전월세 퇴거 원상복구비·도배·장판·마루 계산기

전월세 퇴거 원상복구비·도배·장판·마루 감가상각 배상액 계산기

전월세 만기 이사 날 집주인이 보증금에서 "도배·장판·마루 전체 교체비로 150만 원을 공제하겠다"고 할 때 확인할 기준입니다. 국토교통부·법무부 『주택임대차 분쟁조정 사례집』과 법원 판례는 ① 자연 변색·가구 눌림 등 통상적 손모는 0원 면책, ② 세입자 과실 파손이라도 파손된 부분 면적에 대해 내용연수(벽지·장판 6년, 마루·타일 10년) 감가상각 후 잔존가치만 배상하도록 정하고 있습니다. 세입자가 법적으로 부담할 배상액을 계산합니다.

민법 제654조 · 제615조 기준
2026.10.12 작성 오라이버
세입자 법적 적정 배상액 (감가상각 반영)159,984원집주인 요구액(120만 원) 대비 87% 감액된 적정 부담액
기본이것만 넣어도 계산돼요기본 정보
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분쟁이 발생한 시설물·자재 종류 선택은 예요
손상 발생 원인 선택은 이에요
집주인이 요구한 원상복구 청구 금액은 이에요

분쟁이 발생한 시설물·자재 종류 선택

합지·실크벽지 찢김·오염·변색 · 내용연수 6년

주택임대차 분쟁조정위원회 및 LH 수선 기준상 벽지·장판의 내용연수는 6년, 마루·타일·싱크대의 내용연수는 10년입니다. 시공 후 내용연수가 지났다면 자재 가치는 사실상 모두 소멸한 것으로 봅니다.
손상 발생 원인 선택

물건 낙하 찍힘·부분 찢김·음식물/낙서 오염

대법원 판례상 일상적인 거주로 인한 자연 변색, 가구 자국, 시계·달력용 소형 핀 자국, 외벽 단열 문제로 생긴 결로 곰팡이는 ‘통상적 손모’에 해당하므로 세입자에게 원상복구 의무가 없습니다(0원).
만원
5만원5,000만원
집주인이 인테리어 업체 견적으로 제시했거나 보증금에서 공제하겠다고 통보한 금액을 입력합니다.
세부 조정더 정확하게 · 3개 항목세부 조정 3
지금은 모두 기본값으로 계산 중

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입주 시 새로 도배·시공된 상태였다면 본인 거주 기간(예: 2년 또는 4년)만 입력합니다. 이전 세입자가 쓰던 상태 그대로 입주했다면 입주 전 기간까지 합산해 입력합니다. 예를 들어 6년 이상 경과한 벽지는 최소 잔존가치 10%만 남습니다.
년
4년
집주인 견적 대비 실제 파손된 부위 범위벽지 한 면만 찢어졌는데 집주인이 새 벽지와 기존 벽지의 색상 차이(이색)를 이유로 집 전체 도배비를 청구하더라도, 분쟁조정위원회는 파손된 해당 벽면(또는 방 1칸)을 넘는 전체 도배비 전가를 인정하지 않습니다.
벽면 1면 또는 방 1칸 바닥 일부 파손

집 전체 교체를 요구 중 · 인정비율 약 40%

입주 당시 하자 사진·체크리스트 보유 또는 특약사항 여부입주 첫날 촬영한 사진으로 기존 파손임이 입증되면 100% 면책됩니다. 반대로 계약서에 원상복구 범위를 구체적으로 정한 특약이 있으면 특약이 우선 고려됩니다.
일반 계약

별도 원상복구 특약 없음 · 민법 및 분쟁조정 기준 적용

단계별로 하나씩 확인해요

단계를 누르면 할 일, 준비 서류, 자주 하는 실수까지 자세히 볼 수 있어요.

