금리 1%p 차이가 30년 총 이자에 미치는 영향 — 디딤돌대출 금리 산정 구조
최종 확인 2026-10-16최근 변경 내역
- 주택도시기금 상품 안내에 맞춰 신혼가구 소득 상한을 8,500만 원으로, 신혼·2자녀 이상 한도를 3.2억 원으로, 소득·만기별 기본 금리를 연 2.85~4.15%로 고치고 기본 우대금리는 한 가지만 적용되도록 계산식과 사례를 바로잡았습니다. 주택도시기금 내집마련 디딤돌대출 상품 안내
주택도시기금 정책 대출에서 매달 상환액을 결정하는 것은 한도가 아니라 금리입니다. 상담에서는 "얼마까지 빌릴 수 있나"를 먼저 묻는 경우가 많지만, 이 대출의 금리는 소득 구간과 만기의 조합으로 정해지는 기본 금리에서 우대 항목을 차감하는 방식으로 산정됩니다. 소득이 한 구간 올라가면 금리가 오르고, 만기를 늘려도 오릅니다. 반대로 자녀가 있으면 내려갑니다. 이 요소들이 결합해 최종 금리가 정해지고, 그 금리가 360개월 동안 상환액에 적용됩니다. 아래에서 계산 경로를 단계별로 설명합니다.
산식과 계산 단계
계산 방법
- 소득·주택가격·대출금액에 각각 기준 한도를 적용합니다부부 합산 소득이 8,500만 원(신혼가구 상한)을 넘으면 8,500만 원으로, 주택 가격이 6억 원을 넘으면 6억 원으로, 대출 신청액이 3.2억 원(신혼가구·2자녀 이상 한도)을 넘으면 3.2억 원으로 조정합니다. 조정된 항목마다 안내 문구가 별도로 표시됩니다. 이후 계산은 입력값이 아니라 조정된 값으로 진행되므로, 안내 문구가 표시되었다면 결과를 본인 상황에 그대로 적용해서는 안 됩니다.보정 소득 = min(입력, 8,500만) / 보정 주택가 = min(입력, 6억) / 보정 대출 = min(입력, 3.2억)
- LTV 70% 한도를 한 번 더 적용합니다보정된 주택 가격에 0.7을 곱한 값이 대출 가능 상한이 되고, 신청액이 이보다 크면 이 값으로 다시 조정됩니다. 3.2억 원 한도 안이라도 집값이 낮으면 이 단계에서 한도가 줄어듭니다. 생애최초 구입자는 비수도권·비규제지역 주택이라면 LTV 80%까지 가능하지만, 이 계산기는 보수적으로 70%를 적용합니다.최종 대출액 = min(보정 대출액, 보정 주택가 × 0.7)
- 소득 구간과 대출기간 조합으로 기본 금리를 정합니다소득 2,000만 원 이하, 4,000만 원 이하, 7,000만 원 이하, 8,500만 원 이하의 네 구간으로 나누고, 각 구간을 대출기간 10년 / 15년 / 20년 / 30년으로 다시 나눕니다. 총 16개 조합이며 연 2.85%부터 연 4.15%까지입니다. 소득이 한 구간 올라가면 0.35%p, 대출기간이 한 단계 길어지면 0.05~0.1%p씩 금리가 오릅니다. 이 표는 수도권 기준이며 지방 소재 주택은 0.2%p 낮습니다.기본 금리 = 금리표[소득 4구간][대출기간 4구간]
- 기본 우대금리 한 가지를 차감합니다신혼가구·생애최초 0.2%p, 1자녀 0.3%p, 2자녀 0.5%p, 다자녀(3자녀 이상) 0.7%p 가운데 한 가지만 적용됩니다(중복 불가). 계산기는 무자녀라면 0.2%p를, 자녀가 있으면 자녀 수 우대를 적용합니다. 청약통장·전자계약 같은 추가 우대는 반영하지 않았으며, 우대금리 합계는 0.5%p(다자녀 0.7%p)까지입니다. 차감 후 금리는 하한선인 연 1.5% 아래로 내려가지 않습니다.최종 금리 = max(1.5%, 기본 금리 − 기본 우대 1가지)
- 원리금 균등 방식으로 월 상환액을 산출합니다월 이율과 총 개월 수를 넣은 표준 연금 상환 공식을 사용합니다. 매달 같은 금액을 내지만 초기에는 이자 비중이 크고 후반으로 갈수록 원금 비중이 커집니다. 만기를 늘리면 월 부담은 줄지만 총 이자는 늘어나는 상충 관계가 여기서 발생합니다.월 상환액 = 원금 × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1), r = 연금리÷12, n = 만기×12
- 연 4.5% 시중 대출과 비교해 이자 차액을 구합니다동일한 원금과 만기에 연 4.5%를 적용해 같은 공식으로 한 번 더 계산한 뒤 총 이자의 차이를 구합니다. 이 차액이 정책 대출을 이용하는 실질 이익입니다. 월 단위 차이는 작아 보여도 360개월에 걸쳐 누적되면 금액이 크게 늘어납니다.총 절감 이자 = 시중 4.5% 총이자 − 디딤돌 총이자
조건별 계산 사례
사례
사례 A. 소득 6,500만 원 · 매매가 4.5억 · 대출 2.8억 · 30년 · 자녀 없음
입력 조건LTV 70% 한도(3.15억) 안쪽이라 신청액이 그대로 인정됨
적용 과정소득 4,000만 원 초과~7,000만 원 이하 구간에 만기 30년이라 기본 금리 3.80%가 잡히고, 신혼가구(또는 생애최초) 우대 0.2%p가 차감됩니다.
