종합부동산세 계산기 2주택·3주택 이상 — 다주택자 세율표·농어촌특별세까지 자동 계산

1. 종합부동산세 계산구조: 공시가격에서 세 번 깎고 두 번 더한다

종합부동산세는 집값에 세율을 곱해 끝나는 세금이 아닙니다. 매년 6월 1일 현재 본인 명의로 된 주택의 공시가격을 사람별로 모두 더한 뒤, 여기에서 기본공제액을 빼고(1세대 1주택자 12억원, 그 밖에는 9억원), 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만듭니다. 이 과세표준에 세율표를 적용해 산출세액을 뽑고, 이미 7·9월에 낸 주택분 재산세 중 겹치는 부분을 빼고, 1세대 1주택자라면 고령자·장기보유 세액공제를 다시 빼면 결정세액이 나옵니다. 마지막으로 결정세액의 20%가 농어촌특별세로 붙어 11월 고지서에 함께 찍힙니다. 흔히 "공시가격 12억원이 넘으면 종부세"라고 말하는 이유가 여기에 있고, 다주택자는 그 기준선이 9억원으로 내려간다는 점이 핵심입니다.

2. 종합부동산세 세율표: 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상은 과세표준 12억원 초과분부터 2.0~5.0%

「종합부동산세법」 제9조는 주택분 세율을 두 가지로 나눠 둡니다. 2주택 이하는 과세표준 3억원 이하 0.5%, 3억원 초과 6억원 이하 0.7%, 6억원 초과 12억원 이하 1.0%, 12억원 초과 25억원 이하 1.3%, 25억원 초과 50억원 이하 1.5%, 50억원 초과 94억원 이하 2.0%, 94억원 초과 2.7%입니다. 3주택 이상은 12억원 이하까지는 2주택 이하와 세율이 같고, 12억원을 넘는 구간부터 2.0% → 3.0% → 4.0% → 5.0%로 갈라집니다. 즉 주택이 세 채여도 합산 공시가격이 크지 않아 과세표준이 12억원을 넘지 않으면 중과 효과는 생기지 않습니다. 반대로 과세표준이 25억원을 넘어가는 순간 2주택 이하라면 1.5%, 3주택 이상이라면 3.0%로 세율이 두 배가 되어 체감 차이가 급격히 커집니다. 법인은 구간 없이 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0% 단일세율이고 기본공제도 적용되지 않습니다.

3. 과세표준 계산에서 사람들이 가장 많이 틀리는 두 가지

첫째, 주택 수는 세대 기준이 아니라 사람 기준입니다. 부부가 각각 한 채씩 가지고 있으면 세대로는 2주택이지만 종합부동산세에서는 각자 1주택자이고, 각자 9억원씩 공제를 받습니다. 다만 1세대 1주택자 12억원 공제와 고령자·장기보유 세액공제는 "세대원 중 1명이 주택 1채만 단독으로 소유"해야 적용되므로, 부부가 한 채씩 가진 경우에는 해당하지 않습니다. 둘째, 공동명의 주택은 지분이 있는 사람마다 1채로 셉니다. 본인 명의 아파트 한 채에 부모님과 공동으로 받은 상속 지분이 더 있다면 주택 수가 늘어날 수 있는데, 상속주택은 상속개시일부터 일정 기간 또는 지분·공시가격 요건을 갖추면 주택 수에서 빼 줍니다. 공시가격은 실거래가가 아니라 부동산공시가격알리미에 공시된 금액이라는 점도 반드시 확인해야 합니다.

4. 재산세 중복분 공제와 세부담 상한 — 고지서가 생각보다 적게 나오는 이유

같은 집 한 채에 7·9월 재산세와 11월 종합부동산세가 둘 다 매겨지면 같은 재산에 두 번 세금을 매기는 셈이 됩니다. 그래서 종합부동산세 과세표준에 해당하는 만큼의 재산세 상당액은 산출세액에서 빼 줍니다. 이 계산기도 과세표준에 재산세 공정시장가액비율을 곱한 금액에 「지방세법」 제111조 주택 표준세율(0.1~0.4%)을 적용해 공제액을 추정합니다. 이때 쓰는 비율은 「지방세법 시행령」 제109조에 따라 1세대 1주택자는 특례비율(공시가격 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%)이고 그 밖의 주택은 60%입니다. 여기에 「종합부동산세법」 제10조의 세부담 상한이 한 겹 더 있습니다. 올해 주택분 재산세와 종합부동산세를 더한 금액이 작년 같은 항목 합계의 150%를 넘으면, 넘는 부분은 과세에서 빼 줍니다. 공시가격이 크게 오른 해에 고지서가 예상보다 완만하게 오르는 이유가 이 장치 때문입니다. 다만 법인에는 기본공제도, 세부담 상한도 적용되지 않습니다.

5. 11월 고지서를 받고 나서 할 수 있는 일 — 합산배제·특례 신청과 분납

종합부동산세는 국세청이 세액을 계산해 11월에 고지서를 보내는 정부부과 세금입니다. 고지 내용이 사실과 다르면 납세자가 12월 1일부터 15일 사이에 직접 신고·납부하는 방법으로 바로잡을 수 있습니다. 합산배제 임대주택이나 사원용 주택, 1세대 1주택자 특례, 부부 공동명의 1주택자 특례 등은 매년 9월 16일부터 30일까지가 정기 신고 기간이지만, 이 기간을 놓쳤다면 12월 납부기간에 신고하는 방법으로도 반영할 수 있습니다. 납부할 세액이 250만원을 넘으면 넘는 금액을 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있고, 이때 분납 신청분에는 이자 성격의 가산금이 붙지 않습니다. 농어촌특별세도 본세 분납 비율에 따라 함께 나뉩니다. 고지서를 받고 공시가격이나 주택 수가 잘못됐다고 판단되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심사·심판청구를 할 수 있습니다.

6. 2027년 시행 예정 개편안은 올해 고지분과 무관합니다

정부가 발표한 세제개편안에는 1세대 1주택자 기본공제를 올리고 공정시장가액비율을 조정하는 내용이 담겨 있습니다. 다만 공제액과 비율의 세부 수치는 법률 개정과 시행령 확정을 거쳐야 하고, 적용 시점도 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분으로 예고돼 있습니다. 그래서 2026년 11월에 받는 고지서에는 현재 시행 중인 기준(1세대 1주택자 12억원·그 밖은 9억원, 공정시장가액비율 60%)이 그대로 적용되고, 이 계산기도 현재 시행 중인 기준만으로 계산합니다. 개편안은 국회 의결을 거쳐야 확정되므로, 올해 고지서를 받아 들고 내년 이후를 가늠할 때는 재정경제부 보도자료와 국세청 안내를 함께 확인하는 편이 안전합니다.