자격 컷오프 세 줄과 전환 한도 한 줄, 공공임대는 이 네 개로 끝납니다
최종 확인 2026-09-17공공임대는 성격이 전혀 다른 두 개의 판단이 한 화면에 붙어 있습니다. 앞쪽은 들어갈 수 있느냐(자격), 뒤쪽은 들어간 뒤 월세를 얼마까지 줄이느냐(상호전환)입니다. 자격은 소득·총자산·자동차 세 개의 컷오프를 전부 통과해야 하는 AND 조건이라 하나만 걸려도 결과가 뒤집히고, 상호전환은 내가 넣고 싶은 금액이 아니라 규정이 허용하는 한도가 먼저 계산됩니다. 이 계산기가 두 영역에서 각각 어떤 순서로 숫자를 만드는지 따라가 보겠습니다.
계산기가 돌리는 산식, 단계별로 뜯어보기연산 로직
- 가구원 수로 100% 기준선을 먼저 꺼냅니다모든 소득 판정의 출발점은 가구원수별 도시근로자 월평균소득 100%입니다. 계산기는 1인 3,480,000원, 2인 5,300,000원, 3인 7,200,000원, 4인 8,250,000원, 5인 이상 8,700,000원을 기준선으로 잡습니다. 1인·2인 가구 기준선이 상대적으로 후하게 잡히는 것은 소형 가구에 적용되는 가산 특례가 이미 반영된 값이기 때문입니다.기준선 = 가구원수별 월평균소득 100% 값
- 공급 유형이 그 기준선에 배율을 겁니다행복주택 계열은 기준선을 그대로 쓰고, 국민임대는 70%, 영구임대는 50%를 곱해 상한을 낮춥니다. 같은 3인 가구라도 행복주택이면 720만 원, 국민임대면 504만 원이 상한선이 됩니다. 소득이 아슬아슬한 가구라면 유형 선택 한 번에 합·불이 갈립니다.소득 상한 = 기준선 × (행복 100% / 국민 70% / 영구 50%)
- 자격은 세 개 관문을 전부 통과해야 합니다월 소득이 상한 이하, 총자산이 3억 4,500만 원 이하, 자동차 가액이 3,708만 원 이하 — 이 세 가지가 모두 참일 때만 적격으로 표시됩니다. 하나라도 걸리면 계산기는 가장 먼저 걸린 항목을 지목해 사유를 보여 줍니다. 자산이 동시에 초과해도 소득이 먼저 걸렸다면 소득 사유가 우선 표기되는 구조입니다.적격 = (소득 ≤ 상한) AND (총자산 ≤ 3.45억) AND (자동차 ≤ 3,708만)
- 전환 한도는 두 개의 상한 중 작은 쪽으로 잘립니다보증금을 무한정 올릴 수는 없습니다. 계산기는 기본 보증금의 80%와 기본 월세의 60%를 연 7.0%로 역산한 금액 두 가지를 구한 뒤 더 작은 값을 한도로 씁니다. 월세가 낮은 호수일수록 두 번째 상한이 먼저 걸리기 때문에, 보증금이 아무리 커도 깎을 수 있는 월세 자체가 한정됩니다.전환 한도 = min(기본 보증금 × 80%, 기본 월세 × 60% × 12 ÷ 7.0%)
- 한도 안의 전환금에 연 7.0%를 걸어 12로 나눕니다실제 반영되는 전환금은 입력값과 한도 중 작은 쪽입니다. 여기에 전환 이율 7.0%를 곱해 연간 감액분을 만들고 12로 나누면 매달 깎이는 월세가 나옵니다. 입력값이 한도를 넘으면 자동 보정되며, 표에 보정됐다는 사실이 그대로 표시됩니다.월 감액 = (반영 전환금 × 7.0%) ÷ 12, 최종 월세 = max(40,000원, 기본 월세 − 월 감액)
- 마지막으로 대출 이자를 빼 순효과를 봅니다전환금을 자기 돈이 아니라 기금 전세대출로 마련했다고 가정하고, 연 2.1%의 이자 비용을 연간 감액분에서 뺍니다. 감액 이율(7.0%)이 조달 금리(2.1%)보다 높으면 차액이 남고, 이 값이 순이익으로 표시됩니다. 실제 금리는 소득·상품에 따라 달라지므로 이 항목은 방향을 보는 용도입니다.연 순효과 = (월 감액 × 12) − (반영 전환금 × 2.1%)
조건별 실전 시뮬레이션 비교사례 비교
사례 A. 1인 청년, 행복주택 · 월소득 270만 원 · 기본 보증금 4,500만 / 월세 28만 원
입력 조건총자산 1.2억, 자동차 없음, 전환 희망액 3,000만 원 입력
적용 과정소득 상한 3,480,000원 이하라 자격은 통과합니다. 전환 한도는 보증금 기준 3,600만 원과 월세 기준 2,880만 원 중 작은 쪽인 2,880만 원으로 잘려 입력액 3,000만 원이 자동 보정됩니다.