산출 결과최종 금리 연 3.60% / 월 상환 1,273,007원 / 총 이자 17,828만 원 / 시중 대비 5,246만 원 절감
금리 차이가 0.9%p인데 30년 총 이자 차이는 5,246만 원입니다. 원금 2.8억 원의 약 19%에 해당합니다. 월 기준으로는 약 15만 원 차이지만, 만기 총액으로 환산하면 규모가 크게 달라집니다.
사례 B. 소득 3,800만 원 · 매매가 3.5억 · 대출 2.4억 · 20년 · 자녀 1명
입력 조건낮은 소득 구간 + 짧은 만기 + 자녀 우대가 겹친 조합
적용 과정소득 2,000만 원 초과~4,000만 원 이하에 만기 20년이라 기본 금리 3.40%, 여기서 1자녀 우대 0.3%p가 빠집니다. 기본 우대는 한 가지만 적용되므로 신혼가구 우대 0.2%p는 더해지지 않습니다.
산출 결과최종 금리 연 3.10% / 월 상환 1,343,081원 / 총 이자 8,234만 원 / 시중 대비 4,207만 원 절감
사례 A보다 원금이 4,000만 원 적은데 월 상환액은 오히려 약 7만 원 많습니다. 만기를 20년으로 짧게 잡았기 때문입니다. 대신 총 이자는 8,234만 원으로 사례 A의 46% 수준입니다. 만기를 줄이면 월 부담은 늘고 총 이자는 크게 감소한다는 상충 관계가 두 사례 비교에서 확인됩니다.
사례 C. 소득 8,200만 원 · 매매가 5.8억 · 대출 3.2억 · 30년 · 자녀 2명
입력 조건신혼가구 소득 상한(8,500만 원) 안의 최고 소득 구간, 자녀 우대로 일부 상쇄
적용 과정소득 7,000만 원 초과~8,500만 원 이하 구간에 만기 30년이라 기본 금리 4.15%로 가장 높게 출발합니다. 여기서 2자녀 우대 0.5%p가 차감됩니다.
산출 결과최종 금리 연 3.65% / 월 상환 1,463,871원 / 총 이자 20,699만 원 / 시중 대비 5,671만 원 절감
금리가 가장 높은 소득 구간이지만 2자녀 우대로 사례 A와 비슷한 수준까지 내려왔습니다. 2자녀 우대 대신 신혼가구 우대 0.2%p만 받았다면 금리는 3.95%, 총 이자는 22,667만 원으로 약 1,968만 원 늘어납니다. 우대 항목 하나가 총 이자를 수천만 원 단위로 바꿀 수 있다는 점을 보여 주는 사례입니다.
구간·유형별 기준 비교
기준표
소득·만기·자녀 조합에 따른 금리와 총 절감액계산기 실제 산출값
| 소득 / 만기 / 자녀 | 대출 원금 | 기본 금리 | 우대 차감 | 최종 금리 | 월 상환액 | 만기 총 절감 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,800만 / 15년 / 0명 | 14,000만 원 | 2.95% | −0.2%p | 2.75% | 950,070원 | 2,177만 원 |
| 3,800만 / 20년 / 1명 | 24,000만 원 | 3.40% | −0.3%p | 3.10% | 1,343,081원 | 4,207만 원 |
| 6,500만 / 30년 / 0명 | 28,000만 원 | 3.80% | −0.2%p | 3.60% | 1,273,007원 | 5,246만 원 |
| 8,200만 / 30년 / 2명 | 32,000만 원 | 4.15% | −0.5%p | 3.65% | 1,463,871원 | 5,671만 원 |
| 8,500만 초과(보정) / 30년 / 3명 | 32,000만 원 | 4.15% | −0.7%p | 3.45% | 1,428,027원 | 6,961만 원 |
마지막 행은 소득 1억 2,000만 원, 주택가 7억 원, 대출 4.5억 원을 입력했을 때의 결과입니다. 세 항목이 모두 기준 한도로 조정되어 소득 8,500만 원, 대출 원금 3.2억 원이 적용되었습니다. 기본 우대는 한 가지만 적용되므로 다자녀 우대 0.7%p가 가장 큰 차감입니다. 모든 행은 수도권 기준 금리이며, 지방 소재 주택은 0.2%p씩 낮아집니다.
용어 설명
용어
- LTV주택 가격 대비 대출 가능 비율입니다. 집값이 낮으면 한도 금액보다 이 비율이 먼저 대출액을 제한합니다.
- 원리금 균등 상환매달 같은 금액을 내는 방식입니다. 초기에는 이자 비중이 크고 후반으로 갈수록 원금 비중이 커집니다.
- 우대금리기본 금리에서 차감되는 금리입니다. 신혼가구, 생애최초, 자녀 수 등 조건별로 정해진 폭이 있으며, 기본 우대금리는 한 가지만 적용됩니다.
- 금리 하한선우대를 아무리 많이 받아도 그 아래로는 내려가지 않는 최저 금리입니다. 이 계산기에서는 연 1.5%가 적용됩니다.
- 정책 모기지정부 기금을 재원으로 하는 주택 구입 자금 대출입니다. 시중은행 상품과 금리 체계와 규제 적용이 다릅니다.
- 실거주 의무대출 실행 후 해당 주택에 실제로 거주해야 하는 요건입니다. 위반 시 대출금 회수 사유가 됩니다.
- 수탁 은행기금 대출의 접수와 심사를 위탁받아 수행하는 은행입니다. 실제 창구 업무는 여기서 이뤄집니다.
