인구감소지역 세컨드홈 1세대 1주택 과세특례(「조세특례제한법」 제71조의2) 및 취득세 감면 법령 정리
최종 확인 2026-10-16최근 변경 내역
- 세컨드홈 특례 가액 한도를 일괄 공시가격 4억 원·취득가액 3억 원으로 적었던 것을 비수도권 인구감소지역 공시가격 9억 원·취득가액 12억 원(수도권 접경 인구감소지역과 비수도권 인구감소관심지역은 4억 원·3억 원)으로 바로잡고 지역 구분을 계산에 반영했습니다. 국세청 — 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 특례 (인구감소지역·인구감소관심지역 주택)
「조세특례제한법」 제71조의2와 같은 법 시행령 제68조의2, 「지방세특례제한법」에 따라, 1주택 세대가 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 인구감소지역 주택(세컨드홈) 1채를 추가로 취득해도(취득 당시 기준시가 기준 비수도권 인구감소지역 9억 원 이하, 수도권 접경 인구감소지역과 비수도권 인구감소관심지역 4억 원 이하, 광역시 구 지역과 기존 주택과 같은 시·군·구는 제외) 기존 주택의 양도세 비과세 판정과 종부세 계산에서 1세대 1주택 특례가 그대로 적용됩니다. 종전에는 주말용 바닷가 아파트나 전원주택을 한 채 더 사면 2주택자가 되어 기존 서울·수도권 아파트의 1세대 1주택 양도세 비과세(12억)와 종부세 세액공제(최대 80%)를 받을 수 없었기 때문에 매수를 포기하는 사례가 많았습니다. 이 글은 특례의 법정 요건과 4대 세목별 절세액 계산 방법을 정리합니다.
산식과 계산 단계
계산 방법
- 1단계: 세컨드홈 1세대 1주택 특례 적격 판정취득 전 세대 보유 주택이 1채이고, 기존 주택 소재지와 다른 시·군·구의 특례 지역에서 2026년 12월 31일까지 가액 한도 이하 주택을 취득하면 1세대 1주택 특례가 성립합니다. 가액 한도는 비수도권 인구감소지역 공시가격 9억 원, 수도권 접경 인구감소지역과 비수도권 인구감소관심지역 4억 원입니다.특례 성립 = (기존 1주택 보유) AND (타 시·군·구 특례지역) AND (세컨드홈 공시가격 ≤ 9억 원 또는 4억 원)
- 2단계: 기존 주택 양도소득세 절세액 산출 (일반 2주택 vs 1주택 특례)일반 2주택자로 분류되면 양도차익 전체가 과세되고 장기보유특별공제가 최대 30%(연 2%)로 제한되지만, 세컨드홈 특례가 적용되면 양도가액 12억 원까지 비과세되고 12억 초과분도 보유·거주 최대 80%(연 8%) 장특공이 적용됩니다.1주택 특례 과세 양도차익 = 전체 양도차익 × [(양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액] × (1 − 장특공 최대 80%)
- 3단계: 종합부동산세·재산세·취득세 절세액 합산세컨드홈 공시가격을 종부세 과세표준에서 제외하고 기존 주택 단독으로 12억 기본공제와 최대 80% 고령·장기보유 세액공제를 적용하며, 취득가액 한도(비수도권 인구감소지역 12억 원, 그 외 3억 원) 이하 세컨드홈은 취득세 최대 50%(150만 원 한도)를 감면합니다.4대 세목 총 절세액 = 기존주택 양도세 절감액 + (연간 종부세·재산세 절감액 × 보유연수) + 세컨드홈 취득세 감면액
조건별 계산 사례
사례
사례 A. 서울 아파트 1채(시세 17.5억·매수가 8.5억·공시가 13억·10년 거주·65세) 보유자가 강원 평창·속초에 공시가 2.6억(매매가 3억) 세컨드홈 취득 시
입력 조건기존 주택 시세 17.5억(차익 9억, 공시가 13억, 10년 보유·거주, 만 65세) / 특례지역 세컨드홈 공시가 2.6억(매매가 3억 원) / 5년 보유 후 기존 주택 매도 가정
적용 과정세컨드홈 공시가격이 2.6억 원으로 가액 한도(평창 등 비수도권 인구감소지역 9억 원, 속초 등 비수도권 인구감소관심지역 4억 원) 이하이므로 1세대 1주택 특례가 적용됩니다. 세컨드홈 취득세는 165만 원 감면받고, 종부세는 일반 2주택 합산(연 195.5만 원) 대신 1주택 특례(12억 공제+70% 세액공제=연 8.1만 원)가 적용되어 매년 187.4만 원이 절감됩니다. 향후 서울 아파트 매도 시에도 양도세가 일반 2주택(2억 9,854만 원) 대신 1주택 특례(1,453만 원)로 줄어듭니다.
