보증금을 지키는 건 계약서가 아니라 등기부 을구의 숫자 두 줄입니다
최종 확인 2026-09-17전세 계약에서 사람들이 가장 많이 확인하는 건 집 상태와 임대인의 태도입니다. 그런데 보증금을 실제로 지켜 주는 건 그런 게 아닙니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 내 앞에 누가 서 있고, 그 사람이 얼마를 먼저 가져가느냐가 전부입니다. 이 순서는 등기부등본 을구에 이미 적혀 있고, 계약서로 바꿀 수 없습니다. 이 진단기는 시세와 선순위 채권, 내 보증금이라는 세 숫자만으로 그 배당 순서를 시뮬레이션합니다. 부채비율 몇 퍼센트가 왜 위험선이 되는지, 그리고 그 선을 넘으면 실제로 얼마가 사라지는지 계산 과정을 따라가 보겠습니다.
계산기가 돌리는 산식, 단계별로 뜯어보기연산 로직
- 먼저 주택 가격의 기준을 잡습니다아파트라면 시세 조회가 쉽지만 빌라·다세대는 거래가 드물어 시세가 없는 경우가 많습니다. 이럴 때 보증 심사에서 흔히 쓰는 방식이 공시가격에 일정 배율을 곱하는 것입니다. 진단기가 공시가 140% 기준을 안내하는 이유이고, 이 기준값이 과대평가되면 모든 후속 계산이 낙관적으로 왜곡됩니다.주택 평가액 = KB시세 또는 공시가격 × 1.4
- 내 앞에 선 돈과 내 돈을 합쳐 총부채를 만듭니다등기부 을구의 채권최고액과 내가 넣을 보증금을 더합니다. 여기서 실제 대출 잔액이 아니라 채권최고액을 쓰는 게 핵심입니다. 임대인이 "대출 1억밖에 안 남았다"고 해도 등기상 최고액이 1억 4천이면 경매에서는 1억 4천까지 배당받을 수 있는 구조이기 때문입니다.총 선순위 부채 = 선순위 채권최고액 + 내 전세 보증금
- 부채비율이 위험 등급을 가릅니다총부채를 주택 평가액으로 나눈 비율입니다. 90%를 넘으면 위험, 80%에서 90% 사이는 주의, 80% 이하면 안전으로 판정합니다. 90%라는 선은 보증보험 인수 기준과 맞닿아 있고, 80% 선은 경매 낙찰가가 시세의 80%를 밑도는 경우가 흔하다는 현실을 반영한 경계입니다.부채비율 = (선순위 채권 + 보증금) ÷ 주택 평가액 × 100
- 경매 낙찰가를 보수적으로 75%로 잡습니다경매는 시세대로 팔리지 않습니다. 한 번 유찰될 때마다 최저가가 떨어지기 때문에, 진단기는 시세의 75%를 예상 낙찰가로 씁니다. 이 가정이 실제보다 후한지 박한지는 물건에 따라 다르지만, 보증금 안전을 볼 때는 낙관보다 비관 쪽으로 계산하는 편이 안전합니다.예상 낙찰가 = 주택 평가액 × 75%
- 낙찰가에서 선순위를 뺀 나머지가 내 몫입니다선순위 근저당이 먼저 배당을 가져가고 남은 금액에서 내 보증금을 회수합니다. 남은 금액이 보증금보다 적으면 그 차액이 그대로 손실입니다. 이 계산에는 경매 비용이나 당해세가 반영되지 않았으므로, 실제 회수액은 이보다 더 줄어들 수 있습니다.회수 예상액 = max(0, min(보증금, 예상 낙찰가 − 선순위 채권))
- 마지막으로 보증보험 가입 가능 여부를 함께 판정합니다총부채가 주택 평가액의 90% 이내여야 하고, 선순위 근저당 자체도 평가액의 60%를 넘지 않아야 진단기가 가입 가능으로 표시합니다. 두 조건 중 하나라도 걸리면 불가로 뜹니다. 부채비율만 보고 안심하면 안 되는 이유입니다.가입 가능 = (총부채 ≤ 평가액 × 90%) AND (선순위 채권 ≤ 평가액 × 60%)
조건별 실전 시뮬레이션 비교사례 비교
사례 A. 시세 3.2억 원, 선순위 근저당 1.4억 원, 보증금 1.8억 원
입력 조건총부채 3.2억 원 / 안전 기준선 2.88억 원
적용 과정총부채가 시세와 정확히 같아 부채비율이 100%입니다. 예상 낙찰가는 2.4억 원인데 선순위 1.4억 원이 먼저 나가므로 남는 건 1억 원뿐입니다. 보증금 1.8억 원 중 1억 원만 회수됩니다.
산출 결과부채비율 100% / 위험 판정 / 보증보험 가입 불가 / 손실 위험 8,000만 원
집값만큼의 빚이 이미 얹혀 있는 상태입니다. 계약서를 아무리 꼼꼼히 써도 경매가 시작되면 8,000만 원이 사라지는 구조라, 이 물건은 특약으로 보완할 수 있는 수준이 아닙니다.
