HUG 전세보증 126% 기준의 구조 — 주택가격 인정비율과 담보인정비율의 곱
최종 확인 2026-10-16최근 변경 내역
- 초과 보증금을 월세로 환산하는 법정 전월세전환율을 연 5.5%(계산기 화면은 연 4.75%)에서, 2026년 8월 27일부터 연 3.00%인 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 연 5.0%로 바로잡고 사례의 환산 월세를 다시 계산했습니다. 한국은행 「한국은행 기준금리 추이」
빌라 전세 계약에서는 "공시가격 126%까지만 보증된다"는 기준이 자주 언급됩니다. 그러나 126%는 단독으로 규정된 수치가 아닙니다. 주택가격을 공시가격의 140%로 인정하고, 그 가격의 90%까지만 보증한다는 두 단계 비율을 곱한 결과입니다. 따라서 이 계산기는 126%를 바로 곱하지 않고 140%와 90%를 순서대로 적용합니다. 중간값인 주택가격 인정액이 있어야 선순위 채권 비율을 판정할 수 있기 때문입니다. 아래에서 두 요건이 작동하는 방식을 순서대로 설명합니다.
산식과 계산 단계
계산 방법
- 공시가격에 140%를 곱해 주택가격 인정액을 만듭니다KB시세가 없는 빌라와 오피스텔은 실거래가 대신 공시가격을 기준으로 가격을 산정합니다. 여기에 140%를 곱한 값이 주택가격 인정액입니다. 이 값은 보증 한도가 아니라 다음 단계의 기준이 되는 중간값입니다.주택가격 인정액 = 공시가격 × 140%
- 인정액의 90%까지만 보증합니다 — 126%의 산출 근거보증공사는 인정한 주택가격 전부가 아니라 90%까지만 보증합니다. 140%에 90%를 곱하면 126%이며, 이것이 흔히 말하는 126% 기준입니다. 공시가격이 2억 원이면 총 보증 한도는 2억 5,200만 원입니다.총 보증 한도 = 주택가격 인정액 × 90% = 공시가격 × 126%
- 선순위 채권을 차감해야 실제 전세금 상한이 산출됩니다등기부에 근저당이 설정되어 있으면 그 금액은 임차인보다 먼저 변제됩니다. 따라서 총 보증 한도에서 선순위 채권을 뺀 금액이 실제 보증 가능한 전세금 상한입니다. 근저당 5,000만 원이 있으면 한도도 그만큼 줄어듭니다.보증 가능 전세금 상한 = 총 보증 한도 − 선순위 채권
- 선순위 채권 비율은 126%가 아니라 140% 기준으로 봅니다혼동하기 쉬운 부분입니다. 계산기는 선순위 채권이 주택가격 인정액(140% 값)의 60%를 넘는지를 별도로 판정합니다. 분모가 총 보증 한도(126% 값)가 아니라 그 앞 단계 값이라는 점이 중요합니다. 이 비율을 넘으면 전세금을 낮추더라도 보증에 가입할 수 없습니다.선순위 비율 = 선순위 채권 ÷ (공시가격 × 140%) × 100, 60% 초과 시 부적격
- 두 요건을 모두 충족해야 승인으로 표시됩니다전세금과 선순위 채권의 합이 총 보증 한도 이내이고, 동시에 선순위 비율이 60% 이하여야 합니다. 둘 중 하나라도 충족하지 못하면 거절로 판정합니다. 이 판정에서 금액 조정만으로 해결되는 경우와 임대인의 대출 상환이 필요한 경우가 구분됩니다.승인 = (전세금 + 선순위 ≤ 총 보증 한도) AND (선순위 비율 ≤ 60%)
- 초과분은 전월세전환율을 적용해 월세로 환산합니다현재 보증금이 상한을 넘으면 그 차액을 법정 전월세전환율 상한인 연 5.0%(기준금리 3.00% + 2%)로 환산해 월 차임을 계산합니다. 보증금을 낮추는 대신 그만큼을 월세로 전환하는 반전세 구조를 사전에 검토하기 위한 값입니다. 초과액이 클수록 월세 부담도 커집니다.환산 월세 = (초과 보증금 × 5.0%) ÷ 12
조건별 계산 사례
사례
사례 A. 공시가격 2억 빌라, 전세금 2억 7,000만 원, 근저당 없음
입력 조건근저당은 없으나 전세금이 시세 기준으로 책정된 경우
적용 과정주택가격 인정액은 2억 8,000만 원, 총 보증 한도는 2억 5,200만 원입니다. 근저당이 0원이므로 이 금액이 그대로 전세금 상한이 되며, 현재 전세금은 이보다 1,800만 원 높습니다.
