금리 1%p 차이가 30년 뒤에 얼마가 되는지, 직접 세어 보면 생각이 달라집니다
최종 확인 2026-09-17주택도시기금 정책 대출을 알아볼 때 사람들이 가장 먼저 묻는 건 "얼마까지 빌릴 수 있나"입니다. 그런데 정작 통장에서 매달 빠져나가는 금액을 결정하는 건 한도가 아니라 금리입니다. 그리고 이 대출의 금리는 소득 구간과 만기 길이가 만나는 표에서 뽑아낸 값에 우대 항목을 차감하는 방식으로 정해집니다. 소득이 한 칸 위로 올라가면 금리가 오르고, 만기를 늘리면 또 오릅니다. 반대로 자녀가 있으면 내려갑니다. 이 여러 갈래가 맞물려 최종 한 숫자가 나오고, 그 숫자가 360개월 동안 복리로 작동합니다. 계산 경로를 단계별로 짚어 보겠습니다.
계산기가 돌리는 산식, 단계별로 뜯어보기연산 로직
- 소득, 주택가격, 대출금액을 각각 법정 한도로 눌러 넣습니다부부 합산 소득이 1억 원을 넘으면 1억 원으로, 주택 가격이 6억 원을 넘으면 6억 원으로, 대출 신청액이 4억 원을 넘으면 4억 원으로 잘라 냅니다. 잘린 항목마다 보정 안내 문구가 화면에 따로 붙습니다. 입력값이 아니라 보정된 값으로 이후 계산이 전부 진행되므로, 안내 문구가 떴다면 결과를 그대로 자기 상황으로 받아들이면 안 됩니다.보정 소득 = min(입력, 1억) / 보정 주택가 = min(입력, 6억) / 보정 대출 = min(입력, 4억)
- LTV 70%로 한 번 더 조입니다보정된 주택 가격에 0.7을 곱한 값이 대출 가능 상한이 되고, 신청액이 이보다 크면 이 값으로 다시 내려갑니다. 4억 원 한도를 통과했어도 집값이 낮으면 여기서 걸립니다. 실제로 많은 사람이 4억 원이 아니라 이 LTV 계산에서 한도가 정해집니다.최종 대출액 = min(보정 대출액, 보정 주택가 × 0.7)
- 소득 구간과 만기 조합으로 기본 금리를 뽑습니다소득 2,000만 원 이하, 4,000만 원 이하, 7,000만 원 이하, 그 초과로 네 칸을 나누고, 각 칸 안에서 만기 15년 이하 / 20년 이하 / 그 이상으로 다시 셋으로 쪼갭니다. 총 12개 조합에서 값을 하나 꺼내는 구조입니다. 소득이 한 칸 올라가거나 만기를 10년 늘리면 금리가 눈에 띄게 달라집니다.기본 금리 = 금리표[소득 구간][만기 구간]
- 우대 항목을 더해 한 번에 차감합니다신혼부부와 생애최초가 각각 0.2%p씩 기본으로 잡혀 합계 0.4%p가 깔리고, 여기에 자녀 1명이면 0.3%p, 2명이면 0.5%p, 3명 이상이면 0.7%p가 추가됩니다. 최대 조합은 1.1%p입니다. 다만 아무리 차감해도 연 1.5% 아래로는 내려가지 않는 하한선이 걸려 있습니다.최종 금리 = max(1.5%, 기본 금리 − 우대 합계)
- 원리금 균등 방식으로 월 상환액을 산출합니다월 이율과 총 개월 수를 넣은 표준 연금 상환 공식을 씁니다. 매달 같은 금액을 내지만 초기에는 이자 비중이 크고 후반으로 갈수록 원금 비중이 커집니다. 만기를 늘리면 월 부담은 줄지만 총 이자는 늘어나는 상충 관계가 여기서 발생합니다.월 상환액 = 원금 × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1), r = 연금리÷12, n = 만기×12
- 연 4.5% 시중 대출과 나란히 놓고 차액을 만듭니다동일한 원금과 만기에 연 4.5%를 적용해 똑같은 공식을 한 번 더 돌린 뒤, 총 이자끼리 뺍니다. 이 차액이 정책 대출을 쓰는 실질 이득입니다. 월 단위 차이는 작아 보여도 360개월을 곱하면 금액이 급격히 불어납니다.총 절감 이자 = 시중 4.5% 총이자 − 디딤돌 총이자
조건별 실전 시뮬레이션 비교사례 비교
사례 A. 소득 6,500만 원 · 매매가 4.5억 · 대출 2.8억 · 30년 · 자녀 없음
입력 조건LTV 70% 한도(3.15억) 안쪽이라 신청액이 그대로 인정됨
적용 과정소득 7,000만 원 이하 구간에 만기 30년이라 기본 금리 3.40%가 잡히고, 신혼·생애최초 0.4%p가 차감됩니다.
