중개보수 요율은 정가가 아니라 상한입니다 — 요율표 읽는 법
최종 확인 2026-09-17계약 체결 시 중개사가 제시한 금액을 그대로 받아들이는 경우가 많습니다. 그러나 법이 정한 것은 받을 수 있는 최대치이며 정해진 가격이 아닙니다. 이 최대치는 세 단계로 구합니다. 거래금액을 법정 방식으로 환산하고, 그 금액이 속한 구간의 요율을 적용하고, 구간에 따라 한도액 상한을 한 번 더 적용합니다. 여기에 중개사의 사업자 유형에 따라 부가세가 10% 또는 4%이거나, 부가세가 없습니다. 이 계산기는 이 과정을 단계별로 보여 주고, 청구받은 금액이 법정 상한 이내인지 대조할 수 있도록 구성했습니다.
산식과 계산 단계
계산 방법
- 먼저 거래금액을 법정 방식으로 환산합니다매매와 전세는 계약 금액이 곧 거래금액입니다. 월세는 다릅니다. 보증금에 월세의 100배를 더해 계산하고, 그 값이 5천만 원에 미치지 못하면 100배 대신 70배로 다시 계산합니다. 소액 임차인의 부담을 낮추기 위한 규정입니다. 분양권은 이미 낸 계약금과 중도금에 프리미엄을 더한 금액이 기준이 됩니다. 총 분양가가 아니라는 점이 핵심입니다.월세 거래금액 = 보증금 + 월세×100 (단, 5천만 미만이면 보증금 + 월세×70)
- 환산된 금액이 속한 구간에서 요율을 찾습니다주택 매매는 5천만 미만 0.6%부터 시작해 2억~9억 구간에서 0.4%로 가장 낮아졌다가, 9억을 넘으면 다시 0.5%·0.6%·0.7%로 올라가는 U자 구조입니다. 임대차는 이보다 한 칸씩 낮아 1억~6억 구간이 0.3%입니다. 요율이 단조 증가가 아니라는 점 때문에 구간 경계에서 역전이 생기기도 합니다.기본 산출액 = 환산 거래금액 × 구간별 상한요율
- 저가 구간에는 한도액 상한이 한 번 더 걸립니다요율을 곱한 값이 정해진 한도액을 넘으면 한도액에서 자릅니다. 주택 매매 5천만 미만은 25만 원, 5천만~2억 미만은 80만 원, 임대차 5천만 미만은 20만 원, 5천만~1억 미만은 30만 원입니다. 2억 원 이상 구간부터는 한도액이 없어 요율이 그대로 적용됩니다.법정 상한액 = min(기본 산출액, 구간 한도액)
- 주택이 아니면 요율표를 쓰지 않습니다주거용 오피스텔은 구간 없이 매매 0.5%, 임대차 0.4% 단일 요율입니다. 상가·토지·공장·업무용 오피스텔은 0.9% 이내에서 협의하는 방식이라, 협의 여지가 가장 큰 영역입니다. 주거용 오피스텔로 인정받으려면 전용면적과 부엌·욕실 설비 요건을 갖춰야 합니다.오피스텔(주거용) = 0.5% / 0.4% · 그 외 = 0.9% 이내 협의
- 협의 할인은 상한액에서 깎습니다요율이 상한이라는 것은 그 범위 안에서 조정할 수 있다는 뜻입니다. 계산기는 할인율을 넣으면 법정 상한액에서 그만큼 덜어 낸 금액을 실제 보수로 잡습니다. 부가세도 할인 후 금액을 기준으로 다시 계산되므로 부가세 부분에서도 절감 효과가 발생합니다.실제 보수 = 법정 상한액 × (1 − 협의 할인율)
- 마지막으로 사업자 유형별 부가세를 얹습니다일반과세자는 10%, 간이과세자는 업종별 부가가치율이 반영돼 4% 수준, 영세 간이과세자는 0%입니다. 간이과세 중개업소가 10%를 청구하면 그 차액은 근거 없는 금액이 됩니다. 사업자등록번호로 과세 유형을 조회할 수 있으므로 결제 전에 확인해야 합니다.최종 결제액 = 실제 보수 × (1 + 부가세율)
조건별 계산 사례
사례
사례 A. 5억 원 아파트 매매, 일반과세 중개업소
입력 조건주택 매매 / 협의 할인 없음 / 부가세 10%
적용 과정거래금액 5억 원은 2억~9억 미만 구간이라 요율 0.4%가 적용되고 한도액은 없습니다. 2,000,000원이 법정 상한이고 부가세 200,000원이 붙습니다.