사례 B. 시세 4억 원, 선순위 근저당 없음, 보증금 2.8억 원
입력 조건총부채 2.8억 원 / 안전 기준선 3.6억 원
적용 과정근저당이 0원이라 총부채는 보증금 그 자체입니다. 부채비율 70%로 안전 구간이고, 예상 낙찰가 3억 원에서 먼저 가져갈 선순위가 없으므로 보증금 2.8억 원이 전액 회수 범위 안에 들어옵니다.
산출 결과부채비율 70% / 안전 판정 / 보증보험 가입 가능 / 손실 위험 0원
선순위 근저당이 없다는 사실 하나가 얼마나 큰 차이를 만드는지 보여 줍니다. 보증금 액수는 사례 A보다 1억 원이나 큰데 손실 위험은 0원입니다. 보증금의 절대 크기가 아니라 내 앞에 누가 있느냐가 위험을 결정합니다.
사례 C. 시세 2.5억 원, 선순위 근저당 1.2억 원, 보증금 1.5억 원
입력 조건총부채 2.7억 원 / 안전 기준선 2.25억 원
적용 과정총부채가 시세를 넘어 부채비율이 108%입니다. 예상 낙찰가 1.875억 원에서 선순위 1.2억 원을 빼면 6,750만 원만 남고, 보증금 1.5억 원 중 8,250만 원이 회수되지 않습니다.
산출 결과부채비율 108% / 위험 판정 / 보증보험 가입 불가 / 손실 위험 8,250만 원
보증금 규모는 사례 A보다 3,000만 원 작은데 손실 예상액은 오히려 250만 원 더 큽니다. 시세가 작을수록 낙찰가 하락이 회수액에 미치는 충격이 크기 때문입니다. 소형 빌라에서 피해가 집중되는 구조적 이유가 여기 있습니다.
사례 D. 시세 3억 원, 선순위 근저당 5,000만 원, 보증금 2억 원
입력 조건총부채 2.5억 원 / 안전 기준선 2.7억 원
적용 과정부채비율 83.3%로 보증보험 가입 기준인 90%는 통과하고 선순위도 평가액의 60% 이내라 가입 가능으로 판정됩니다. 그런데 예상 낙찰가 2.25억 원에서 선순위 5,000만 원을 빼면 1.75억 원이라, 보증금 2억 원 중 2,500만 원이 비게 됩니다.
산출 결과부채비율 83.3% / 주의 판정 / 보증보험 가입 가능 / 손실 위험 2,500만 원
가장 중요한 사례입니다. 보증보험에 가입할 수 있다는 것과 경매에서 전액을 회수할 수 있다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 이 구간에서는 보증보험 가입이 선택이 아니라 필수가 됩니다. 가입하지 않으면 2,500만 원이 그대로 노출됩니다.
구간별·유형별 핵심 기준 대조표기준 대조표
부채비율 구간별 판정과 실제 손실 위험진단기 실제 산출값 · 낙찰가 75% 가정
| 조건 (시세 / 근저당 / 보증금) | 부채비율 | 판정 | 보증보험 | 손실 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 4억 / 0원 / 2.8억 | 70% | 안전 | 가입 가능 | 0원 |
| 3억 / 5,000만 / 2억 | 83.3% | 주의 | 가입 가능 | 2,500만 원 |
| 3.2억 / 1.4억 / 1.8억 | 100% | 위험 | 가입 불가 | 8,000만 원 |
| 2.5억 / 1.2억 / 1.5억 | 108% | 위험 | 가입 불가 | 8,250만 원 |
손실 위험은 경매 낙찰가를 시세의 75%로 가정한 보수적 추정입니다. 실제로는 경매 집행 비용과 당해세가 추가로 우선 배당되므로 회수액이 더 줄어들 수 있습니다.
헷갈리는 핵심 용어 한 줄 정리용어 사전
- 채권최고액근저당으로 담보되는 한도 금액입니다. 실제 대출 원금보다 높게 설정되며, 경매 배당의 기준이 됩니다.
- 부채비율주택 평가액 대비 선순위 채권과 보증금 합계의 비율입니다. 보증 심사와 위험 판정의 핵심 지표입니다.
- 대항력집주인이 바뀌어도 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 발생합니다.
- 우선변제권경매 배당에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 확정일자를 받아야 생깁니다.
- 당해세해당 부동산에 부과된 세금입니다. 일부는 임차인의 확정일자보다 앞서 배당되므로 등기부만으로는 확인되지 않는 위험 요소입니다.
- 경락률(낙찰가율)경매에서 낙찰된 금액이 감정가 대비 몇 퍼센트인지를 나타내는 비율입니다. 물건 종류와 지역에 따라 편차가 큽니다.
- 전세보증금 반환보증임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급하는 상품입니다. 인수 기준을 충족해야 가입할 수 있습니다.