126%는 하나의 숫자가 아니라 두 개의 비율이 곱해진 결과입니다
최종 확인 2026-09-17빌라 전세를 알아보면 "공시가 126%까지만 된다"는 말을 반드시 듣게 됩니다. 그런데 이 126%는 어디에도 단독으로 규정된 적이 없는 숫자입니다. 주택가격을 공시가격의 140%로 보고, 그 가격의 90%까지만 보증한다는 두 단계의 비율이 곱해져서 나온 결과일 뿐이죠. 그래서 이 계산기는 126%를 바로 곱하지 않고 140%와 90%를 순서대로 밟습니다. 그 중간값인 주택가격 인정액이 있어야 선순위 채권 비율을 판정할 수 있기 때문입니다. 두 개의 관문이 어떻게 작동하는지 하나씩 보겠습니다.
계산기가 돌리는 산식, 단계별로 뜯어보기연산 로직
- 공시가격에 140%를 곱해 주택가격 인정액을 만듭니다KB시세가 없는 빌라와 오피스텔은 실거래가 대신 공시가격을 기준으로 가격을 잡습니다. 여기에 140%를 곱한 값이 주택가격 인정액입니다. 이 값 자체가 보증 한도는 아니고, 다음 단계들의 분모 역할을 하는 중간 기준값입니다.주택가격 인정액 = 공시가격 × 140%
- 인정액의 90%까지만 보증합니다 — 여기서 126%가 나옵니다보증공사는 인정한 주택가격 전부를 보증해 주지 않고 90% 선에서 끊습니다. 140%에 90%를 곱하면 126%. 흔히 말하는 126% 룰의 정체가 이 곱셈입니다. 공시가 2억이면 총 보증 한도는 2억 5,200만 원이 됩니다.총 보증 한도 = 주택가격 인정액 × 90% = 공시가격 × 126%
- 선순위 채권을 빼야 진짜 전세금 상한이 나옵니다등기부에 근저당이 잡혀 있으면 그 금액은 임차인보다 먼저 변제받습니다. 그래서 총 보증 한도에서 선순위 채권을 뺀 나머지가 실제로 보증 가능한 전세금 상한입니다. 근저당 5,000만 원이 있으면 한도가 그만큼 통째로 줄어듭니다.안전 전세금 상한 = 총 보증 한도 − 선순위 채권
- 선순위 채권 비율은 126%가 아니라 140% 기준으로 봅니다많이 헷갈리는 부분입니다. 계산기는 선순위 채권이 주택가격 인정액(140% 값)의 60%를 넘는지를 별도로 판정합니다. 총 보증 한도(126% 값)가 아니라 그 앞 단계 값이 분모라는 점이 중요합니다. 이 비율을 넘으면 전세금을 아무리 낮춰도 보증 자체가 열리지 않습니다.선순위 비율 = 선순위 채권 ÷ (공시가격 × 140%) × 100, 60% 초과 시 부적격
- 두 관문을 모두 통과해야 승인으로 표시됩니다전세금과 선순위 채권의 합이 총 보증 한도 이내이고, 동시에 선순위 비율이 60% 이하여야 합니다. 둘 중 하나라도 걸리면 거절 판정입니다. 금액 조정만으로 해결되는 경우와 임대인의 대출 상환이 필요한 경우가 갈리는 지점입니다.승인 = (전세금 + 선순위 ≤ 총 보증 한도) AND (선순위 비율 ≤ 60%)
- 초과분은 전월세전환율로 월세 환산해 보여 줍니다현재 보증금이 상한을 넘으면 그 차액을 연 5.5%로 환산해 월세로 얼마인지 계산합니다. 보증금을 낮추는 대신 그만큼 월세로 돌리는 반전세 구조를 미리 가늠해 보라는 의미입니다. 초과액이 크면 월세 부담도 그만큼 커집니다.환산 월세 = (초과 보증금 × 5.5%) ÷ 12
조건별 실전 시뮬레이션 비교사례 비교
사례 A. 공시가격 2억 빌라, 전세금 2억 7,000만 원, 근저당 없음
입력 조건근저당이 깨끗한 대신 전세금이 시세 기준으로 책정된 경우
적용 과정주택가격 인정액은 2억 8,000만 원, 총 보증 한도는 2억 5,200만 원입니다. 근저당이 0원이라 이 금액이 그대로 전세금 상한이 되는데, 현재 전세금이 1,800만 원 더 높습니다.
