공공임대 판정의 네 가지 기준 — 소득·총자산·자동차 자격 요건과 보증금 전환 한도
최종 확인 2026-10-16최근 변경 내역
- 2026년도 적용 공공임대 자격 기준에 맞춰 자동차 가액 상한을 3,708만 원 → 4,542만 원, 소득 기준표를 1인 348만·3인 720만 원(100%) → 1인 4,576,036원·3인 8,168,429원(100%), 국민임대 3인 504만 원 → 5,717,900원(70%)으로 고쳤고, 행복주택 청년의 총자산 상한을 3억 4,500만 원 → 2억 5,100만 원으로 바로잡았습니다. 마이홈포털 국민임대주택·행복주택 입주자격 (2026년도 적용기준)
공공임대 계산은 성격이 다른 두 가지 판단으로 구성됩니다. 하나는 입주 가능 여부(자격), 다른 하나는 입주 후 월세를 얼마까지 줄일 수 있는지(상호전환)입니다. 자격은 소득·총자산·자동차 세 가지 기준을 모두 충족해야 하는 AND 조건이므로 하나만 초과해도 부적격이 되고, 상호전환은 희망 금액이 아니라 규정이 허용하는 한도가 먼저 계산됩니다. 아래에서는 이 계산기가 두 영역의 숫자를 어떤 순서로 만드는지 차례로 설명합니다.
산식과 계산 단계
계산 방법
- 가구원 수에 따른 100% 기준선을 먼저 확인합니다모든 소득 판정의 출발점은 2025년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득입니다. 100% 기준(1인 120%·2인 110% 가산)은 1인 4,576,036원, 2인 6,452,897원, 3인 8,168,429원, 4인 8,802,202원, 5인 9,326,985원입니다. 1·2인 가구는 기준별 가산율이 다르므로(70% 기준은 1인 90%·2인 80%, 50% 기준은 1인 70%·2인 60%) 계산기는 공개된 금액표를 그대로 씁니다.기준선 = 가구원수별 공개 금액표(100% / 70% / 50%)
- 공급 유형에 따라 기준선에 배율을 적용합니다행복주택 계열은 100% 표, 국민임대는 70% 표, 영구임대는 50% 표를 씁니다. 같은 3인 가구라도 행복주택이면 8,168,429원, 국민임대면 5,717,900원이 상한선이 됩니다. 소득이 기준선에 근접한 가구라면 유형 선택에 따라 적격 여부가 달라집니다.소득 상한 = 유형별 금액표 (행복 100% / 국민 70% / 영구 50%)
- 자격은 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다월 소득이 상한 이하, 총자산이 3억 4,500만 원(행복주택 청년 2억 5,100만 원) 이하, 자동차 가액이 4,542만 원 이하 — 이 세 가지가 모두 참일 때만 적격으로 표시됩니다. 하나라도 초과하면 계산기는 가장 먼저 초과한 항목을 사유로 표시합니다. 자산이 동시에 초과해도 소득이 먼저 초과했다면 소득 사유가 우선 표기되는 구조입니다.적격 = (소득 ≤ 상한) AND (총자산 ≤ 3.45억, 청년 2.51억) AND (자동차 ≤ 4,542만)
- 전환 한도는 두 개의 상한 중 작은 쪽이 적용됩니다보증금을 무한정 올릴 수는 없습니다. 계산기는 기본 보증금의 80%와 기본 월세의 60%를 연 7.0%로 역산한 금액 두 가지를 구한 뒤 더 작은 값을 한도로 씁니다. 월세가 낮은 호수일수록 두 번째 상한이 먼저 적용되므로, 보증금이 커도 감액할 수 있는 월세 자체가 한정됩니다.전환 한도 = min(기본 보증금 × 80%, 기본 월세 × 60% × 12 ÷ 7.0%)
- 한도 내 전환금에 연 7.0%를 곱해 12로 나눕니다실제 반영되는 전환금은 입력값과 한도 중 작은 쪽입니다. 여기에 전환 이율 7.0%를 곱해 연간 감액분을 만들고 12로 나누면 월 감액분이 산출됩니다. 입력값이 한도를 넘으면 자동 보정되며, 표에 보정됐다는 사실이 그대로 표시됩니다.월 감액 = (반영 전환금 × 7.0%) ÷ 12, 최종 월세 = max(40,000원, 기본 월세 − 월 감액)
- 마지막으로 대출 이자를 차감해 순효과를 산출합니다전환금을 자기 돈이 아니라 기금 전세대출로 마련했다고 가정하고, 연 2.1%의 이자 비용을 연간 감액분에서 뺍니다. 감액 이율(7.0%)이 조달 금리(2.1%)보다 높으면 차액이 남고, 이 값이 순이익으로 표시됩니다. 실제 금리는 소득·상품에 따라 달라지므로 이 항목은 방향을 보는 용도입니다.연 순효과 = (월 감액 × 12) − (반영 전환금 × 2.1%)
조건별 계산 사례
사례
사례 A. 1인 청년, 행복주택 · 월소득 270만 원 · 기본 보증금 4,500만 / 월세 28만 원
입력 조건총자산 1.2억, 자동차 없음, 전환 희망액 3,000만 원 입력
적용 과정소득 상한 4,576,036원 이하이고 총자산도 청년 기준 2억 5,100만 원 이하이므로 자격을 충족합니다. 전환 한도는 보증금 기준 3,600만 원과 월세 기준 2,880만 원 중 작은 쪽인 2,880만 원이 적용되어 입력액 3,000만 원이 자동 보정됩니다.
