복비는 정가가 아니라 천장입니다 — 요율표를 읽는 법
최종 확인 2026-09-17계약서에 도장 찍기 직전, 중개사가 부르는 금액을 그대로 받아들이는 경우가 많습니다. 그런데 법이 정한 건 받을 수 있는 최대치일 뿐 정해진 가격이 아닙니다. 게다가 이 최대치를 구하려면 세 단계를 거쳐야 하죠. 거래금액을 법이 정한 방식으로 환산하고, 그 금액이 속한 구간의 요율을 찾고, 구간에 따라서는 한도액 상한을 한 번 더 적용합니다. 여기에 중개사의 사업자 유형에 따라 부가세가 10%일 수도 4%일 수도, 아예 없을 수도 있습니다. 이 계산기는 그 전 과정을 펼쳐 보여 주고, 지금 청구받은 금액이 천장 안쪽인지 밖인지를 즉시 대조할 수 있게 만든 도구입니다.
계산기가 돌리는 산식, 단계별로 뜯어보기연산 로직
- 먼저 거래금액을 법정 방식으로 환산합니다매매와 전세는 계약 금액이 곧 거래금액입니다. 월세는 다릅니다. 보증금에 월세의 100배를 더해 계산하고, 그 값이 5천만 원에 미치지 못하면 100배 대신 70배로 다시 계산합니다. 소액 임차인의 부담을 낮추려는 장치죠. 분양권은 이미 낸 계약금과 중도금에 프리미엄을 더한 금액이 기준이 됩니다. 총 분양가가 아니라는 점이 핵심입니다.월세 거래금액 = 보증금 + 월세×100 (단, 5천만 미만이면 보증금 + 월세×70)
- 환산된 금액이 속한 구간에서 요율을 찾습니다주택 매매는 5천만 미만 0.6%부터 시작해 2억~9억 구간에서 0.4%로 가장 낮아졌다가, 9억을 넘으면 다시 0.5%·0.6%·0.7%로 올라가는 U자 구조입니다. 임대차는 이보다 한 칸씩 낮아 1억~6억 구간이 0.3%입니다. 요율이 단조 증가가 아니라는 점 때문에 구간 경계에서 역전이 생기기도 합니다.기본 산출액 = 환산 거래금액 × 구간별 상한요율
- 저가 구간에는 한도액 상한이 한 번 더 걸립니다요율을 곱한 값이 정해진 한도액을 넘으면 한도액에서 자릅니다. 주택 매매 5천만 미만은 25만 원, 5천만~2억 미만은 80만 원, 임대차 5천만 미만은 20만 원, 5천만~1억 미만은 30만 원입니다. 2억 원 이상 구간부터는 한도액이 없어 요율이 그대로 적용됩니다.법정 상한액 = min(기본 산출액, 구간 한도액)
- 주택이 아니면 요율표를 쓰지 않습니다주거용 오피스텔은 구간 없이 매매 0.5%, 임대차 0.4% 단일 요율입니다. 상가·토지·공장·업무용 오피스텔은 0.9% 이내에서 협의하는 방식이라, 사실상 협상의 여지가 가장 큰 영역입니다. 주거용 오피스텔로 인정받으려면 전용면적과 부엌·욕실 설비 요건을 갖춰야 합니다.오피스텔(주거용) = 0.5% / 0.4% · 그 외 = 0.9% 이내 협의
- 협의 할인은 상한액에서 깎습니다요율이 천장이라는 말은 그 아래에서 조정할 수 있다는 뜻입니다. 계산기는 할인율을 넣으면 법정 상한액에서 그만큼 덜어 낸 금액을 실제 보수로 잡습니다. 부가세도 할인 후 금액을 기준으로 다시 계산되므로 절감 효과가 두 번 나타납니다.실제 보수 = 법정 상한액 × (1 − 협의 할인율)
- 마지막으로 사업자 유형별 부가세를 얹습니다일반과세자는 10%, 간이과세자는 업종별 부가가치율이 반영돼 4% 수준, 영세 간이과세자는 0%입니다. 간이과세 중개업소가 10%를 청구하면 그 차액은 근거 없는 금액이 됩니다. 사업자등록번호로 과세 유형을 조회할 수 있으니 결제 전에 확인해 두면 좋습니다.최종 결제액 = 실제 보수 × (1 + 부가세율)
조건별 실전 시뮬레이션 비교사례 비교
사례 A. 5억 원 아파트 매매, 일반과세 중개업소
입력 조건주택 매매 / 협의 할인 없음 / 부가세 10%
적용 과정거래금액 5억 원은 2억~9억 미만 구간이라 요율 0.4%가 적용되고 한도액은 없습니다. 2,000,000원이 법정 상한이고 부가세 200,000원이 붙습니다.
