 / HUG 보증
적용 과정네 가지 요건을 모두 충족해 적격으로 판정됩니다. 기본 금리는 소득 4,000만 원 이하 구간의 2.5%이고, 중소기업 재직 우대 0.3%p를 차감해 최종 2.20%입니다. 한도는 희망액 1.6억, 호당 한도 1.5억, 보증금 80%인 1.6억 중 최솟값이므로 1.5억 원이 승인됩니다.
산출 결과월 이자 275,000원 / 2년 총 이자 6,600,000원 / HUG 보증료 477,000원 / 시중은행(1.6억 원, 4.3%) 대비 2년 7,159,992원 절감
호당 한도가 1.5억 원으로 낮아져 희망액보다 1,000만 원이 적게 승인되었습니다. 부족분은 본인 자금이나 다른 대출로 채워야 하므로, 보증금 80%와 1.5억 원 중 작은 값을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
사례 B. 31세 신혼가구, 부부합산 6,500만 원, 보증금 2.8억 원
입력 조건순자산 1.5억 원 / 희망 대출 2억 원 / 부동산 전자계약 / HF 보증 / 수도권
적용 과정신혼가구는 소득 상한이 7,500만 원이므로 6,500만 원은 요건을 충족합니다. 기본 금리는 소득 6,000만 원 초과 구간의 3.3%이며, 전자계약 우대 0.1%p를 차감해 최종 3.20%입니다. 한도는 호당 한도 1.5억 원이 적용됩니다.
산출 결과월 이자 400,000원 / 2년 총 이자 9,600,000원 / HF 보증료 150,000원 / 시중은행(2억 원, 4.3%) 대비 2년 7,600,008원 절감
신혼가구는 소득 기준만 7,500만 원으로 완화될 뿐 별도 금리 우대가 없어, 소득이 6,000만 원을 넘으면 가장 높은 3.3% 구간이 적용됩니다. 신혼부부라면 신혼부부전용 전세자금 등 다른 기금 상품과 한도·금리를 함께 비교해 보는 것이 좋습니다.
사례 C. 24세 단독세대주, 연소득 1,800만 원, 지방 보증금 1.2억 원
입력 조건순자산 2,000만 원 / 희망 대출 1억 원 / 선택 우대 없음 / HUG 보증 / 지방
적용 과정소득 2,000만 원 이하 구간의 2.2%에서 지방 0.2%p를 낮춘 2.0%가 기본 금리이고, 만 25세 미만 단독세대주 우대 0.3%p를 차감해 최종 1.70%입니다. 한도는 만 25세 미만 단독세대주 기준 1.2억 원이 아니라 보증금의 80%인 9,600만 원으로 제한됩니다.
산출 결과월 이자 136,000원 / 2년 총 이자 3,264,000원 / HUG 보증료 305,280원 / 시중은행 대비 2년 4,992,000원 절감
희망액 1억 원 중 9,600만 원만 승인되었습니다. 부족한 400만 원은 본인 자금으로 마련해야 합니다. 보증금 80% 한도에 따른 자기부담분을 미리 계산하지 않으면 계약 직전에 자금이 부족해질 수 있습니다.
사례 D. 33세 단독 청년, 연소득 5,800만 원, 보증금 3.5억 원
입력 조건순자산 1억 원 / 희망 대출 2억 원 / 중소기업 재직 우대 / HF 보증
적용 과정버팀목은 두 가지 요건을 충족하지 못합니다. 보증금 3.5억 원이 3억 원 상한을 초과했고, 단독 청년 소득 상한 5,000만 원도 초과했습니다. 버팀목 승인액은 0원이며 대안 상품만 남습니다. HF 청년 맞춤형은 보증금 7억 원 이하, 소득 7,000만 원 이하 기준을 충족해 2억 원이 산정되고, 시중은행도 보증금 80% 범위에서 2억 원이 가능합니다.
산출 결과버팀목 0원 / HF 청년 맞춤형 연 3.6%로 월 600,000원 (2년 14,400,000원) / 시중은행 연 4.3%로 월 716,667원 (2년 17,200,008원)
버팀목 요건을 충족하지 못해도 대안이 있습니다. HF 청년 맞춤형을 이용하면 시중은행 대비 2년간 280만 원의 이자가 줄어듭니다. 버팀목이 부적격이라고 바로 시중은행 상품을 선택하면 이 차액만큼 이자를 더 부담하게 됩니다.
구간·유형별 기준 비교
기준표
같은 신청인이 세 상품을 각각 이용할 때의 2년 이자 비교계산기 실제 산출값 · 2년 만기 일시상환 기준
| 사례 | 승인액 | 버팀목 2년 이자 | HF 맞춤형 2년 이자 | 시중은행 2년 이자 |
|---|---|---|---|---|
| A. 28세 단독 (2.20%) | 150,000,000원 | 6,600,000원 | 11,520,000원 | 13,759,992원 |
| B. 31세 신혼 (3.20%) | 150,000,000원 | 9,600,000원 | 14,400,000원 | 17,200,008원 |
| C. 24세 단독·지방 (1.70%) | 96,000,000원 | 3,264,000원 | 7,200,000원 | 8,256,000원 |
| D. 33세 자격 미달 | HF 200,000,000원 | 이용 불가 | 14,400,000원 | 17,200,008원 |
승인액은 버팀목 기준이며, HF 맞춤형과 시중은행 이자는 각 상품의 한도로 산정한 원금(A 1.6억 원, B 2억 원)으로 계산했습니다. HF 청년 맞춤형은 연 3.6%, 시중은행은 연 4.3% 평균 금리 기준입니다. 실제 금리는 은행별 가산금리와 개인 신용에 따라 달라집니다. 보증료는 표에 포함하지 않았습니다.
용어 설명
용어
- 버팀목 전세자금대출주택도시기금 재원으로 임차보증금을 빌려주는 정책 대출입니다. 소득이 낮을수록 금리가 낮아지는 구조입니다.
- 순자산부동산과 금융자산을 합한 뒤 부채를 뺀 금액입니다. 기금 대출은 소득과 별개로 이 기준을 따로 심사합니다.
- HUG 전세금안심대출보증대출 상환 보증과 보증금 반환 보증을 함께 제공하는 상품입니다. 보증료가 높은 대신 보증금 미반환 위험까지 다룹니다.
- HF 주택금융신용보증주택금융공사가 신청인의 소득과 신용을 심사해 대출 상환을 보증하는 방식입니다. 보증료가 상대적으로 낮습니다.
- 만기 일시상환대출 기간 동안 이자만 내고 만기에 원금을 한 번에 갚는 방식입니다. 전세대출의 표준 상환 구조입니다.
- 우대금리자녀 수, 한부모·저소득 여부, 중소기업 재직, 전자계약 이용 등 정책 목적에 따라 기본 금리에서 차감해 주는 인하 폭입니다. 합계 상한이 정해져 있습니다.
- 대항력주택을 인도받고 전입신고를 마치면 다음 날부터 생기는 임차인의 권리입니다. 집주인이 바뀌어도 임차권을 주장할 수 있습니다.
