혼인·동거봉양 1세대 2주택 비과세 유예기간 5년 ➔ 10년 확대 — 두 채 모두 비과세로 파는 매도 순서
최종 확인 2026-10-16최근 변경 내역
- 12억 원 초과 1주택의 장기보유특별공제(표 2)를 보유 2년부터 연 8%로 계산하던 오류를 「소득세법」 제95조에 맞게 보유 3년 이상부터 보유·거주 각 연 4%(최대 80%)로 고쳤습니다. 2년 미만 보유 주택에는 「소득세법」 제104조의 단기 세율(1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%)을 적용해 사례 B 세액을 다시 계산했습니다. 국가법령정보센터 「소득세법」 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
정부는 「소득세법 시행령」 제155조 제5항과 「종합부동산세법 시행령」 제4조의3을 개정해, 혼인으로 인한 1세대 2주택의 양도세 비과세와 종부세 1주택 특례 유예기간을 5년에서 [혼인신고일로부터 10년]으로 2배 늘렸습니다. 만 60세 이상 부모님을 모시기 위해 세대를 합친 [동거봉양 합가(제155조 제4항)]도 10년으로 함께 늘었습니다. 종전에는 각자 집을 보유한 남녀가 혼인신고를 하면 "1세대 2주택자가 되어 양도소득세와 종합부동산세 부담이 커진다"는 이른바 결혼 페널티가 문제였습니다. 혼인신고일로부터 5년 안에 한 채를 팔아야 1주택 비과세가 인정되었기 때문에, 전세 만기나 경기 침체로 집이 팔리지 않으면 혼인신고를 미루는 부부가 적지 않았습니다. 실무상 핵심은 "두 집 중 어느 집을 먼저 팔아야 세금이 0원이 되는가"입니다. 10년 특례가 적용되더라도 먼저 파는 주택이 양도일 현재 2년 이상 보유(조정대상지역 취득 시 2년 거주 포함) 요건을 충족해야 비과세됩니다. 첫 번째 집을 혼인 후 10년 안에 비과세로 양도하면 남은 집은 그때부터 유일한 1세대 1주택이 되므로, 두 채 모두 양도세 0원으로 정리하고 한 채로 이전할 수 있습니다. 이 글은 혼인·합가 10년 특례의 요건과 매도 순서를 조문 단위로 정리합니다.
산식과 계산 단계
계산 방법
- 1단계: 혼인신고일(또는 부모님 전입일)로부터 10년 이내인지 유예기간을 확인합니다기산점은 결혼식 날짜나 동거 시작일이 아니라 구청에 [혼인신고서를 접수한 날(동거봉양은 주민등록 전입일)]입니다. 이미 과거에 혼인신고를 해 종전 5년 유예기간이 진행 중이던 부부도 개정령 시행일 당시 5년이 지나지 않았다면 자동으로 10년으로 연장됩니다.비과세 유예 기한 = 혼인신고일(또는 부모님 합가 전입일) + 10년 이내 잔금청산 또는 등기접수
- 2단계: 두 집 중 "보유·거주 2년 요건을 이미 채운 집" 또는 "양도차익이 큰 집"을 먼저 매도합니다혼인 후 10년 안에 팔더라도, 먼저 파는 그 주택 자체가 양도일 현재 [보유기간 2년 이상(조정대상지역 내 취득 주택은 거주기간 2년 이상)]을 충족해야 1주택 비과세(12억 한도)가 적용됩니다. 예를 들어 남편 집은 4년 보유했고 아내 집은 취득 후 1년이라면, 남편 집을 먼저 양도하거나 아내 집이 2년을 채운 뒤 양도해야 합니다.선매도 주택 세액 = (혼인 10년 이내 + 당해 주택 2년 보유·거주 충족 + 양도가 12억 이하) ➔ 양도소득세 0원