산출 결과상한 252,000,000원 / 초과 18,000,000원 → 보증 거절 / 반전세 전환 시 보증금 2억 5,200만 + 월 75,000원
근저당이 없어도 보증이 거절됩니다. 임대인이 대출이 없어 안전하다고 설명하더라도 공시가격 기준을 넘으면 보증에 가입할 수 없습니다. 다만 초과액이 1,800만 원 수준이고 월세로 환산하면 7만 5천 원이므로, 조건 조정으로 해결하기 어렵지 않은 사례입니다.
사례 B. 공시가격 1억 6,000만 오피스텔, 전세금 1억 9,000만 원, 근저당 1억 5,000만 원
입력 조건선순위 대출이 크게 잡혀 있는 경우
적용 과정인정액 2억 2,400만 원의 60%는 1억 3,440만 원인데 근저당이 1억 5,000만 원이므로 선순위 비율이 67%로 기준을 넘습니다. 총 보증 한도 2억 160만 원에서 근저당을 빼면 남는 한도는 5,160만 원입니다.
산출 결과상한 51,600,000원 / 초과 138,400,000원 → 보증 거절 / 환산 월세 576,667원
이 주택은 전세금 조정으로 해결할 수 없습니다. 선순위 비율이 60%를 넘었으므로 임대인이 대출을 먼저 상환하지 않으면 어떤 금액으로도 보증에 가입할 수 없습니다. 계약 진행 자체를 재검토해야 하는 사례입니다.
사례 C. 공시가격 3억 빌라, 전세금 3억 4,000만 원, 근저당 없음
입력 조건공시가격이 충분히 높은 주택
적용 과정인정액 4억 2,000만 원, 총 보증 한도 3억 7,800만 원입니다. 전세금 3억 4,000만 원은 한도 이내이고 선순위 채권도 없어 두 요건을 모두 충족합니다.
산출 결과상한 378,000,000원 / 초과 0원 → 보증 승인, 순수 전세 유지 가능
상한까지 3,800만 원의 여유가 있습니다. 재계약 시 보증금을 올리더라도 이 범위 안이라면 보증이 유지되므로, 임차인은 갱신 협상의 범위를 미리 파악할 수 있습니다.
구간·유형별 기준 비교
기준표
공시가격과 근저당 조합에 따른 보증 한도 변화계산기 산출값
| 조건 | 인정액(140%) | 총 한도(126%) | 선순위 차감 후 상한 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 공시 2억 · 근저당 0 | 280,000,000원 | 252,000,000원 | 252,000,000원 | 전세 2.7억은 1,800만 초과 |
| 공시 2.4억 · 근저당 5,000만 | 336,000,000원 | 302,400,000원 | 252,400,000원 | 전세 2.8억은 2,760만 초과 |
| 공시 1.6억 · 근저당 1.5억 | 224,000,000원 | 201,600,000원 | 51,600,000원 | 선순위 67%로 부적격 |
| 공시 3억 · 근저당 0 | 420,000,000원 | 378,000,000원 | 378,000,000원 | 전세 3.4억 승인 |
두 번째 행은 공시가격이 첫 행보다 4,000만 원 높지만 실제 상한 차이는 40만 원에 불과합니다. 근저당 5,000만 원이 한도 증가분을 대부분 상쇄했기 때문입니다.
용어 설명
용어
- 공시가격정부가 조사·산정해 공시하는 부동산 가격입니다. 빌라는 공동주택가격, 오피스텔은 기준시가가 기준이 됩니다.
- 주택가격 인정액보증 심사에서 주택의 가치로 인정하는 금액입니다. 계산기에서는 공시가격의 140%로 산정합니다.
- 담보인정비율인정한 주택가격 중 몇 퍼센트까지 보증할지를 정한 비율입니다. 여기서는 90%가 적용됩니다.
- 선순위 채권임차인의 보증금보다 먼저 변제받는 권리의 금액입니다. 등기부상 근저당권의 채권최고액이 대표적입니다.
- 채권최고액근저당권 설정 시 등기부에 기재되는 상한 금액입니다. 실제 대출 잔액보다 크게 설정되는 것이 일반적입니다.
- 전월세전환율보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 법에서 상한을 정하고 있습니다.
- 역전세전세 시세가 내려가 기존 보증금을 그대로 유지하기 어려워진 상황을 말합니다.