0 / 4 완료

신청 전에 챙길 것

  • 문제 된 손상이 [햇빛 변색·가구 눌림·결로 곰팡이 등 통상적 손모(0원 면책)]에 해당하는지 먼저 확인했는가
  • 해당 벽지·장판·마루가 내가 입주하기 몇 년 전에 시공되었는지(총 경과연수)를 파악했는가
  • 집주인이 파손된 1면·몇 장이 아니라 집 전체 교체 견적을 부당하게 청구하고 있지 않은가
  • 임대차계약서 특약사항에 구체적인 금액이 적힌 청소비·도배비 특약이 있는지 확인했는가
  • 퇴거 날 관리사무소에서 [장기수선충당금 납부확인서]를 받아 집주인에게 환급을 함께 청구했는가

자주 혼동하는 부분

  1. 입주 첫날 하자 사진·영상을 남기지 않아 이전 세입자가 낸 마루 찍힘까지 책임지게 되는 실수

    퇴거 시 집주인이 "원래 깨끗했는데 세입자가 파손했다"고 주장하면, 입주 첫날 짐을 들이기 전에 촬영한 사진이나 영상(날짜 메타데이터 포함)이 유일한 반박 자료가 됩니다. 입주 당일 촬영 사진이 있으면 100% 면책됩니다.

  2. 내용 검토 없이 "퇴거 시 원상복구 및 입주청소 일체 임차인 부담" 특약에 날인하는 실수

    일반적인 "원상복구한다"는 문구는 통상적 손모를 제외합니다. 그러나 계약서 특약에 "퇴거 시 도배비 OO만 원, 입주청소비 OO만 원을 무조건 임차인이 정액 지급한다"처럼 구체적 금액을 명시하면 법원에서도 합의로 인정될 수 있습니다. 계약 체결 시 해당 특약은 반드시 삭제해야 합니다.

  3. 원상복구비 100만 원 다툼으로 2억 원 전세보증금 전체를 돌려받지 못해 이사가 지연되는 상황

    집주인에게 "다툼이 없는 1억 9,900만 원은 오늘 즉시 반환해 주시고, 다툼이 있는 100만 원에 대해서만 분쟁조정위 조정을 받자"고 요구해야 합니다. 일부 수리비 다툼을 이유로 보증금 전체 반환을 거절하면 보증금 전체에 대해 지연이자(연 12%)를 청구할 수 있습니다.

자세한 계산 내역

세입자 법적 적정 배상액 (감가상각 반영)
159,984원
집주인 요구액(120만 원) 대비 87% 감액된 적정 부담액
집주인 청구액 대비 감액분
1,040,016원
부분 수리 원칙 적용분 + 내용연수 6년 감가상각 차감분
자재 감가상각 후 잔존가치율
33%
기준 내용연수 6년 중 4년 경과 (가치 67% 소멸)
파손 부위 부분 수리 인정 비율
40%
전체 교체 견적 중 실제 훼손 구역 수리비(480,000원)만 반영
📊 세입자 법적 적정 배상액 (감가상각 반영) — 핵심 산정 항목별 금액 비교최종 결론: 159,984원
  • 1집주인 최초 요구 원상복구 청구액1,200,000원
  • 2부분 수리 원칙 적용 후 적정 수리비 기준액480,000원
  • 3세입자가 부담할 법적 적정 원상복구 배상액159,984원
  • 4집주인 청구액 대비 감액분1,040,016원
항목별 상세 내역 펼쳐보기
항목산정 기준금액
항목1. 집주인 최초 요구 원상복구 청구액산정 기준임대인이 보증금에서 공제하겠다고 통보한 전체 수리·교체 견적액금액1,200,000원
항목2. 손상 원인 및 임차인 귀책 판정산정 기준세입자 과실 — 파손 부위 한정 + 감가상각 후 잔존가치만 배상금액과실 인정 (감가상각 적용)
항목3. 부분 수리 원칙 적용 후 적정 수리비 기준액산정 기준전체 교체 요구액(1,200,000원) × 실제 파손 범위 인정률(40%)금액480,000원
항목4. 국토부 기준 내용연수(6년) 감가상각 잔존가치율산정 기준시공 후 4년 경과 · 잔존가치 33% (경과 감가상각 67% 공제)금액잔존가치 33%
항목5. 세입자가 부담할 법적 적정 원상복구 배상액산정 기준부분 수리 인정액(480,000원) × 잔존가치율(33%)금액159,984원
항목6. 집주인 청구액 대비 감액분산정 기준집주인 청구액(1,200,000원) − 법적 적정 배상액(159,984원)금액1,040,016원

근거가 된 법

  • 임차인이 통상적인 방법으로 사용·수익함에 따라 발생한 자연적 마모·감가의 면책민법 제654조 · 제615조 (임차인의 원상회복의무와 통상적 손모 제외 판례)

    시간 경과에 따른 벽지·장판의 자연 변색, 가구 배치에 따른 눌림 자국, 일상적인 압정·소형 못 자국 등 통상적 손모(Normal Wear and Tear)는 차임(월세·보증금)에 이미 반영된 것으로 보아 임대인이 부담합니다.