산출 결과최종 결제 2,200,000원 (현금영수증 소득공제 대상 660,000원)
매매가 5억 원에서 9억 원 사이는 요율이 0.4%로 가장 낮은 구간입니다. 9억 원을 1원이라도 넘으면 0.5%가 적용되어 보수가 한 단계 올라가므로, 9억 언저리 거래에서는 매매가 조정이 보수에 직접 영향을 줍니다.
사례 B. 13억 원 아파트 매매를 20% 협의 할인
입력 조건주택 매매 / 협의 할인 20% / 부가세 10%
적용 과정12억~15억 미만 구간 요율 0.6%가 적용돼 법정 상한은 7,800,000원입니다. 여기서 20%를 깎아 실제 보수 6,240,000원, 부가세는 할인 후 금액 기준으로 624,000원이 계산됩니다.
산출 결과최종 결제 6,864,000원 (할인 없이 갔다면 8,580,000원)
할인 1,560,000원에 부가세 156,000원까지 따라 줄어 실제로는 1,716,000원이 절약됩니다. 협의 할인의 효과가 부가세에도 그대로 반영되는 사례입니다.
사례 C. 보증금 500만 원에 월세 30만 원, 소액 임차 특례 적용
입력 조건주택 월세 / 일반과세 / 할인 없음
적용 과정보증금에 월세 100배를 더하면 3,500만 원으로 5천만 원에 미달합니다. 그래서 70배 산식으로 다시 계산해 거래금액이 2,600만 원이 됩니다. 5천만 미만 임대차 요율 0.5%를 적용하면 130,000원이고, 한도액 20만 원에는 걸리지 않습니다.
산출 결과최종 결제 143,000원 (보수 130,000원 + 부가세 13,000원)
100배 산식을 그대로 적용하면 거래금액이 3,500만 원이 되어 175,000원이 산출됩니다. 70배 특례로 45,000원이 줄어든 것입니다. 소액 월세일수록 특례 산식 적용 여부가 실제 금액을 좌우합니다.
구간·유형별 기준 비교
기준표
거래 유형별 환산금액과 최종 결제액계산기 실제 산출값
| 거래 조건 | 환산 거래금액 | 요율 | 법정 상한액 | 부가세 포함 결제액 |
|---|---|---|---|---|
| 주택 매매 5억 | 500,000,000원 | 0.4% | 2,000,000원 | 2,200,000원 |
| 주택 매매 13억 (20% 할인) | 1,300,000,000원 | 0.6% | 7,800,000원 | 6,864,000원 |
| 주택 전세 3억 | 300,000,000원 | 0.3% | 900,000원 | 990,000원 |
| 월세 보증금 500만 + 30만 (×70 특례) | 26,000,000원 | 0.5% | 130,000원 | 143,000원 |
| 월세 보증금 1,000만 + 40만 (간이 4%) | 50,000,000원 | 0.4% | 200,000원 | 208,000원 |
| 주거용 오피스텔 매매 2억 | 200,000,000원 | 0.5% | 1,000,000원 | 1,100,000원 |
| 분양권 기납입 2억 + P 1억 | 300,000,000원 | 0.4% | 1,200,000원 | 1,320,000원 |
| 상가 매매 5억 | 500,000,000원 | 0.9% | 4,500,000원 | 4,950,000원 |
같은 5억 원 거래인데 주택이면 220만 원, 상가면 495만 원입니다. 주택 외 중개대상물의 0.9% 상한이 만드는 차이이며, 이 영역에서는 협의가 특히 중요합니다.
용어 설명
용어
- 중개보수개업공인중개사가 중개 업무의 대가로 받는 금액입니다. 흔히 복비라고 하며, 법이 정한 상한 안에서 정해집니다.
- 상한요율거래금액에 곱할 수 있는 최대 비율입니다. 정해진 가격이 아니라 상한이므로 그 범위 안에서 협의할 수 있습니다.
- 한도액저가 거래 구간에서 요율을 곱한 금액이 일정 액수를 넘지 못하도록 막는 상한입니다. 일정 금액 이상 구간에는 적용되지 않습니다.
- 환산 거래금액보수 계산의 기준이 되는 금액입니다. 월세는 보증금에 월세의 일정 배수를 더해 만들고, 분양권은 기납입금에 프리미엄을 더해 만듭니다.
- 소액 임차 특례월세 환산액이 일정 금액에 미달할 때 월세 배수를 낮춰 다시 계산하도록 한 규정입니다. 소액 임차인의 보수 부담을 줄이는 장치입니다.
- 간이과세자연 매출이 일정 규모 미만인 사업자로, 업종별 부가가치율을 반영해 부가세를 계산합니다. 일반과세자보다 부담률이 낮습니다.
- 주거용 오피스텔전용면적과 부엌·욕실 설비 요건을 갖춘 오피스텔입니다. 주택 요율표 대신 단일 요율이 적용됩니다.