산출 결과최종 금리 연 3.00% / 월 상환 1,180,491원 / 총 이자 14,498만 원 / 시중 대비 8,576만 원 절감
금리 차이가 1.5%p인데 30년 총 이자 차이는 8,576만 원입니다. 원금 2.8억 원의 30%가 넘는 금액입니다. 월로 보면 약 24만 원 차이인데, 이 정도 금액은 체감이 잘 안 되다가 만기 총액으로 환산하는 순간 완전히 다르게 보입니다.
사례 B. 소득 3,800만 원 · 매매가 3.5억 · 대출 2.4억 · 20년 · 자녀 1명
입력 조건저소득 구간 + 짧은 만기 + 자녀 우대가 겹친 최적 조합
적용 과정소득 4,000만 원 이하에 만기 20년이라 기본 금리 2.95%, 여기서 기본 우대 0.4%p와 자녀 1명 0.3%p를 합한 0.7%p가 빠집니다.
산출 결과최종 금리 연 2.25% / 월 상환 1,242,740원 / 총 이자 5,826만 원 / 시중 대비 6,615만 원 절감
사례 A보다 원금이 4,000만 원 적은데 월 상환액은 오히려 6만 원 많습니다. 만기를 20년으로 짧게 잡았기 때문입니다. 대신 총 이자는 5,826만 원으로 사례 A의 40% 수준입니다. 만기를 줄이면 월 부담은 늘고 총 이자는 급감한다는 교환 관계가 이 두 사례 비교에서 선명하게 보입니다.
사례 C. 소득 9,200만 원 · 매매가 5.8억 · 대출 4억 · 30년 · 자녀 2명
입력 조건고소득 구간이지만 자녀 우대가 큰 폭으로 상쇄
적용 과정소득 7,000만 원 초과 구간에 만기 30년이라 기본 금리 3.55%로 가장 높게 출발합니다. 여기서 기본 0.4%p와 자녀 2명 0.5%p를 합한 0.9%p가 차감됩니다.
산출 결과최종 금리 연 2.65% / 월 상환 1,611,855원 / 총 이자 18,027만 원 / 시중 대비 14,936만 원 절감
소득 구간상 가장 불리한 위치에서 출발했는데도 자녀 우대 덕에 사례 A보다 금리가 낮게 나왔습니다. 절감액이 1.5억 원에 육박하는 건 원금 4억 원에 360개월이 곱해진 결과입니다. 우대 항목 하나가 수천만 원 단위로 움직인다는 걸 보여 주는 사례입니다.
구간별·유형별 핵심 기준 대조표기준 대조표
소득·만기·자녀 조합에 따른 금리와 총 절감액계산기 실제 산출값
| 소득 / 만기 / 자녀 | 대출 원금 | 기본 금리 | 우대 차감 | 최종 금리 | 월 상환액 | 30년 총 절감 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,800만 / 15년 / 0명 | 14,000만 원 | 2.45% | −0.4%p | 2.05% | 904,139원 | 3,003만 원 |
| 3,800만 / 20년 / 1명 | 24,000만 원 | 2.95% | −0.7%p | 2.25% | 1,242,740원 | 6,615만 원 |
| 6,500만 / 30년 / 0명 | 28,000만 원 | 3.40% | −0.4%p | 3.00% | 1,180,491원 | 8,576만 원 |
| 9,200만 / 30년 / 2명 | 40,000만 원 | 3.55% | −0.9%p | 2.65% | 1,611,855원 | 14,936만 원 |
| 1억 초과(보정) / 30년 / 3명 | 40,000만 원 | 3.55% | −1.1%p | 2.45% | 1,570,105원 | 16,439만 원 |
마지막 행은 소득 1억 2,000만 원, 주택가 7억 원, 대출 4.5억 원을 입력했을 때의 결과입니다. 세 항목이 모두 법정 한도로 보정되어 대출 원금은 4억 원으로 잘렸습니다. 자녀 3명 우대 0.7%p가 더해져 총 1.1%p가 차감된 것이 마지막 행의 금리가 가장 낮은 이유입니다.
헷갈리는 핵심 용어 한 줄 정리용어 사전
- LTV주택 가격 대비 대출 가능 비율입니다. 집값이 낮으면 한도 금액보다 이 비율이 먼저 대출액을 제한합니다.
- 원리금 균등 상환매달 같은 금액을 내는 방식입니다. 초기에는 이자 비중이 크고 후반으로 갈수록 원금 비중이 커집니다.
- 우대금리기본 금리에서 차감되는 금리입니다. 신혼부부, 생애최초, 자녀 수 등 조건별로 정해진 폭이 있습니다.
- 금리 하한선우대를 아무리 많이 받아도 그 아래로는 내려가지 않는 최저 금리입니다. 이 계산기에서는 연 1.5%가 적용됩니다.
- 정책 모기지정부 기금을 재원으로 하는 주택 구입 자금 대출입니다. 시중은행 상품과 금리 체계와 규제 적용이 다릅니다.
- 실거주 의무대출 실행 후 해당 주택에 실제로 거주해야 하는 요건입니다. 위반 시 대출금 회수 사유가 됩니다.
- 수탁 은행기금 대출의 접수와 심사를 위탁받아 수행하는 은행입니다. 실제 창구 업무는 여기서 이뤄집니다.