종합부동산세 납부 대상 판정(기본공제 12억·9억, 공정시장가액비율 60%)과 제20조 분납 — 250만원 초과·6개월 무이자 분납 금액 산정 해설
최종 확인 2026-10-23최근 변경 내역
- 「종합부동산세법」 제20조와 같은 법 시행령 제16조의 분납 기준(납부할 세액 250만원 초과, 500만원 이하는 250만원 차감액·500만원 초과는 세액의 100분의 50 이하), 납부기한으로부터 6개월 무이자 분납, 납부기간 12월 1일~12월 15일을 확인해 계산 기준으로 반영했습니다. 정책브리핑 — 종부세 250만원 이상이면 분납 가능…신청방법은?
- 메모 — 재산세 중복분 공제에 쓰는 「지방세법 시행령」 제109조의 1세대 1주택자 특례 공정시장가액비율 43%·44%·45%(공시가격 3억원 이하·6억원 이하·6억원 초과)는 2026년도 납세의무 성립분에 한정해 적용되는 값입니다. 2027년 고지분은 다시 확인해 반영해야 합니다. 국가법령정보센터 — 지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율)
종합부동산세는 과세기준일인 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 사람별로 합산해 매깁니다. 고지서는 11월에 발송되며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 합산 공시가격이 기본공제(1세대 1주택자 12억원, 그 밖은 9억원)를 넘지 않으면 세액이 0원이어서 고지서도 나오지 않습니다. 세액이 커서 한 번에 내기 어렵다면 「종합부동산세법」 제20조의 분납을 씁니다. 납부할 세액이 250만원을 초과하면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내로 일부를 미룰 수 있습니다. 그 기간에는 이자상당가산액이 가산되지 않습니다. 아래에 납부 대상 판정부터 분납 금액 산정, 신청 절차까지 정리했습니다.
산식과 계산 단계
계산 방법
- 1단계: 종부세 납부 대상 여부와 결정세액 산정사람별로 합산한 주택 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구합니다. 여기에 주택 수에 맞는 세율표를 적용해 산출세액을 계산하고, 재산세와 겹치는 구간의 재산세 상당액을 뺍니다. 1세대 1주택자라면 고령자·장기보유 세액공제(합계 80% 한도)를 추가로 적용한 금액이 결정세액입니다.결정세액 = (과세표준 세율 적용 산출세액 − 재산세 중복분) × (1 − 고령자·장기보유 공제율)
- 2단계: 농어촌특별세를 더한 총 납부액고지서에 적히는 금액은 본세만이 아닙니다. 결정세액의 20%가 농어촌특별세로 함께 부과되므로, 실제 12월에 빠져나가는 돈은 결정세액의 1.2배입니다.총 납부액 = 결정세액 + (결정세액 × 20%)
- 3단계: 분납 가능 금액 판정분납 기준은 본세입니다. 250만원 이하이면 분납이 되지 않고 전액을 납부기한까지 내야 합니다. 250만원을 넘으면 구간에 따라 미룰 수 있는 한도가 달라집니다.분납 한도 = (본세 ≤ 250만원) 0원 / (250만원 < 본세 ≤ 500만원) 본세 − 250만원 / (본세 > 500만원) 본세 × 50%
- 4단계: 1차 납부액과 분납액으로 나누기한도 안에서 분납 금액을 정하면 농어촌특별세도 같은 비율로 나뉩니다. 1차 금액은 12월 15일까지, 나머지는 납부기한으로부터 6개월이 되는 이듬해 6월 15일까지 납부합니다.12월 15일 납부액 = 총 납부액 − (분납 본세 + 분납 본세 비율 × 농어촌특별세)
조건별 계산 사례
사례
사례 1 — 공시가격 합계 16억원, 주택 2채 보유(기본공제 9억원)
입력 조건인별 합산 공시가격 16억원 · 2주택 이하 세율표 · 1세대 1주택자 아님
적용 과정① 과세표준 = (16억 − 9억) × 60% = 4.2억원 ② 2주택 이하 세율표 적용 산출세액 약 234만원 ③ 재산세 중복분을 빼면 결정세액은 200만원 안쪽
산출 결과결정세액이 250만원을 넘지 않아 분납 대상이 아니며, 농어촌특별세를 더한 금액을 12월 15일까지 한 번에 납부
공시가격 16억원대 2주택이면 분납 기준선 아래인 경우가 많습니다. 분납을 기대하고 자금 계획을 세우기보다 11월 고지서의 본세 금액을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
사례 2 — 공시가격 합계 30억원, 주택 3채 보유(3주택 이상 세율표)
입력 조건인별 합산 공시가격 30억원 · 3주택 이상 세율표 · 기본공제 9억원
적용 과정① 과세표준 = (30억 − 9억) × 60% = 12.6억원 ② 3주택 이상 세율표로 12억원 초과분에 2.0% 적용 ③ 재산세 중복분 공제 후 결정세액이 500만원을 넘는 구간
산출 결과본세의 50% 이하 금액을 분납 신청할 수 있어 절반 가까운 금액이 이듬해 6월 15일로 넘어감
분납 기간에는 이자상당가산액이 붙지 않으므로, 한도까지 신청해 두고 그 돈을 6개월 예금에 두면 이자만큼 이득입니다. 신청 기한은 12월 15일까지라는 점만 놓치지 않으면 됩니다.