산출 결과양도소득세 -2억 8,401만 원 절감 + 5년 종부세 -937만 원 절감 + 취득세 -165만 원 감면 = 총 2억 9,503만 원 절세
특례가 없으면 세컨드홈 한 채로 인해 서울 아파트 비과세가 적용되지 않아 약 3억 원에 가까운 세금이 추가로 발생합니다. 특례가 적용되면 이 세금 부담 없이 세컨드홈을 보유할 수 있습니다.
사례 B. 경기 성남시 아파트 1채(시세 12억·매수가 6억·공시가 8.4억·10년 거주·62세) 보유자가 인천 강화군에 공시가 2.2억(매매가 2.8억) 전원주택 취득 시
입력 조건기존 주택 시세 12억 원(차익 6억, 공시가 8.4억, 10년 보유·거주) / 강화군 세컨드홈 공시가 2.2억(매매가 2.8억 원) / 5년 보유 가정
적용 과정기존 아파트 양도가액이 12억 원 이하이므로 세컨드홈 특례 적용 시 기존 아파트 양도소득세가 0원(전액 비과세)입니다. 또한 공시가격 9억 원 이하 1주택 재산세 특례세율(0.05%p 인하)이 그대로 유지되고 종부세도 0원입니다.
산출 결과기존 아파트 양도소득세 0원 (일반 2주택 과세 대비 -1억 4,900만 원 절세) + 종부세 0원 + 취득세 50% 감면
시세 12억 원 이하 1주택자가 강화군 같은 수도권 접경 인구감소지역에서 공시가격 4억 원 이하 세컨드홈을 취득해도 양도세와 종부세가 모두 0원(비과세)입니다.
구간·유형별 기준 비교
기준표
일반 2주택 과세 vs 인구감소지역 세컨드홈 1세대 1주택 특례 4대 세목 비교조특법 제71조의2 · 지특법
| 세목 구분 | 일반 지역 2주택 취득 시 (특례 미적용) | 인구감소지역 세컨드홈 취득 시 (1주택 특례) | 핵심 절세 차이 |
|---|---|---|---|
| 기존 주택 양도소득세 | 12억 비과세 배제 (양도차익 전액 과세) · 일반 장특공 최대 30% | 양도가액 12억 원까지 비과세 + 보유·거주 장특공 최대 80% 유지 | 수천만~수억 원 양도세 절감 |
| 종합부동산세 기본공제 | 2주택 합산 과세 · 기본공제 9억 원 | 세컨드홈 합산 배제 · 기존 주택 단독 기본공제 12억 원 | 과세표준 축소 |
| 종부세 고령·장기보유 공제 | 적용 배제 (세액공제 0%) | 고령자(20~40%) + 장기보유(20~50%) 합산 최대 80% 공제 유지 | 산출세액의 최대 80% 공제 |
| 재산세 및 취득세 | 재산세 일반세율 · 취득세 1~3%(감면 없음) | 기존 주택 재산세 0.05%p 인하 유지 · 세컨드홈 취득세 최대 50% 감면(비수도권 인구감소지역 12억 원, 그 외 3억 원 이하) | 초기 취득비 및 매년 보유세 절감 |
단, 기존 보유 1주택과 동일한 시·군·구 내에 세컨드홈을 추가로 취득하거나 세컨드홈 공시가격이 한도(비수도권 인구감소지역 9억 원, 그 외 4억 원)를 초과하는 경우, 2027년 1월 1일 이후 취득하는 경우에는 특례가 적용되지 않습니다(연장 여부는 별도 확인).
용어 설명
용어
- 세컨드홈 1세대 1주택 특례 (조특법 제71조의2)기존 1주택자가 인구감소지역 내 가액 한도(비수도권 인구감소지역 공시가격 9억 원, 그 외 4억 원) 이하 주택 1채를 추가로 취득해도 양도세·종부세·재산세 부과 시 1세대 1주택자로 인정해 주는 세제 특례입니다.
- 인구감소지역 및 관심지역「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」에 따라 행정안전부장관이 고시한 인구감소 시·군·구(89개) 및 인구감소관심지역(18개) 중 세법 시행령으로 정한 특례 대상 지역입니다.
- 1세대 1주택 장기보유특별공제 (최대 80%)1세대 1주택자가 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때 보유기간(연 4%, 최대 40%)과 거주기간(연 4%, 최대 40%)을 합산하여 양도차익의 최대 80%를 공제해 주는 제도입니다.
- 종부세 고령자·장기보유 세액공제 (합산 최대 80%)1세대 1주택자만 받을 수 있는 종합부동산세 혜택으로, 만 60세 이상(20~40%) 공제와 5년 이상 보유(20~50%) 공제를 합산하여 산출세액의 최대 80%를 공제합니다.