  • 시설물별 내용연수(벽지·장판 6년, 마루·타일·싱크대 10년) 감가상각 적용 원칙국토교통부·법무부 『주택임대차 분쟁조정 사례집』 및 LH 수선 기준

    임차인의 과실로 시설물이 파손된 경우에도 새 제품 교체비 전액을 부과할 수 없습니다. 시설물 시공 후 경과연수에 비례하여 감가상각을 공제한 잔존가치 범위 내에서만 배상 책임을 인정합니다.

  • 일부 파손 시 파손 부위(1폭·1면·일부 피스) 보수 비용만 인정주택임대차분쟁조정위원회 조정례 (부분 수리 및 이색 현상 전가 금지)

    벽지 1면이나 마루 일부만 훼손되었음에도 임대인이 기존 자재와의 색상 차이(이색)를 이유로 집 전체 도배나 거실 전체 마루 교체를 요구하더라도, 임차인 부담은 파손된 해당 부위 수리비로 한정됩니다.

  • 건물 단열 불량·외벽 균열·배관 누수로 인한 곰팡이 및 수손 피해의 귀책민법 제623조 (임대인의 수선의무 — 구조적 결로·누수 곰팡이)

    건축물의 구조적 단열 결함이나 누수로 인해 발생한 결로·곰팡이는 임대인의 수선의무 대상이므로 임차인에게 원상복구비를 청구할 수 없습니다.

입력값 기준 분석

전월세 퇴거 원상복구비 계산 결과 (주택임대차 분쟁조정 기준)

집주인이 요구한 1,200,000원에 국토교통부·법무부 『주택임대차 분쟁조정 사례집』의 부분 수리 원칙(인정률 40%)과 내용연수 6년 기준 감가상각(경과 4년 · 잔존가치 33%)을 적용했습니다. 세입자의 적정 배상액은 159,984원이며, 1,040,016원(87%)은 과다 청구에 해당합니다.

① 반박 근거 1: 부분 수리 원칙
파손된 면적만 배상 (480,000원)
일부 벽면이나 마루 몇 장만 손상되었는데 새 자재와의 색상 차이를 이유로 집 전체 교체를 요구하는 것은 법원에서 인정되지 않습니다.
② 반박 근거 2: 내용연수 감가상각
잔존가치 33%만 적용 (159,984원)
4년 동안 사용하며 자연 감소한 가치(67%)는 이미 월세·보증금에 반영되어 있으므로 세입자에게 새 제품 가격을 청구할 수 없습니다.

1. 「민법」 제615조 원상회복의무의 범위: 통상적 손모는 0원

퇴거 시 입주 당시와 같은 새 집 상태로 복구할 것을 요구하는 임대인이 많습니다. 그러나 법원의 확립된 판례(서울중앙지법 등)와 국토교통부·법무부 『주택임대차 분쟁조정 사례집』의 입장은 명확합니다. 임차인이 정상적으로 거주하면서 생기는 햇빛에 의한 벽지 변색, 침대·냉장고 등 가구 눌림 자국, 달력·시계 걸이용 작은 못(압정) 자국, 건물 단열 불량으로 인한 결로 곰팡이는 모두 ‘통상적 손모(Normal Wear and Tear)’입니다. 이는 임대인이 부담해야 하며 세입자의 배상 책임은 0원입니다.

