주택공급 규칙 제53조 비아파트(빌라·다세대) 무주택 인정 기준 파격 확대(85㎡ · 수도권 공시가 5억/지방 3억) & 세법상 주택수 제외 완벽 분리 가이드
최종 확인 2026-10-10그동안 신혼부부나 청년들이 전세사기가 무서워도 선뜻 빌라(다세대·연립주택)를 사지 못했던 가장 큰 이유는 "빌라 한 채 잘못 샀다가 유주택자가 되어 평생 아파트 청약 1순위 가점제가 날아간다"는 공포 때문이었어요. 국토교통부가 이 문제를 뿌리 뽑기 위해 『주택공급에 관한 규칙 제53조 제9호』를 전면 개정해, 비아파트 무주택 인정 기준을 기존 전용 60㎡ 이하·수도권 공시가 1.6억 원(지방 1억 원) 이하에서 『전용 85㎡ 이하 & 수도권 공시가격 5억 원(시세 약 7~8억 원 상당) · 지방 3억 원 이하』로 무려 3배 이상 파격 확대했어요! 이제 웬만한 수도권 3룸 빌라를 한 채 사서 내 집에서 안전하게 살면서도 아파트 청약할 때는 100% 무주택자로 인정받고 무주택기간 가점(최대 32점)까지 고스란히 지킬 수 있게 되었답니다.
계산기가 돌리는 산식, 단계별로 뜯어보기연산 로직
- 1단계: 아파트 청약 시 비아파트 무주택 간주 적격 판정내가 보유한 주택이 아파트가 아닌 비아파트(빌라·다세대 등) 1채이고, 전용면적과 입주자모집공고일 현재 공시가격이 한도 이내인지 대조해요.청약 무주택 인정 = (보유 1호) AND (전용면적 ≤ 85㎡) AND (공시가격 ≤ 수도권 5억 원 / 지방 3억 원)
- 2단계: 소형·저가 비아파트 보유 기간을 포함한 청약 무주택 가점 산출요건을 충족하는 비아파트를 보유한 기간은 과거 무주택 기간과 끊김 없이 통산되어 1년당 2점씩 최대 32점까지 청약 가점이 복원돼요.무주택기간 가점 = MIN(32점, (성년·혼인 이후 무주택 연수 + 해당 비아파트 보유 연수) × 2점 + 2점)
- 3단계: 세법상(취득세·양도세·종부세) 신축 소형주택 주택수 제외 판정청약 무주택(85㎡·공시가 5억)과 달리 세금에서 주택수를 빼주는 신축 특례는 전용 60㎡ 이하 & 취득가 6억(지방 3억) 이하 요건을 동시에 충족해야 해요.3대 세금 주택수 제외 = (신축 비아파트·오피스텔) AND (전용면적 ≤ 60㎡) AND (취득가액 ≤ 수도권 6억 / 지방 3억)
조건별 실전 시뮬레이션 비교사례 비교
사례 A. 서울 마포구 전용 74㎡(3룸) 빌라 보유자 (시세 5.8억 · 공시가격 3.9억 원 · 7년 거주)
사례 B. 경기도 성남시 전용 58㎡ 신축 다세대주택 최초 분양 매수자 (분양가 4.8억 · 공시가 3.1억 원)
헷갈리는 핵심 용어 한 줄 정리용어 사전
- 소형·저가주택 무주택 간주 특례주택공급에 관한 규칙 제53조 제9호에 따라 일정 면적(비아파트 85㎡, 아파트 60㎡) 및 공시가격(비아파트 수도권 5억·지방 3억) 이하인 주택 1채만 보유한 세대를 아파트 청약 시 무주택자로 인정해 주는 제도예요.
- 공동주택 공시가격국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 조사·산정하여 4월 말에 공시하는 주택의 공적 평가 가격으로, 청약 무주택 기준과 재산세·종부세의 기준이 돼요.
- 준주택 (오피스텔)주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설을 말해요. 건축법상 업무시설이라 청약할 때는 주택수에 전혀 포함되지 않아요.
- 신축 소형주택 주택수 제외 특례비아파트 공급 활성화를 위해 전용 60㎡ 이하·수도권 6억(지방 3억) 이하 신축 빌라·오피스텔을 구입하면 취득세·양도세·종부세 계산 시 주택수에서 빼주는 세법상 특례예요.