주택 임대수입 연 2천만 원 기준과 분리과세·종합과세 선택
최종 확인 2026-10-16최근 변경 내역
- 간주임대료 계산에 쓰는 정기예금이자율을 연 3.5%에서 현행 「소득세법 시행규칙」 제23조의 연 3.1%로 고치고 사례 B의 세액을 다시 계산했습니다. 국가법령정보센터 「소득세법 시행규칙」 제23조(총수입금액계산의 특례)
- 건강보험료 영향 계산의 보험료율을 7.09%에서 2026년 7.19%로 고치고 사례와 비교표의 건보료 추가 부담액을 다시 계산했습니다. 국민건강보험공단 「2026년도 보험료율 기준 안내」
주택 임대소득 과세의 핵심 기준은 "연간 임대수입 2,000만 원"입니다. 이 기준 이하이면 14% 단일세율로 분리과세를 선택할 수 있지만, 1원이라도 넘으면 근로·사업 소득과 합산되어 누진세율이 적용되고 직장 건강보험료도 함께 오를 수 있습니다. 매년 5월 초 "종합소득세 확정신고 안내문"을 받은 다주택자가 월세를 조금 올린 뒤 세금이 크게 늘어나는 경우도 대부분 이 기준 때문입니다. 아래에서는 2,000만 원 기준이 세금에 미치는 영향과, 주택 수에 따라 과세 대상이 달라지는 방식을 차례로 정리합니다.
산식과 계산 단계
계산 방법
- 보유 주택 수로 과세 대상 여부를 먼저 판정합니다부부 합산 1주택자는 공시가격이 12억 원을 넘는 고가주택이 아닌 이상 월세 수입 규모와 관계없이 전액 비과세입니다. 2주택자부터는 월세 수입 전체가 과세되며, 3주택자부터는 전세보증금에 대해서도 이자를 받는 것으로 간주해(간주임대료) 과세합니다.과세 대상 = 2주택 이상 월세 + 3주택 이상 간주임대료
- 총수입이 2천만 원 이하이면 분리과세 세액을 계산합니다월세와 간주임대료를 합친 1년 수입이 2,000만 원을 넘지 않으면 분리과세를 선택할 수 있습니다. 수입의 50%(등록임대는 60%)를 경비로 차감하고, 타 소득이 2,000만 원 이하라면 200만 원(등록임대는 400만 원)을 추가로 공제한 뒤 남은 금액에 14%를 곱합니다.분리과세 세액 = {총수입 − (총수입 × 50%) − 기본공제} × 14%
- 종합과세를 가정해 누진세율을 적용합니다분리과세가 항상 유리한 것은 아닙니다. 근로소득 등 타 소득과 임대소득을 합산해 종합소득세율(6%~45%)을 적용합니다. 다른 소득이 적어 6% 최저 구간에 해당하면 종합과세 세액이 더 적을 수 있습니다.종합과세 세액 = (임대수입 50% + 타 소득) × 누진세율
- 건강보험료 인상분까지 세금에 더해 비교합니다임대소득이 일정 선을 넘으면 피부양자 자격을 잃거나 직장 건보료가 오릅니다. 세금뿐 아니라 매월 추가되는 건강보험료 상승분을 1년 치로 합산해야 실제 부담액을 알 수 있습니다.실부담 총액 = 임대소득세 최적가 + 건보료 추가 인상분
조건별 계산 사례
사례
사례 A. 2주택자 미등록 임대, 연봉 5천만 원 (월세 수입 연 1,500만 원)
입력 조건타소득 5천만 원 직장인, 월세 수입 1,500만 원, 미등록
적용 과정수입이 2천만 원 이하이므로 분리과세가 가능합니다. 타 소득이 5천이라 기본공제 200만 원은 적용되지 않지만, 경비 50%를 뺀 750만 원에 14%를 곱해 115만 원의 세금이 산출됩니다. 종합과세 시에는 한계세율 15%가 적용되어 세금이 123만 원으로 더 많으므로 분리과세를 선택합니다.
산출 결과분리과세 선택으로 1,155,000원 납부 (직장 건보료 인상 없음)
타 소득이 있는 직장인은 분리과세 14%가 유리합니다. 임대수입이 2천만 원 이하라 직장 건보료도 오르지 않아 부담이 가장 적은 경우입니다.