산출 결과상한 252,000,000원 / 초과 18,000,000원 → 보증 거절 / 반전세 전환 시 보증금 2억 5,200만 + 월 82,500원
근저당이 하나도 없는데도 거절입니다. 임대인이 "우리 집은 대출이 없어서 안전하다"고 해도 공시가격 기준을 넘으면 소용없습니다. 다만 초과액이 1,800만 원 수준이라 월세로 돌리면 8만 원대라, 조정으로 풀리는 난이도가 낮은 편입니다.
사례 B. 공시가격 1억 6,000만 오피스텔, 전세금 1억 9,000만 원, 근저당 1억 5,000만 원
입력 조건선순위 대출이 크게 잡혀 있는 경우
적용 과정인정액 2억 2,400만 원의 60%는 1억 3,440만 원인데 근저당이 1억 5,000만 원이라 선순위 비율이 67%로 기준을 넘습니다. 총 보증 한도 2억 160만 원에서 근저당을 빼면 남는 한도는 5,160만 원뿐입니다.
산출 결과상한 51,600,000원 / 초과 138,400,000원 → 보증 거절 / 환산 월세 634,333원
이 집은 전세금을 조정해서 해결할 수 있는 상태가 아닙니다. 선순위 비율 자체가 60%를 넘었기 때문에 임대인이 대출을 먼저 갚지 않으면 어떤 금액으로도 보증이 열리지 않습니다. 계약을 검토할 단계가 아니라 물러설 단계라는 신호입니다.
사례 C. 공시가격 3억 빌라, 전세금 3억 4,000만 원, 근저당 없음
입력 조건공시가격이 충분히 높게 잡힌 물건
적용 과정인정액 4억 2,000만 원, 총 보증 한도 3억 7,800만 원입니다. 전세금 3억 4,000만 원은 한도 안쪽이고 선순위 채권도 없어 두 관문을 모두 통과합니다.
산출 결과상한 378,000,000원 / 초과 0원 → 보증 승인, 순수 전세 유지 가능
상한까지 3,800만 원의 여유가 남아 있습니다. 재계약 때 보증금을 올리더라도 이 범위 안이라면 보증이 유지된다는 뜻이라, 임차인 입장에서는 갱신 협상의 여지를 미리 알 수 있습니다.
구간별·유형별 핵심 기준 대조표기준 대조표
공시가격과 근저당 조합에 따른 보증 한도 변화계산기 실제 산출값
| 조건 | 인정액(140%) | 총 한도(126%) | 선순위 차감 후 상한 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 공시 2억 · 근저당 0 | 280,000,000원 | 252,000,000원 | 252,000,000원 | 전세 2.7억은 1,800만 초과 |
| 공시 2.4억 · 근저당 5,000만 | 336,000,000원 | 302,400,000원 | 252,400,000원 | 전세 2.8억은 2,760만 초과 |
| 공시 1.6억 · 근저당 1.5억 | 224,000,000원 | 201,600,000원 | 51,600,000원 | 선순위 67%로 부적격 |
| 공시 3억 · 근저당 0 | 420,000,000원 | 378,000,000원 | 378,000,000원 | 전세 3.4억 승인 |
두 번째 줄을 보면 공시가격이 첫 줄보다 4,000만 원 높은데도 실제 상한은 40만 원 차이밖에 나지 않습니다. 근저당 5,000만 원이 한도 증가분을 거의 다 먹었기 때문입니다.
헷갈리는 핵심 용어 한 줄 정리용어 사전
- 공시가격정부가 조사·산정해 공시하는 부동산 가격입니다. 빌라는 공동주택가격, 오피스텔은 기준시가가 기준이 됩니다.
- 주택가격 인정액보증 심사에서 주택의 가치로 인정하는 금액입니다. 계산기에서는 공시가격의 140%로 산정합니다.
- 담보인정비율인정한 주택가격 중 몇 퍼센트까지 보증할지를 정한 비율입니다. 여기서는 90%가 적용됩니다.
- 선순위 채권임차인의 보증금보다 먼저 변제받는 권리의 금액입니다. 등기부상 근저당권의 채권최고액이 대표적입니다.
- 채권최고액근저당권 설정 시 등기부에 기재되는 상한 금액입니다. 실제 대출 잔액보다 크게 설정되는 것이 일반적입니다.
- 전월세전환율보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 법에서 상한을 정하고 있습니다.
- 역전세전세 시세가 내려가 기존 보증금을 그대로 유지하기 어려워진 상황을 말합니다.