산출 결과월세 280,000원 → 112,000원 (월 168,000원 감액), 연 2,016,000원 절감 / 최종 보증금 7,380만 원 / 대출 이자 604,800원 차감 후 연 1,411,200원
희망 금액을 모두 전환하지 못했는데도 월세가 60% 감액되었습니다. 월세 28만 원 호수의 감액 한도는 16.8만 원이며, 이것이 기본 월세의 60%라는 상한입니다.
사례 B. 3인 가구, 국민임대 · 월소득 480만 원 · 기본 보증금 6,000만 / 월세 35만 원
입력 조건총자산 2.2억, 자동차 1,500만 원, 전환 희망액 5,000만 원 입력
적용 과정3인 가구 국민임대 70% 기준 상한은 5,717,900원이며, 소득 480만 원은 이 기준을 충족합니다. 전환 한도는 보증금 기준 4,800만 원과 월세 기준 3,600만 원 중 작은 3,600만 원이 적용됩니다.
산출 결과월세 350,000원 → 140,000원 (월 210,000원 감액), 연 2,520,000원 절감 / 최종 보증금 9,600만 원 / 이자 756,000원 차감 후 연 1,764,000원
소득 상한이 5,717,900원이므로 여유는 약 92만 원입니다. 상여금이 반영되는 달이 많은 가구는 월평균 소득이 높게 잡힐 수 있으므로, 공고문의 소득 산정 기간을 확인해야 합니다.
사례 C. 2인 신혼부부, 행복주택 · 월소득 560만 원 · 총자산 3.6억 · 자동차 4,000만 원
입력 조건기본 보증금 8,000만 / 월세 42만 원, 전환 희망액 2,000만 원 입력
적용 과정2인 가구 100% 상한 6,452,897원 이하이므로 소득 요건은 충족하고, 자동차 4,000만 원도 4,542만 원 이하입니다. 그러나 총자산 3.6억이 3억 4,500만 원을 1,500만 원 넘어 부적격이 됩니다.
산출 결과판정 결과 신청 불가 — 총자산 3억 6,000만 원 > 상한 3억 4,500만 원 / 참고로 전환만 놓고 보면 2,000만 원 전액 반영되어 월세 420,000원 → 303,333원
소득과 자동차는 기준 안에 있어도 총자산 하나가 초과하면 신청할 수 없습니다. 총자산은 부채를 뺀 순자산이므로, 인정되는 대출이 있다면 차감해 다시 계산해 보고 탈락 사유는 세 줄 모두 확인해야 합니다.
구간·유형별 기준 비교
기준표
호수 조건에 따른 감액 폭 비교계산기 실제 산출값
| 조건 | 입력 전환금 | 실제 반영액 | 월세 변화 | 연 절감액 |
|---|---|---|---|---|
| 보증금 4,500만 / 월세 28만 | 3,000만 원 | 2,880만 원 (보정) | 280,000 → 112,000원 | 2,016,000원 |
| 보증금 6,000만 / 월세 35만 | 5,000만 원 | 3,600만 원 (보정) | 350,000 → 140,000원 | 2,520,000원 |
| 보증금 8,000만 / 월세 42만 | 2,000만 원 | 2,000만 원 (전액) | 420,000 → 303,333원 | 1,400,004원 |
| 보증금 2,500만 / 월세 13만 | 2,000만 원 | 1,337만 원 (보정) | 130,000 → 52,000원 | 936,000원 |
보정된 세 줄은 모두 월세 기준 상한(기본 월세의 60%)이 먼저 적용된 경우입니다. 월세가 낮은 호수일수록 전환 가능한 금액 자체가 작아집니다.
용어 설명
용어
- 상호전환임대보증금과 월 임대료를 정해진 이율로 서로 바꾸는 제도입니다. 보증금을 올리면 월세가 내려가고 그 반대도 가능합니다.
- 전환 이율보증금을 월세로 환산할 때 쓰는 연이율입니다. 계산기는 보증금 증액 기준 연 7.0%를 적용합니다.
- 도시근로자 월평균소득공공임대 소득 기준의 모수가 되는 통계값입니다. 가구원 수에 따라 금액이 다르며 매년 갱신됩니다.
- 총자산 기준부동산·금융자산·자동차 등을 합산하고 부채를 뺀 순자산이 정해진 금액 이하여야 한다는 요건입니다.
- 자동차 가액 기준보유 차량의 평가 가격이 상한을 넘으면 다른 요건을 모두 충족해도 자격이 인정되지 않는 별도 컷오프입니다.
- 전환 한도추가로 넣을 수 있는 전환보증금의 상한입니다. 보증금 기준과 월세 기준 두 가지 중 더 작은 값이 적용됩니다.
- 최소 임대료상호전환을 최대로 해도 그 아래로는 내려가지 않는 월 임대료의 하한입니다.