- 3단계: 첫 번째 집을 양도한 뒤 남은 두 번째 집도 "연속 비과세"로 처분합니다혼인특례로 첫 번째 집을 양도하면 부부는 [1세대 1주택자]가 됩니다. 남은 두 번째 집은 보유기간 2년을 새로 계산할 필요가 없으며, "당초 취득일"부터 2년 이상 보유·거주 요건을 이미 충족했다면 첫 번째 집 잔금일 다음 날 양도해도 두 채 모두 12억 원까지 양도세 비과세가 적용됩니다.두 채 연속 비과세 = 1번 주택(혼인 10년 특례 비과세) 매도 완료 ➔ 2번 주택(일반 1세대 1주택 비과세) 즉시 매도 가능
- 4단계: 보유 기간 중 매년 9월 홈택스에서 "종합부동산세 합가 특례 신청"으로 보유세도 줄입니다두 채를 보유하고 있는 10년 동안 종합부동산세가 다주택자로 합산 과세되지 않도록, 혼인·합가한 해의 9월 16일~30일 사이에 국세청 홈택스에서 [혼인·동거봉양 합가 주택 특례 신청]을 하면 남편과 아내가 각각 공시가 12억 원 기본공제와 최대 80% 세액공제를 그대로 적용받습니다.혼인 10년 종부세 혜택 = 남편 주택(1주택 12억 공제 + 장특공제) + 아내 주택(1주택 12억 공제 + 장특공제) 분리 적용
조건별 계산 사례
사례
사례 A. 각자 9억 원대 아파트를 보유한 신혼부부가 2채를 모두 팔고 18억 원 상급지로 이전하는 경우
입력 조건남편 A주택(5.5억 취득 ➔ 9.5억 매도, 4년 보유·거주), 아내 B주택(4.5억 취득 ➔ 6.8억 매도, 3년 보유·거주). 혼인신고 후 3년 차에 두 채 모두 매도
적용 과정① 먼저 남편의 A주택(양도차익 4억 원)을 매도합니다. 혼인 후 10년 이내이고 2년 보유·거주를 충족했으므로 혼인합가 특례로 양도세는 0원입니다. ② 한 달 뒤 아내의 B주택(양도차익 2.3억 원)을 매도합니다. 이미 1세대 1주택이 되었고 3년 보유·거주를 채웠으므로 일반 1주택 비과세로 양도세 0원입니다.
산출 결과총 양도차익 6억 3,000만 원에 대해 두 채 모두 양도소득세 0원 (일반과세 대비 약 1억 4,200만 원 절세)
혼인 10년 특례를 활용하면 첫 집과 남은 두 번째 집을 모두 비과세로 양도해, 두 채의 시세차익을 세금 없이 합쳐 상급지로 옮길 수 있습니다.
사례 B. 아내 집이 보유기간 1년 6개월(2년 미만)인데 아내 집을 먼저 양도한 경우
입력 조건남편 집(5년 보유, 차익 3억), 아내 집(1년 6개월 보유, 차익 1.5억). 혼인신고 직후 아내 집을 먼저 매도
적용 과정혼인 후 10년 이내라도 "양도하는 그 집 자체의 보유기간이 2년 이상"이어야 비과세가 됩니다. 아내 집을 1년 6개월 만에 팔았기 때문에 비과세가 배제되고 단기 양도세율로 수천만 원의 세금이 부과됩니다. 6개월 더 보유해 아내 집이 2년을 채운 뒤 양도했거나 남편 집을 먼저 양도했다면 세금은 0원이었습니다.
산출 결과보유기간 6개월 미달로 1년 이상 2년 미만 주택 세율 60%(지방소득세 포함 66%)가 적용되어 양도세 약 9,735만 원 납부 (2년 충족 후 매도 시 0원)
혼인특례 10년은 "2주택 상태를 인정하는 유예기간"이며, 비과세의 기본 전제인 "해당 주택 2년 보유(조정지역 2년 거주)" 요건을 면제하는 제도가 아닙니다.