2. 세입자 과실 파손이라도 ‘내용연수 감가상각(6~10년)’과 ‘부분 수리’만 인정

세입자의 부주의로 벽지가 찢어지거나 마루가 찍혔더라도 집주인이 요구하는 전체 교체비를 모두 부담할 필요는 없습니다. 첫째, 파손된 해당 부위(1폭·1면·몇 장)의 부분 수리비만 기준이 됩니다. 둘째, 그 부분 수리비에서도 자재의 내용연수(벽지·장판 6년, 강마루·타일·싱크대 10년)에 따른 감가상각을 공제하고 남은 잔존가치 비율만큼만 배상하면 됩니다. 예를 들어 시공 후 4년이 지난 벽지를 세입자가 찢었다면, 6년 중 4년(66.7%)의 가치는 이미 소멸했으므로 부분 수리비의 약 33.3%만 부담하는 것이 분쟁조정위원회의 조정 기준입니다.

산식과 적용 기준

국토교통부·법무부 주택임대차 분쟁조정 기준(벽지·장판 내용연수 6년, 마루·타일 10년 감가상각)과 통상적 손모 면책 판례 해설

최종 확인 2026-10-12
전월세 만기 퇴거 날 집주인이 “벽지가 변색됐고 마루가 두 군데 찍혔으니 집 전체 도배·마루 교체비 200만 원을 보증금에서 빼겠다”고 요구하는 경우가 있습니다. 이때 국토교통부·법무부 『주택임대차 분쟁조정 사례집』과 법원 판례가 부당한 공제에 대응하는 근거가 됩니다. 첫째, 햇빛 변색·가구 눌림·소형 못 자국·단열 결로 곰팡이는 ‘통상적 손모’로서 세입자 배상 책임이 0원(100% 면책)입니다. 둘째, 세입자 실수로 파손된 경우에도 집 전체가 아닌 ‘파손된 부분 면적’에 대해서만, 그것도 내용연수(벽지·장판 6년, 마루·타일 10년)에 따른 감가상각을 차감한 잔존가치만 배상하면 됩니다.

산식과 계산 단계

계산 방법
  1. 1단계: 통상적 손모(0원 면책) vs 세입자 과실 파손 여부 판별
    햇빛 변색, 침대·소파·냉장고 뒤편 그을림·눌림, 액자·시계용 소형 핀 자국, 외벽 단열 불량 결로 곰팡이는 통상적 손모에 해당하므로 배상액을 0원으로 봅니다.
    통상적 손모 또는 입주 전 기존 하자 입증 시 → 세입자 법적 배상액 = 0원
  2. 2단계: 부분 수리 원칙에 따른 적정 수리비 기준액 산출
    집주인이 집 전체 교체 견적을 가져왔더라도 실제 파손된 벽면(1폭~1면, 약 25~40%)이나 국소 마루 보수 범위만 기준 수리비로 산정합니다.
    부분 수리 인정 기준액 = 집주인 전체 청구 견적 × 실제 파손 면적 인정 비율(25% ~ 100%)
  3. 3단계: 내용연수(6년·10년) 감가상각 후 최종 적정 배상액 산출
    부분 수리 인정 기준액에 자재별 내용연수(벽지·장판 6년, 마루·타일 10년) 대비 남은 잔존가치율을 곱해 최종 배상액을 산출합니다.
    최종 법적 적정 배상액 = 부분 수리 인정 기준액 × MAX(최소 잔존율 10~15%, [내용연수 − 시공 후 경과연수] ÷ 내용연수)

조건별 계산 사례

사례
사례 1 — 4년 전 도배된 아파트에서 2년 거주 후 퇴거 (아이 낙서로 작은방 벽지 1면 훼손 · 집주인 전체 도배비 140만 원 요구)
입력 조건벽지 기준 내용연수 6년 중 4년 경과(입주 전 2년 + 거주 2년) · 파손 범위는 작은방 1면(전체 대비 약 25~30%)
적용 과정① 부분 수리 기준액: 집 전체 140만 원 중 해당 방 도배 35만 원만 인정 / ② 감가상각: 6년 중 4년 경과로 잔존가치율 33.3% 적용 (35만 원 × 33.3%)
산출 결과세입자 법적 적정 배상액 약 11만 6,000원 (집주인 요구 140만 원보다 128만 4,000원 적음)
도배 후 4년이 지났다면 벽지 가치의 3분의 2는 이미 자연 소멸한 상태이므로, 파손된 방 도배비의 33.3%만 부담하면 됩니다.
사례 2 — 2년 전 교체한 장판 위에 침대·책상 눌림 자국 및 남향 거실 벽지 햇빛 변색 (집주인 도배·장판비 100만 원 요구)
입력 조건일상적인 가구 배치에 따른 장판 눌림 자국 + 자연 채광에 의한 벽지 변색 · 세입자의 고의·과실 파손 없음
적용 과정민법 제615조 판례 및 주택임대차분쟁조정위원회 기준상 가구 눌림과 햇빛 변색은 전형적인 [통상적 손모(Normal Wear and Tear)]에 해당
산출 결과세입자 법적 적정 배상액 0원 (집주인 요구 100만 원 전액 공제 불가)
거주 중 가구를 배치하고 햇빛이 드는 것은 통상적인 사용 행위입니다. 이에 따른 자국이나 변색은 집주인이 월세·보증금 수익으로 감수해야 합니다.