산출 결과최종 결제 2,200,000원 (현금영수증 소득공제 대상 660,000원)
매매가 5억 원에서 9억 원 사이는 요율이 0.4%로 가장 낮은 구간입니다. 9억 원을 1원이라도 넘으면 0.5%가 적용돼 보수가 한 단계 뛰기 때문에, 9억 언저리 거래에서는 매매가 조정이 보수에 직접 영향을 줍니다.
사례 B. 13억 원 아파트 매매를 20% 협의 할인
입력 조건주택 매매 / 협의 할인 20% / 부가세 10%
적용 과정12억~15억 미만 구간 요율 0.6%가 적용돼 법정 상한은 7,800,000원입니다. 여기서 20%를 깎아 실제 보수 6,240,000원, 부가세는 할인 후 금액 기준으로 624,000원이 계산됩니다.
산출 결과최종 결제 6,864,000원 (할인 없이 갔다면 8,580,000원)
할인 1,560,000원에 부가세 156,000원까지 따라 줄어 실제로는 1,716,000원이 절약됩니다. 협의의 효과가 부가세에도 그대로 옮겨붙는다는 점이 잘 보이는 사례입니다.
사례 C. 보증금 500만 원에 월세 30만 원, 소액 임차 특례 적용
입력 조건주택 월세 / 일반과세 / 할인 없음
적용 과정보증금에 월세 100배를 더하면 3,500만 원으로 5천만 원에 미달합니다. 그래서 70배 산식으로 다시 계산해 거래금액이 2,600만 원이 됩니다. 5천만 미만 임대차 요율 0.5%를 적용하면 130,000원이고, 한도액 20만 원에는 걸리지 않습니다.
산출 결과최종 결제 143,000원 (보수 130,000원 + 부가세 13,000원)
100배 산식을 그대로 썼다면 거래금액이 3,500만 원이 되어 175,000원이 나왔을 겁니다. 70배 특례가 45,000원을 줄여 준 셈이죠. 소액 월세일수록 이 산식을 알고 있느냐가 실제 금액을 바꿉니다.
구간별·유형별 핵심 기준 대조표기준 대조표
거래 유형별 환산금액과 최종 결제액계산기 실제 산출값
| 거래 조건 | 환산 거래금액 | 요율 | 법정 상한액 | 부가세 포함 결제액 |
|---|---|---|---|---|
| 주택 매매 5억 | 500,000,000원 | 0.4% | 2,000,000원 | 2,200,000원 |
| 주택 매매 13억 (20% 할인) | 1,300,000,000원 | 0.6% | 7,800,000원 | 6,864,000원 |
| 주택 전세 3억 | 300,000,000원 | 0.3% | 900,000원 | 990,000원 |
| 월세 보증금 500만 + 30만 (×70 특례) | 26,000,000원 | 0.5% | 130,000원 | 143,000원 |
| 월세 보증금 1,000만 + 40만 (간이 4%) | 50,000,000원 | 0.4% | 200,000원 | 208,000원 |
| 주거용 오피스텔 매매 2억 | 200,000,000원 | 0.5% | 1,000,000원 | 1,100,000원 |
| 분양권 기납입 2억 + P 1억 | 300,000,000원 | 0.4% | 1,200,000원 | 1,320,000원 |
| 상가 매매 5억 | 500,000,000원 | 0.9% | 4,500,000원 | 4,950,000원 |
같은 5억 원 거래인데 주택이면 220만 원, 상가면 495만 원입니다. 주택 외 중개 대상물의 0.9% 상한이 얼마나 큰 차이를 만드는지 보여 주는 대목이라 협의가 특히 중요한 영역입니다.
헷갈리는 핵심 용어 한 줄 정리용어 사전
- 중개보수개업공인중개사가 중개 업무의 대가로 받는 금액입니다. 흔히 복비라고 부르며, 법이 정한 상한 안에서 정해집니다.
- 상한요율거래금액에 곱할 수 있는 최대 비율입니다. 정해진 가격이 아니라 천장이므로 그 아래에서 협의할 수 있습니다.
- 한도액저가 거래 구간에서 요율을 곱한 금액이 일정 액수를 넘지 못하도록 막는 상한입니다. 일정 금액 이상 구간에는 적용되지 않습니다.
- 환산 거래금액보수 계산의 기준이 되는 금액입니다. 월세는 보증금에 월세의 일정 배수를 더해 만들고, 분양권은 기납입금에 프리미엄을 더해 만듭니다.
- 소액 임차 특례월세 환산액이 일정 금액에 미달할 때 월세 배수를 낮춰 다시 계산하도록 한 규정입니다. 소액 임차인의 보수 부담을 줄이는 장치입니다.
- 간이과세자연 매출이 일정 규모 미만인 사업자로, 업종별 부가가치율을 반영해 부가세를 계산합니다. 일반과세자보다 부담률이 낮습니다.
- 주거용 오피스텔전용면적과 부엌·욕실 설비 요건을 갖춘 오피스텔입니다. 주택 요율표 대신 단일 요율이 적용됩니다.