사례 C. 만 63세 어머니(1주택)와 합가한 1주택 자녀의 동거봉양 10년 비과세 & 종부세 특례
입력 조건자녀 아파트(시세 11억, 5년 보유) + 만 63세 어머니 아파트(시세 8.5억, 10년 보유) 동거봉양 합가
적용 과정합가일 당시 어머니가 만 60세 이상이므로 합가일로부터 10년 이내에 두 집 중 어느 집을 먼저 팔더라도 12억 원까지 양도세 100% 비과세입니다. 또한 9월 종부세 합가 특례 신청을 통해 어머니가 기존에 받던 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)와 12억 기본공제가 그대로 유지됩니다.
산출 결과10년간 종부세 다주택 중과 면제 + 10년 내 선매도 주택 양도세 100% 비과세
부모님 건강 때문에 합가할 때는 합가일 기준 부모님 중 한 분이라도 만 60세 이상인지(암 등 중증질환 요양 시 만 60세 미만도 가능) 먼저 확인해야 합니다. 요건을 갖추면 10년간 이 특례가 적용됩니다.
구간·유형별 기준 비교
기준표
1세대 2주택 비과세 3대 특례 (일시적 2주택 vs 혼인 합가 vs 동거봉양 합가) 비교소득세법 시행령 제155조 기준
| 특례 구분 | 법적 근거 | 비과세 매도 유예기한 | 종부세 1주택 특례 유지기간 |
|---|---|---|---|
| 일시적 1세대 2주택 (갈아타기) | 시행령 제155조 제1항 | 신규 주택 취득일로부터 3년(조정→조정 10.1 이후 취득분 2년) 이내 종전 주택 매도 | 신규 취득 후 3년(조정→조정 2년)간 1주택 특례 |
| 혼인 합가 1세대 2주택 (결혼) | 시행령 제155조 제5항 | 혼인신고일로부터 10년 이내 먼저 파는 집 비과세 | 혼인일로부터 10년간 각자 1주택 인정 |
| 동거봉양 합가 (60세+ 부모님) | 시행령 제155조 제4항 | 합가 전입일로부터 10년 이내 먼저 파는 집 비과세 | 합가일로부터 10년간 각자 1주택 인정 |
| 상속으로 인한 1세대 2주택 | 시행령 제155조 제2항 | 일반 주택은 기간 제한 없이 선매도 시 비과세 | 상속일로부터 5년간 주택 수 제외 |
혼인 합가와 동거봉양 합가는 일시적 갈아타기(종전 주택만 먼저 팔아야 함)와 달리, 두 집 중 [어느 집을 먼저 팔든 상관없이] 먼저 파는 집이 2년 보유·거주 요건만 갖췄다면 비과세가 적용됩니다.
용어 설명
용어
- 혼인합가 10년 비과세 특례각자 1주택을 보유한 남녀가 결혼해 1세대 2주택이 된 경우, 혼인신고일로부터 10년 이내에 먼저 파는 주택을 1세대 1주택으로 보아 12억 원까지 비과세해 주는 제도입니다.
- 동거봉양 합가 특례1주택 자녀가 만 60세 이상(부모 중 1인 이상)인 1주택 부모님을 모시기 위해 합가한 경우, 합가일로부터 10년 이내에 먼저 파는 집을 비과세해 주는 제도입니다.
- 12억 원 고가주택 안분 과세1세대 1주택 비과세 요건을 충족했더라도 실거래 양도가액이 12억 원을 넘으면, 전체 양도차익 중 12억 원을 초과하는 비율에 해당하는 차익에 대해서만 양도세를 매기는 방식입니다.
- 표2 장기보유특별공제 (최대 80%)1세대 1주택(12억 초과 고가주택)을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우, 보유기간 연 4%(최대 40%) + 거주기간 연 4%(최대 40%)를 합쳐 최대 80%까지 양도차익에서 공제하는 제도입니다.