구간·유형별 기준 비교

기준표
시설물·자재별 국토부·LH 감가상각 내용연수 및 통상적 손모 면책 기준표내용연수 6년 vs 10년 기준
시설물 품목기준 내용연수통상적 손모 (세입자 0원 면책)세입자 과실 배상 대상 (감가상각 적용)
벽지 · 도배지6년 (연 16.7% 감가)햇빛 변색, 냉장고 뒤 그을림, 소형 핀·압정 자국, 단열 결로 곰팡이반려동물 찢김, 실내 흡연 니코틴 착색, 심한 낙서·음식물 오염
비닐장판 · 데코타일6년 (연 16.7% 감가)침대·소파·옷장 다리 눌림 자국, 햇빛 탈색무거운 물건 낙하로 인한 찢김, 담뱃불·다리미 화상 자국
강마루 · 강화마루10년 (연 10% 감가)일상 보행 미세 스크래치, 햇빛 변색아령·가전 낙하로 인한 깊은 찍힘, 화분·반려견 소변 방치 부식
욕실 타일 · 세면대10년 (연 10% 감가)노후화에 따른 실리콘 변색, 자연 크랙(실금)승인 없는 대형 타공 구멍, 충격에 의한 세면대·변기 파손
싱크대 상판 · 문짝10년 (연 10% 감가)일상 조리 미세 흠집, 경첩 노후 유격뜨거운 냄비 방치 탄 자국, 시트지 임의 부착 후 훼손, 문짝 파손
※ 시공 후 내용연수(6년 또는 10년)가 이미 경과한 시설물은 자재의 잔존가치가 소멸하였으므로, 세입자 과실로 파손된 경우라도 최소 공임 분담분(약 10~15%) 수준으로 배상 책임이 크게 제한됩니다.

용어 설명

용어
  • 통상적 손모 (Normal Wear and Tear)
    세입자가 정상적으로 거주하면서 시간 경과에 따라 자연스럽게 발생하는 벽지 변색, 가구 자국, 미세 마모를 말합니다. 세입자 배상 책임은 0원입니다.
  • 내용연수와 감가상각
    내용연수는 시설물이 경제적 가치를 유지하는 기간(벽지·장판 6년, 마루·타일 10년)입니다. 경과한 연수만큼 가치가 감소하므로 남은 잔존가치만 배상하면 됩니다.
  • 부분 수리 원칙 (이색 현상)
    파손된 벽지 1폭이나 마루 몇 장만 수리하면 된다는 원칙입니다. 기존 자재와 색상 차이가 난다는 이유로 집 전체 교체비를 세입자에게 청구할 수 없습니다.
  • 주택임대차분쟁조정위원회
    원상복구비나 보증금 반환 분쟁 시 소송 없이 1~2만 원의 수수료로 60일 내에 조정을 받을 수 있는 대한법률구조공단·LH·한국부동산원 산하 기구입니다.

