보증금 회수 가능성은 계약서가 아니라 등기부 을구의 선순위 채권으로 결정됩니다
최종 확인 2026-10-16최근 변경 내역
- HUG 전세보증금반환보증의 선순위 채권 요건을 주택가격의 60% 이내 → 주택가액(주택가격 × 담보인정비율 90%)의 60% 이내, 즉 주택가격의 54% 이내로 바로잡았습니다. 주택도시보증공사 「전세보증금반환보증」 상품 안내(보증한도·주택가격 산정기준)
전세 계약에서 임차인이 주로 확인하는 것은 주택 상태와 임대인의 태도입니다. 그러나 보증금 회수를 좌우하는 것은 이것이 아닙니다. 주택이 경매로 매각될 때 임차인보다 앞선 권리자가 누구이고, 얼마를 먼저 배당받는지가 결정적입니다. 이 순위는 등기부등본 을구에 이미 기재되어 있으며 계약서로 바꿀 수 없습니다. 이 진단기는 시세, 선순위 채권, 보증금 세 가지 값으로 배당 순서를 계산합니다. 아래에서는 부채비율이 어느 수준부터 위험한지, 그 수준을 넘으면 보증금 중 얼마를 회수하지 못하는지 계산 과정을 설명합니다.
산식과 계산 단계
계산 방법
- 먼저 주택 가격의 기준을 잡습니다아파트라면 시세 조회가 쉽지만 빌라·다세대는 거래가 드물어 시세가 없는 경우가 많습니다. 이럴 때 보증 심사에서 흔히 쓰는 방식이 공시가격에 일정 배율을 곱하는 것입니다. 진단기가 공시가 140% 기준을 안내하는 이유이고, 이 기준값이 과대평가되면 모든 후속 계산이 낙관적으로 왜곡됩니다.주택 평가액 = KB시세 또는 공시가격 × 1.4
- 선순위 채권과 보증금을 합산해 총부채를 구합니다등기부 을구의 채권최고액과 내가 넣을 보증금을 더합니다. 여기서 실제 대출 잔액이 아니라 채권최고액을 쓰는 것이 핵심입니다. 임대인이 "대출 1억밖에 안 남았다"고 해도 등기상 최고액이 1억 4천이면 경매에서는 1억 4천까지 배당받을 수 있는 구조이기 때문입니다.총 선순위 부채 = 선순위 채권최고액 + 내 전세 보증금
- 부채비율이 위험 등급을 가릅니다총부채를 주택 평가액으로 나눈 비율입니다. 90%를 넘으면 위험, 80%에서 90% 사이는 주의, 80% 이하면 안전으로 판정합니다. 90%라는 선은 보증보험 인수 기준과 맞닿아 있고, 80% 선은 경매 낙찰가가 시세의 80%를 밑도는 경우가 흔하다는 현실을 반영한 경계입니다.부채비율 = (선순위 채권 + 보증금) ÷ 주택 평가액 × 100
- 경매 낙찰가를 보수적으로 75%로 잡습니다경매는 시세대로 팔리지 않습니다. 한 번 유찰될 때마다 최저가가 떨어지기 때문에, 진단기는 시세의 75%를 예상 낙찰가로 씁니다. 이 가정이 실제보다 높은지 낮은지는 물건에 따라 다르지만, 보증금 안전성을 판단할 때는 보수적으로 계산해야 합니다.예상 낙찰가 = 주택 평가액 × 75%
- 낙찰가에서 선순위 채권을 뺀 금액이 보증금 회수 한도입니다선순위 근저당이 먼저 배당을 가져가고 남은 금액에서 내 보증금을 회수합니다. 남은 금액이 보증금보다 적으면 그 차액이 그대로 손실입니다. 이 계산에는 경매 비용이나 당해세가 반영되지 않았으므로, 실제 회수액은 이보다 더 줄어들 수 있습니다.회수 예상액 = max(0, min(보증금, 예상 낙찰가 − 선순위 채권))
- 마지막으로 보증보험 가입 가능 여부를 함께 판정합니다총부채가 주택 평가액의 90% 이내여야 하고, 선순위 근저당 자체도 주택가액(평가액 × 담보인정비율 90%)의 60%, 즉 평가액의 54%를 넘지 않아야 진단기가 가입 가능으로 표시합니다. 두 조건 중 하나라도 충족하지 못하면 불가로 표시됩니다. 부채비율만으로 안전 여부를 판단해서는 안 되는 이유입니다.가입 가능 = (총부채 ≤ 평가액 × 90%) AND (선순위 채권 ≤ 평가액 × 90% × 60%)
조건별 계산 사례
사례
사례 A. 시세 3.2억 원, 선순위 근저당 1.4억 원, 보증금 1.8억 원
입력 조건총부채 3.2억 원 / 안전 기준선 2.88억 원
적용 과정총부채가 시세와 정확히 같아 부채비율이 100%입니다. 예상 낙찰가는 2.4억 원인데 선순위 1.4억 원이 먼저 배당되므로 남는 금액은 1억 원입니다. 보증금 1.8억 원 중 1억 원만 회수됩니다.
