전세대출 보증비율 인하 규제(HUG·SGI 100%➔80% · 수도권 70% 축소) — HUG 소득심사 도입에 따른 한도 변화와 비보증 구간 금리 상승 공식
최종 확인 2026-10-08그동안 전셋집을 구할 때 세입자들의 공식은 "내 연봉이 적더라도 집만 안전하면 HUG 안심전세대출로 전세금의 80%가 다 나온다"였어요. 왜냐하면 HUG(주택도시보증공사)와 SGI(서울보증)가 은행에 전세대출금의 100%를 전액 보증해 주었기 때문에 은행이 세입자의 소득을 까다롭게 보지 않았거든요. 하지만 금융위원회와 국토교통부가 전세대출 과잉 공급을 막기 위해 HUG·HF·SGI 3대 보증기관의 전세대출 보증비율을 80%(수도권은 70%~80% 차등)로 대폭 낮추고, HUG 전세대출에도 세입자 소득·부채 심사를 전격 도입했어요! 이제 보증서가 막아주지 않는 20~30% 비보증 구간 때문에 내 대출 한도가 얼마나 줄어드는지, 가산금리가 얼마나 붙는지 계약 전에 반드시 계산해 봐야 해요.
계산기가 돌리는 산식, 단계별로 뜯어보기연산 로직
- 1단계: 보증기관 책임 구간(70~80%) vs 은행 자체 심사 구간(20~30%) 분리전세대출 신청액 중 70~80%만 보증기관이 보증하고, 나머지 20~30%는 은행이 세입자의 소득과 신용점수를 보고 빌려줘요.은행 비보증 리스크 금액 = 전세대출 총액 × (100% − 개정 보증비율 70%~80%)
- 2단계: HUG·HF 차주 소득 및 기존부채 반영 실질 보증한도 산출세입자의 연소득에 소득배수(약 3.5~4.0배)를 곱한 금액에서 기존 신용대출·마통의 연간 상환부담(약 25~27%)을 차감해 한도를 정해요.소득 기반 전세대출 한도 = min(보증금 × 80%, (세입자 연소득 × 3.8배) − (기존부채 × 27%))
- 3단계: 비보증 구간 확대에 따른 실행금리 상승 및 2년 추가 이자 산출비보증 구간(20~30%)에 붙는 은행 신용위험 가산금리로 인해 전체 전세대출 금리가 평균 0.20%p~0.35%p 올라가요.2년 추가 이자 부담액 = 전세대출 원금 × 비보증 가산금리 상승분(%p) × 2년
조건별 실전 시뮬레이션 비교사례 비교
사례 A. 수도권 전세보증금 3억 5,000만 원 아파트 계약 예정인 직장인 (연소득 3,800만 원 · 마통 3,000만 원)
사례 B. 서울 전세보증금 5억 원 아파트 계약 예정인 맞벌이 부부 (합산 연소득 9,500만 원 · 부채 없음)
헷갈리는 핵심 용어 한 줄 정리용어 사전
- 전세대출 보증비율 (70~80%)세입자가 전세대출을 못 갚을 때 보증기관(HUG·HF·SGI)이 은행에 대신 갚아주는 비율로, 100%에서 70~80%로 낮아졌어요.
- 비보증 구간 (20~30%)보증기관이 책임지지 않아 시중은행이 자체적으로 떠안아야 하는 대출 구간으로, 이 구간 때문에 소득심사와 금리가 올라가요.
- HUG 안심전세대출전세자금대출 보증과 전세보증금 반환보증보험(깡통전세 방어)이 하나로 결합된 주택도시보증공사의 대표 상품이에요.
- 전세보증금 반환보증보험전세 만기 때 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 HUG·HF·SGI가 세입자에게 전세보증금 100%를 대신 지급하는 안전장치예요.