사례 B. 3주택자 은퇴자 미등록 임대, 전세보증금 8억 원
입력 조건타소득 1천만 원 지역가입자, 전세 8억 원 (월세 없음)
적용 과정월세는 없지만 3주택이라 보증금 3억 초과분인 5억 원의 60%에 정기예금이자율 연 3.1%를 곱한 간주임대료 930만 원이 수입금액에 산입됩니다. 타 소득이 적어 기본공제 200만 원을 뺀 뒤 14% 분리과세 시 지방소득세 포함 408,100원이 산출됩니다. 반면 종합과세 시에는 6% 최저세율이 적용되어 306,900원으로 세금이 줄어듭니다.
산출 결과종합과세 선택으로 306,900원 납부 (지역 건보료 연 약 33만 원 상승)
은퇴자처럼 타 소득이 적은 경우 분리과세를 일률적으로 선택해서는 안 됩니다. 이 사례에서는 종합과세가 약 10만 원 적습니다. 다만 지역 건보료 소득점수가 올라 월 보험료가 소폭 오르는 점은 고려해야 합니다.
사례 C. 2주택자 미등록 임대, 연봉 7천만 원 (월세 수입 연 2,500만 원)
입력 조건타소득 7천만 원 직장인, 월세 수입 2,500만 원 (2천만 원 초과)
적용 과정월세 수입이 2,000만 원을 초과하여 분리과세를 선택할 수 없습니다. 7천만 원 연봉과 합산되어 24% 누진세율 구간이 적용됩니다. 세금만 330만 원이 산출되고, 보수 외 소득 2천만 원 초과 기준에 해당해 직장 건보료도 연 36만 원이 추가로 부과됩니다.
산출 결과종합과세 의무로 3,300,000원 납부 (건보료 연 359,500원 추가)
2천만 원 기준을 넘으면 세금이 크게 늘어납니다. 2주택 이상이라면 월세를 조금 낮추더라도 연 2,000만 원(월세 166만 원) 이하를 유지하는 것이 전체 수익률 측면에서 유리할 수 있습니다.
구간·유형별 기준 비교
기준표
임대수입 2천만 원 초과 시 발생하는 세금·건보료 변화계산기 실제 산출값
| 월세 수입 | 분리과세 가능 여부 | 임대소득세 (타소득 7천 기준) | 직장 건보료 인상 | 최종 실부담금 |
|---|---|---|---|---|
| 연 1,900만 원 | 가능 (14%) | 1,463,000원 | 0원 | 1,463,000원 |
| 연 2,100만 원 | 불가 (24% 누진) | 2,772,000원 | 연 71,900원 추가 | 2,843,900원 |
| 연 2,500만 원 | 불가 (24% 누진) | 3,300,000원 | 연 359,500원 추가 | 3,659,500원 |
수입은 200만 원(1,900만→2,100만) 늘었지만 세금과 건보료는 약 138만 원 늘어납니다. 2천만 원 이하 분리과세 기준이 중요한 이유입니다.
용어 설명
용어
- 간주임대료전세나 반전세 보증금을 은행에 예치했다면 받았을 것으로 보는 이자 수익을 계산해(정기예금 이자율 적용), 이를 가상의 월세 수입으로 간주하고 과세하는 제도입니다. (3주택 이상 적용)
- 분리과세임대수입이 2,000만 원 이하일 때, 근로소득이나 다른 사업소득과 합산하지 않고 14%의 단일세율로 과세하는 방식입니다.
- 종합과세1년 동안의 모든 소득(근로, 사업, 임대)을 합산해 6%~45%의 누진세율로 과세하는 원칙입니다. 소득이 많을수록 높은 세율 구간이 적용됩니다.
- 소득월액보험료직장인이라 하더라도 월급 외에 임대소득이나 주식 배당금 등이 연 2,000만 원을 넘으면, 그 초과분에 대해 직장 건보료와 별개로 추가 징수하는 건강보험료입니다.
- 필요경비율벽지 교체비, 중개보수 등 실제 지출 증빙 없이도 수입의 일정 비율(50~60%)을 필요경비로 인정하는 제도입니다.