산출 결과부채비율 100% / 위험 판정 / 보증보험 가입 불가 / 손실 위험 8,000만 원
주택 가격만큼의 채무가 이미 설정된 상태입니다. 계약서를 아무리 꼼꼼히 작성해도 경매가 진행되면 8,000만 원을 회수하지 못하는 구조이므로, 특약으로 보완할 수 있는 수준이 아닙니다.
사례 B. 시세 4억 원, 선순위 근저당 없음, 보증금 2.8억 원
입력 조건총부채 2.8억 원 / 안전 기준선 3.6억 원
적용 과정근저당이 0원이라 총부채는 보증금 그 자체입니다. 부채비율 70%로 안전 구간이고, 예상 낙찰가 3억 원에서 먼저 가져갈 선순위가 없으므로 보증금 2.8억 원이 전액 회수 범위 안에 들어옵니다.
산출 결과부채비율 70% / 안전 판정 / 보증보험 가입 가능 / 손실 위험 0원
선순위 근저당 유무가 만드는 차이를 보여 줍니다. 보증금은 사례 A보다 1억 원 많지만 손실 위험은 0원입니다. 보증금의 절대 크기가 아니라 선순위 권리의 규모가 위험을 결정합니다.
사례 C. 시세 2.5억 원, 선순위 근저당 1.2억 원, 보증금 1.5억 원
입력 조건총부채 2.7억 원 / 안전 기준선 2.25억 원
적용 과정총부채가 시세를 넘어 부채비율이 108%입니다. 예상 낙찰가 1.875억 원에서 선순위 1.2억 원을 빼면 6,750만 원만 남고, 보증금 1.5억 원 중 8,250만 원이 회수되지 않습니다.
산출 결과부채비율 108% / 위험 판정 / 보증보험 가입 불가 / 손실 위험 8,250만 원
보증금 규모는 사례 A보다 3,000만 원 작은데 손실 예상액은 오히려 250만 원 더 큽니다. 시세가 낮을수록 낙찰가 하락이 회수액에 미치는 영향이 크기 때문입니다. 소형 빌라에 피해가 집중되는 구조적 이유입니다.
사례 D. 시세 3억 원, 선순위 근저당 5,000만 원, 보증금 2억 원
입력 조건총부채 2.5억 원 / 안전 기준선 2.7억 원
적용 과정부채비율 83.3%로 보증보험 가입 기준인 90%는 통과하고 선순위도 평가액의 54%(주택가액의 60%) 이내라 가입 가능으로 판정됩니다. 그런데 예상 낙찰가 2.25억 원에서 선순위 5,000만 원을 빼면 1.75억 원이라, 보증금 2억 원 중 2,500만 원이 부족합니다.
산출 결과부채비율 83.3% / 주의 판정 / 보증보험 가입 가능 / 손실 위험 2,500만 원
보증보험에 가입할 수 있다는 것과 경매에서 전액을 회수할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다. 이 구간에서는 보증보험 가입이 필수입니다. 가입하지 않으면 2,500만 원이 손실 위험에 그대로 노출됩니다.
구간·유형별 기준 비교
기준표
부채비율 구간별 판정과 실제 손실 위험진단기 실제 산출값 · 낙찰가 75% 가정
| 조건 (시세 / 근저당 / 보증금) | 부채비율 | 판정 | 보증보험 | 손실 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 4억 / 0원 / 2.8억 | 70% | 안전 | 가입 가능 | 0원 |
| 3억 / 5,000만 / 2억 | 83.3% | 주의 | 가입 가능 | 2,500만 원 |
| 3.2억 / 1.4억 / 1.8억 | 100% | 위험 | 가입 불가 | 8,000만 원 |
| 2.5억 / 1.2억 / 1.5억 | 108% | 위험 | 가입 불가 | 8,250만 원 |
손실 위험은 경매 낙찰가를 시세의 75%로 가정한 보수적 추정입니다. 실제로는 경매 집행 비용과 당해세가 추가로 우선 배당되므로 회수액이 더 줄어들 수 있습니다.
용어 설명
용어
- 채권최고액근저당으로 담보되는 한도 금액입니다. 실제 대출 원금보다 높게 설정되며, 경매 배당의 기준이 됩니다.
- 부채비율주택 평가액 대비 선순위 채권과 보증금 합계의 비율입니다. 보증 심사와 위험 판정의 핵심 지표입니다.
- 대항력주택 소유자가 바뀌어도 임차권을 주장할 수 있는 효력입니다. 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 발생합니다.
- 우선변제권경매 배당에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 확정일자를 받아야 생깁니다.
- 당해세해당 부동산에 부과된 세금입니다. 일부는 임차인의 확정일자보다 앞서 배당되므로 등기부만으로는 확인되지 않는 위험 요소입니다.
- 경락률(낙찰가율)경매에서 낙찰된 금액이 감정가 대비 몇 퍼센트인지를 나타내는 비율입니다. 물건 종류와 지역에 따라 편차가 큽니다.
- 전세보증금 반환보증임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급하는 상품입니다. 인수 기준을 충족해야 가입할 수 있습니다.