사례 3 — 1세대 1주택자, 공시가격 20억원, 만 70세·보유 15년
입력 조건기본공제 12억원 · 고령자 40% + 장기보유 50% = 90%이지만 한도 80% 적용
적용 과정① 과세표준 = (20억 − 12억) × 60% = 4.8억원 ② 산출세액에서 재산세 중복분을 뺀 뒤 80% 공제 ③ 남은 20%가 결정세액
산출 결과세액공제 한도 80%가 걸려 결정세액이 250만원 아래로 내려오면 분납 없이 전액 납부
고령자와 장기보유 공제를 더해 90%가 되더라도 법이 정한 한도는 80%입니다. 1주택 장기보유 고령자는 세액공제만으로 분납 기준선 아래로 내려오는 경우가 많습니다.
구간·유형별 기준 비교
기준표
종부세 결정세액 구간별 분납 가능 금액 (종합부동산세법 제20조·시행령 제16조)판정 기준은 본세 · 분납 기간 무이자
| 결정세액(본세) 구간 | 분납 가능 금액 | 12월 15일까지 내는 금액 |
|---|---|---|
| 250만원 이하 | 분납 대상 아님 | 본세 + 농어촌특별세 전액 |
| 250만원 초과 500만원 이하 | 세액 − 250만원 | 250만원 + 그 비율만큼의 농어촌특별세 |
| 500만원 초과 | 세액의 100분의 50 이하 | 나머지 세액 + 그 비율만큼의 농어촌특별세 |
| 분납 신청을 하지 않은 경우 | 0원 | 본세 + 농어촌특별세 전액 |
※ 분납 금액은 한도 안에서 납세자가 정하며, 분납 기간(납부기한으로부터 6개월) 동안 이자상당가산액이 가산되지 않습니다. 농어촌특별세는 종합부동산세의 분납비율에 따라 함께 분납됩니다.
용어 설명
용어
- 과세기준일 (6월 1일)종합부동산세와 재산세의 납세의무자를 정하는 날짜입니다. 6월 1일 현재 소유자가 그해 세금을 전부 부담하며, 그 뒤에 집을 팔아도 납세의무는 그대로 남습니다.
- 기본공제인별 합산 공시가격에서 먼저 빼 주는 금액입니다. 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖의 개인은 9억원이며 이 금액 이하면 종합부동산세가 부과되지 않습니다.
- 공정시장가액비율 60%공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 곱해 과세표준을 만드는 비율입니다. 주택분 종합부동산세는 현재 60%가 적용됩니다.
- 분납 (종합부동산세법 제20조)납부할 세액이 250만원을 초과할 때 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 나눠 내는 제도입니다. 신청해야 적용되고, 분납 기간에는 이자상당가산액이 붙지 않습니다.
- 이자상당가산액세금을 늦게 내거나 나눠 낼 때 이자처럼 더 내는 금액입니다. 종합부동산세 분납 기간에는 이 금액이 가산되지 않는다는 점이 분납의 핵심 혜택입니다.
- 농어촌특별세종합부동산세 결정세액의 20%가 함께 부과되는 목적세입니다. 분납 기준을 판단할 때는 포함하지 않지만, 분납을 신청하면 종부세 분납비율에 따라 함께 나뉩니다.