산출 결과월세 280,000원 → 112,000원 (월 168,000원 감액), 연 2,016,000원 절약 / 최종 보증금 7,380만 원 / 대출 이자 604,800원을 빼도 연 1,411,200원 남음
원하는 만큼 다 넣지 못했는데도 월세가 60% 깎였습니다. 월세 28만 원짜리 호수는 애초에 16.8만 원까지만 내려갈 수 있고, 그 지점이 바로 기본 월세의 60%라는 천장입니다.
사례 B. 3인 가구, 국민임대 · 월소득 480만 원 · 기본 보증금 6,000만 / 월세 35만 원
입력 조건총자산 2.2억, 자동차 1,500만 원, 전환 희망액 5,000만 원 입력
적용 과정3인 기준선 720만 원에 국민임대 70%가 걸려 상한이 5,040,000원으로 내려오지만 480만 원이라 통과합니다. 전환 한도는 보증금 기준 4,800만 원과 월세 기준 3,600만 원 중 작은 3,600만 원이 적용됩니다.
산출 결과월세 350,000원 → 140,000원 (월 210,000원 감액), 연 2,520,000원 절약 / 최종 보증금 9,600만 원 / 이자 756,000원 차감 후 연 1,764,000원
소득 상한이 504만 원이라 여유가 24만 원뿐입니다. 이 가구는 배우자 상여가 반영되는 달에 소득 산정 기준을 넘길 수 있어, 신청 시점의 소득 증빙 기간을 어떻게 잡느냐가 중요해지는 구간입니다.
사례 C. 2인 신혼부부, 행복주택 · 월소득 560만 원 · 총자산 3.6억 · 자동차 4,000만 원
입력 조건기본 보증금 8,000만 / 월세 42만 원, 전환 희망액 2,000만 원 입력
적용 과정2인 상한 5,300,000원을 30만 원 초과해 소득에서 먼저 탈락하고, 총자산 3.6억과 자동차 4,000만 원도 각각 컷오프를 넘습니다. 계산기는 가장 먼저 걸린 소득 초과를 사유로 표시합니다.
산출 결과판정 결과 신청 불가 — 소득 5,600,000원 > 상한 5,300,000원 / 참고로 전환만 놓고 보면 2,000만 원 전액 반영되어 월세 420,000원 → 303,333원
세 가지가 동시에 걸린 사례입니다. 소득만 조금 낮추면 될 것 같아 보이지만 자산과 차량도 넘겨 있어서, 소득 기준만 맞춰 다시 신청해도 결과는 그대로입니다. 탈락 사유는 하나만 보지 말고 세 줄 모두 확인해야 합니다.
구간별·유형별 핵심 기준 대조표기준 대조표
같은 전환 의지라도 호수 조건에 따라 감액 폭이 얼마나 달라지는가계산기 실제 산출값
| 조건 | 입력 전환금 | 실제 반영액 | 월세 변화 | 연 절약액 |
|---|---|---|---|---|
| 보증금 4,500만 / 월세 28만 | 3,000만 원 | 2,880만 원 (보정) | 280,000 → 112,000원 | 2,016,000원 |
| 보증금 6,000만 / 월세 35만 | 5,000만 원 | 3,600만 원 (보정) | 350,000 → 140,000원 | 2,520,000원 |
| 보증금 8,000만 / 월세 42만 | 2,000만 원 | 2,000만 원 (전액) | 420,000 → 303,333원 | 1,400,004원 |
| 보증금 2,500만 / 월세 13만 | 2,000만 원 | 1,337만 원 (보정) | 130,000 → 52,000원 | 936,000원 |
보정이 걸린 세 줄은 모두 월세 기준 상한(기본 월세의 60%)에 먼저 부딪힌 경우입니다. 월세가 낮은 호수일수록 넣을 수 있는 전환금 자체가 작아집니다.
헷갈리는 핵심 용어 한 줄 정리용어 사전
- 상호전환임대보증금과 월 임대료를 정해진 이율로 서로 바꾸는 제도입니다. 보증금을 올리면 월세가 내려가고 그 반대도 가능합니다.
- 전환 이율보증금을 월세로 환산할 때 쓰는 연이율입니다. 계산기는 보증금 증액 기준 연 7.0%를 적용합니다.
- 도시근로자 월평균소득공공임대 소득 기준의 모수가 되는 통계값입니다. 가구원 수에 따라 금액이 다르며 매년 갱신됩니다.
- 총자산 기준부동산·금융자산·자동차 등을 합산하고 부채를 뺀 순자산이 정해진 금액 이하여야 한다는 요건입니다.
- 자동차 가액 기준보유 차량의 평가 가격이 상한을 넘으면 다른 요건을 모두 충족해도 자격이 인정되지 않는 별도 컷오프입니다.
- 전환 한도추가로 넣을 수 있는 전환보증금의 상한입니다. 보증금 기준과 월세 기준 두 가지 중 더 작은 값이 적용됩니다.
- 최소 임대료상호전환을 최대로 해도 그 아래로는 내려가지 않는 월 임대료의 하한입니다.