자주 묻는 질문

Q1. 벽걸이 TV나 에어컨을 설치하느라 벽이나 타일에 구멍(타공)을 뚫었는데 원상복구비를 물어줘야 하나요? ▼
달력이나 시계를 걸기 위한 작은 못·압정 자국은 통상적 손모로 배상 책임이 없습니다. 반면 벽걸이 TV 브라켓이나 에어컨 배관처럼 전동드릴로 콘크리트 벽이나 대리석·타일에 큰 타공 구멍을 낸 경우, 임대인의 사전 동의가 없었다면 부분 보수비(퍼티 메움 또는 해당 타일 1~2장 교체비)를 배상해야 합니다. 입주 시 임대인에게 문자나 특약으로 "벽걸이 TV·에어컨 설치 동의"를 받아두면 면책됩니다.
Q2. 겨울철 베란다나 방구석에 결로 곰팡이가 생겼는데 집주인이 도배비를 내라고 합니다. 누구 책임인가요? ▼
건물 외벽과 맞닿은 벽면의 단열 불량이나 누수로 인해 발생한 결로 곰팡이는 건물 자체의 구조적 하자이므로 임대인(집주인) 책임입니다. 세입자는 배상할 의무가 없습니다. 다만 세입자가 빨래를 실내에서 건조하면서 장기간 환기를 전혀 하지 않거나 가구를 벽에 밀착해 관리 소홀이 인정되는 경우에 한해 일부(감가상각 후 20~30%)만 분담합니다.
Q3. 집주인이 퇴거 청소비(입주청소비) 30만 원을 내고 나가라고 하는데 법적으로 내야 하나요? ▼
임대차계약서 특약사항에 "퇴거 시 입주청소비 OO만 원을 임차인이 부담한다"는 명시적 문구가 없다면, 세입자에게 전문 청소업체 비용을 부담할 법적 의무는 없습니다. 쓰레기를 치우고 통상적인 빗질·걸레질 수준으로 비워주면 원상회복 의무를 다한 것으로 인정됩니다.
Q4. 강마루가 3군데 찍혔는데 집주인이 거실 마루 전체를 다 뜯어고치겠다며 250만 원을 달라고 합니다. ▼
전형적인 과다 청구 사례입니다. 강마루나 장판이 국소적으로 찍힌 경우 메움제(퍼티) 보수 또는 파손된 마루 쪽(피스) 몇 장만 부분 교체하는 비용(통상 15~30만 원 내외)에 대해서만 감가상각을 적용해 배상하면 됩니다. 거실 전체 마루 철거·시공비를 세입자에게 전가할 수 없습니다.
Q5. 퇴거하고 보증금도 다 돌려받은 지 한 달이 지났는데 집주인이 뒤늦게 수리비를 청구할 수 있나요? ▼
「민법」 제654조 및 제617조에 따라 임대인의 원상복구 손해배상 청구권은 임대인이 목적물(집)을 반환받은 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다. 다만 퇴거 당일 집주인이 집 상태를 함께 확인하고 이의 없이 보증금 전액을 반환했다면, 퇴거 이후 발생한 파손인지 거주 중 발생한 파손인지 증명할 책임은 집주인에게 있습니다. 이 경우 뒤늦은 청구는 기각될 가능성이 매우 높습니다.

공식 참고 자료

법적 안내 및 책임 한계

1. 정보 제공 목적: 이 사이트(Tooling Blog)의 계산기, 분석 리포트, 법령 가이드와 Q&A는 관계 부처가 공개한 법령과 정책 수식을 참고해 만든 참고용 정보이며 자문이 아닙니다.

2. 개별 사정과 법령 개정: 실제 소득, 신용점수, 과세표준, 권리관계에 따라 실제 금액과 차이가 날 수 있습니다.

3. 의료·건강 정보: 건강검진·요양·치과·난임 시술 등 건강 관련 내용은 건강보험 급여 기준과 정부 지원금 제도를 안내하는 행정·비용 정보이며 의학적 진단·치료·처방을 대신하지 않습니다. 치료와 시술 결정은 반드시 의사·치과의사 등 전문 의료인과 상담한 뒤 판단하세요.

4. 전문 자격사 상담 권고: 세무·노무·법률·금융 결정 전에는 세무사, 공인노무사, 변호사, 법무사 등 해당 분야 자격사의 확인을 받으시길 권합니다. 이 서비스는 투자 권유나 금융 자문이 아닙니다.

5. 책임 한계와 최종 확인: 계산 결과를 근거로 한 의사결정과 그 결과에 대해 민·형사상 법적 책임을 지지 않습니다.