3년이던 갈아타기 유예가 2년으로 — 10월 1일 이후 계약하는 사람이 꼭 계산해 봐야 할 것들
최종 확인 2026-09-309월 29일 국무회의에서 소득세법 시행령과 종합부동산세법 시행령 개정안이 통과됐어요. 핵심은 하나예요. 조정대상지역에 집이 있는 사람이 또 조정대상지역에서 새 집을 사면, 헌 집을 팔아야 하는 기한이 3년에서 2년으로 줄어요. 양도세 1세대 1주택 비과세 특례에도, 종부세 1세대 1주택 특례에도 똑같이 적용되고 10월 1일부터 시행돼요. 같이 바뀐 게 상생임대 특례예요. 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올려 2년 이상 임대하면 거주요건 2년을 면제해 주던 제도인데, 올해 12월 31일 계약분까지만 인정하고 끝나요. 이미 상생임대를 하고 있어도 면제를 받으려면 상생임대가 끝난 뒤 1년 안에, 그리고 늦어도 2029년 12월 31일까지 팔아야 해요. 12억 원 아래 집이라면 비과세냐 아니냐로 세금이 0원과 1억 원 넘게 갈리는 경우가 흔해서, 마감일을 한 달만 착각해도 손해가 커요. 아래에 판정 순서와 세금 계산 방식을 정리했어요.
계산기가 돌리는 산식, 단계별로 뜯어보기연산 로직
- 1단계: 처분기한이 2년인지 3년인지부터 가립니다새 집(신규주택)이 조정대상지역이고, 새 집을 살 때 헌 집(종전주택)도 조정대상지역이었으면 조정→조정이에요. 여기에 10월 1일 이후 취득이면 2년, 9월 30일까지 취득을 끝냈으면 종전 3년이에요. 둘 중 하나라도 비조정지역이면 이번 단축과 상관없이 3년이에요.처분기한 = (조정→조정 AND 10/1 이후 취득) ? 2년 : 3년
- 2단계: 비과세의 기본 요건 세 가지를 확인합니다① 헌 집을 산 뒤 1년 이상 지나서 새 집을 샀는지 ② 헌 집을 2년 이상 보유했는지 ③ 헌 집을 살 때 조정대상지역이었다면 2년 이상 살았는지(또는 상생임대로 면제받는지). 하나라도 빠지면 기한 안에 팔아도 비과세가 안 돼요.비과세 = 취득 간격 ≥ 12개월 AND 보유 ≥ 2년 AND (거주 ≥ 2년 OR 상생임대 면제) AND 기한 안 양도
- 3단계: 비과세여도 12억 원 넘는 부분은 세금을 계산합니다양도가액이 12억 원을 넘으면 양도차익 중 (양도가 − 12억) ÷ 양도가 비율만큼만 과세해요. 여기에 1세대 1주택 장기보유특별공제(보유 연 4% + 거주 연 4%)를 빼고 기본공제 250만 원을 뺀 뒤 기본세율을 곱해요.과세차익 = 양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가
- 4단계: 기한을 넘겼을 때 세금과 비교합니다기한을 넘기면 2주택 상태의 양도가 돼서 전체 양도차익에 세금이 붙어요. 장기보유특별공제는 일반 공제(3년부터 연 2%)로 줄고, 보유 2년 미만이면 60~70% 단기세율이 적용돼요. 중과가 살아 있는 시점이라면 +20%p에 장특공도 빠져요. 지방소득세 10%까지 더한 차이가 기한을 지키는 값이에요.아끼는 세금 = (과세 시 양도세 + 지방세) − (비과세 시 양도세 + 지방세)
조건별 실전 시뮬레이션 비교사례 비교
사례 A. 서울 → 서울 갈아타기 · 11월 새 집 잔금 · 헌 집 9.5억(취득 5.8억) · 2년 거주
입력 조건조정→조정 + 10월 1일 이후 취득 → 처분기한 2년
적용 과정새 집 잔금 후 22개월 뒤 헌 집 잔금 → 기한 안. 보유 4.8년, 거주 2년, 양도가 12억 이하
산출 결과양도세 0원 · 30개월 뒤 팔면 약 1억 1,689만 원(지방세 포함)
종전 규정대로 3년이라 생각하고 30개월째 팔면 1억 원 넘게 내요. 계약일이 아니라 잔금일(취득일) 기준이라는 것도 같이 기억해 두세요.
사례 B. 헌 집 15억(취득 8억) · 보유 4.8년 · 거주 2년 · 기한 안 매도
입력 조건12억 초과 고가주택 → 초과분만 과세
적용 과정양도차익 7억 × 3/15 = 과세차익 1.4억, 장특공 24%(보유 16% + 거주 8%), 과세표준 약 1억 390만 원
산출 결과비과세 적용 시 약 2,302만 원 · 기한 넘기면 약 2억 5,684만 원
고가주택일수록 기한을 놓쳤을 때 차이가 훨씬 벌어져요. 이 사례는 2억 3천만 원 넘게 차이 나요.
사례 C. 9월 20일 계약·계약금 지급 · 잔금은 11월
입력 조건취득(잔금)은 10월 이후지만 계약은 9월 30일 이전
적용 과정2018년 9·13 대책 때는 시행 전 계약 + 계약금 지급분에 종전 규정을 적용한 선례가 있음
산출 결과계산기는 종전 3년 "가능성"으로 보여 주되 부칙 확인을 권장
이번 개정 시행령 부칙에 경과규정이 어떻게 들어갔는지 꼭 확인하세요. 계약서와 계약금 이체 내역은 무조건 보관해 두는 게 좋아요.
구간별·유형별 핵심 기준 대조표기준 대조표
이번 개정으로 달라진 것 한눈에 보기 (2026.9.29 국무회의)정책브리핑 발표
| 항목 | 개정 전 | 개정 후 |
|---|---|---|
| 조정→조정 일시적 2주택 처분기한 (양도세) | 신규 취득 후 3년 | 신규 취득 후 2년 (10.1 시행) |
| 조정→조정 일시적 2주택 처분기한 (종부세) | 3년 | 2년 |
| 상생임대 특례 | 계약 기한 연장 운영 | 2026.12.31 계약분까지 · 종료 후 1년 내 양도(최대 2029.12.31) |
| 매입임대 아파트 양도세 중과배제 | — | 2027.12.31 양도분까지 (의무임대 중이면 말소 후 1년) |
| 임대사업자 거주주택 비과세 특례 | 5년 | 5년 유지 |
| 비수도권 준공후 미분양 특례 | — | 2027.12.31까지 연장 |
비조정지역이 하나라도 끼면 처분기한은 여전히 3년이에요. 지역 지정 여부는 새 집 취득일과 헌 집 취득일 당시 기준으로 따져요.
헷갈리는 핵심 용어 한 줄 정리용어 사전
- 일시적 2주택이사 등으로 새 집을 먼저 사고 헌 집을 나중에 파는 동안 잠깐 2주택이 된 상태예요. 기한 안에 헌 집을 팔면 1주택처럼 비과세를 줘요.
- 조정대상지역집값 과열 우려로 국토교통부가 지정하는 지역이에요. 지정 여부에 따라 거주요건·처분기한·중과가 달라져요.
- 상생임대주택직전 임대차계약보다 임대료를 5% 이내로만 올린 계약을 2년 이상 유지한 주택이에요. 거주요건 2년을 채운 것으로 봐 줬어요.
- 고가주택양도가액이 12억 원을 넘는 주택이에요. 비과세 대상이어도 12억 초과 비율만큼은 세금을 내요.