전세사기 피해 보전액 산정 구조 — 경매 배당 순위, 경매 차익, 1/3 최소보장, 거주권 환산
최종 확인 2026-11-01최근 변경 내역
- 2026년 11월 13일 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정(2026.10.6 국무회의 의결)이 시행됩니다. 법원 배당금과 LH 경매차익 지원금의 합계가 피해 보증금의 1/3(최소보장금)에 못 미치면 그 부족분을 최소지원금으로 추가 지급하는 "임차보증금 1/3 최소보장 제도"와, 신탁사기 등 무권계약자 대상 "선지급-후정산 제도"가 새로 생겼습니다. 계산기와 해설에 두 제도를 반영했습니다. 국토교통부 보도자료 「전세사기특별법」 시행령 개정안, 6일 국무회의 의결
전세사기 피해 보전액은 경매 절차의 순서대로 산정됩니다. 법원이 주택을 매각하고, 매각 대금을 법정 순위에 따라 배당하며, 임차인 배당액이 보증금에 미달하면 그 부족분에 대해 공공 보전이 이루어집니다. 보전 재원은 세금에서 무한정 충당되는 것이 아니라 감정가와 낙찰가의 차이, 즉 경매 차익에서 나옵니다. 따라서 낙찰가가 낮으면 배당은 줄고 차익은 커지며, 낙찰가가 높으면 그 반대가 됩니다. 이 글은 두 요소가 실제 회수액에 미치는 영향과, 거주권 선택을 별도로 환산하는 이유를 정리합니다.
산식과 계산 단계
계산 방법
- 감정가에 낙찰가율을 곱해 낙찰가를 잡습니다경매 대금의 출발점입니다. 계산기는 물건 성격에 따라 50%에서 80%까지 선택하게 합니다. 비인기 빌라나 다가구는 여러 번 유찰되며 낙찰가율이 내려가고, 아파트나 역세권 물건은 높게 형성됩니다.낙찰가 = 감정평가액 × 낙찰가율
- 감정가에서 낙찰가를 빼 경매 차익을 만듭니다공공이 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받을 때 생기는 차액입니다. 이 금액이 피해 보전의 재원이 됩니다. 낙찰가율이 낮을수록 차익은 커집니다. 즉 낙찰가가 낮을수록 보전 재원이 늘어나는 구조입니다.경매 차익 = 감정평가액 − 낙찰가
- 선순위 채권을 낙찰 대금에서 먼저 공제합니다임차인의 대항 요건보다 앞서 설정된 근저당 등은 배당에서 앞자리를 차지합니다. 계산기는 선순위 채권액과 낙찰가 중 작은 값을 먼저 떼어 냅니다. 선순위 채권액이 낙찰가 이상이면 임차인 배당은 0원이 됩니다.선순위 배당 = min(선순위 채권액, 낙찰가)
- 남은 대금이 임차인 직접 배당금이 됩니다선순위를 제하고 남은 금액이 임차인에게 돌아옵니다. 여기서 보증금에 못 미치는 부분이 미회수 보증금으로 남습니다. 선순위가 0이면 낙찰가 전액이 임차인 몫으로 계산됩니다.직접 배당금 = max(0, 낙찰가 − 선순위 배당) / 미회수액 = max(0, 보증금 − 직접 배당금)
- 경매 차익과 미회수액 중 작은 쪽까지만 보전합니다차익이 미회수액보다 커도 보증금을 초과해 지급하지 않으며, 미회수액이 차익보다 커도 차익을 초과해 보전하지 않습니다. 실제 보전 금액은 두 상한 중 낮은 쪽으로 결정됩니다. 회수율이 100%에 미달하는 사례는 대부분 차익이 부족한 경우입니다.보전 지원금 = min(경매 차익, 미회수 보증금)
- 2026년 11월 13일부터는 보증금의 1/3을 밑돌지 않도록 추가로 보장합니다경매 차익이 작아 배당금과 보전 지원금을 더해도 보증금의 3분의 1에 못 미치는 사례가 있었습니다. 개정 시행령은 이 부족분을 "최소지원금"으로 채워, 회수액이 최소한 보증금의 1/3은 되도록 보장합니다. 다만 최소보장금에서는 직접 배당금과 경매차익 지원금뿐 아니라 임대료 지원액(10년 무상임대를 선택한 경우의 지원분)도 함께 차감되므로, 무상임대를 선택하면 추가 현금 최소지원금이 크게 줄거나 0원이 됩니다. 이 계산기는 무상임대 선택 시 최소지원금을 0원으로 보수적으로 표시하고, 즉시 퇴거(현금 수령)를 선택한 경우에만 부족분을 계산합니다. 신탁사기처럼 계약 자체가 무권리인 피해자는 경·공매가 끝나기를 기다리지 않고 먼저 지급받은 뒤(선지급), 이후 추가로 회수되는 금액을 고려해 다시 정산합니다(후정산).최소보장금 = 보증금 ÷ 3 / 최소지원금 = max(0, 최소보장금 − (직접 배당금 + 경매차익 지원금 + 임대료 지원액)), 무상임대 선택 시 계산기는 0으로 표시
- 거주권 선택은 별도 트랙으로 환산합니다무상 거주의 가치는 현금이 아니라 내지 않아도 되는 월세로 환산됩니다. 계산기는 지역별 전월세 전환 수준을 감정가에 적용해 월 임대료 상당액을 산출하고, 120개월을 곱해 총가치를 계산합니다. 수도권보다 지방의 전환율이 높게 잡혀, 같은 감정가라도 환산 가치가 달라집니다.10년 무상 거주 가치 = (감정가 × 지역 전환율 ÷ 12) × 120개월
조건별 계산 사례
사례
사례 A. 수도권 빌라 · 보증금 1.5억 · 감정가 2억 · 선순위 5천 · 낙찰가율 60%
입력 조건다세대 빌라 / 수도권 / 10년 무상 거주 선택
적용 과정낙찰가 1.2억에서 선순위 5천이 먼저 나가고 임차인 배당은 7천만 원입니다. 미회수 8천만 원에 대해 경매 차익 8천만 원이 그대로 붙습니다.
산출 결과총 회수 15,000만 원 · 회수율 100% · 무상 거주 환산 9,000만 원 (월 75만 원 × 120개월)
차익과 미회수액이 같아 보증금이 전액 보전된 경우입니다. 10년 거주권을 더하면 총 가치는 보증금을 넘어섭니다. 다만 거주권은 현금이 아니며, 해당 주택에 계속 거주한다는 전제에서만 성립하는 가치입니다.
사례 B. 광역시 오피스텔 · 보증금 2.2억 · 선순위 없음 · 낙찰가율 70%
입력 조건주거용 오피스텔 / 5대 광역시 / 즉시 퇴거 후 현금 수령 선택
적용 과정선순위가 없어 대항 요건을 갖춘 임차인이 낙찰가 1.68억 전액을 배당받습니다. 미회수 5,200만 원에 대해 차익 7,200만 원 중 5,200만 원이 보전됩니다.
산출 결과총 회수 22,000만 원 · 회수율 100% · 보전 지원금 5,200만 원
차익 7,200만 원 중 2,000만 원은 쓰이지 않았습니다. 보전액이 보증금을 넘지 못하도록 설계되어 있기 때문입니다. 선순위 채권이 없으면 회수 구조가 크게 유리해진다는 점을 보여 주는 사례입니다.
사례 C. 지방 근린생활시설 주택 · 보증금 9천 · 선순위 7천 · 낙찰가율 50%
입력 조건근생빌라(불법건축물) / 지방 시·군 / 10년 무상 거주 선택
적용 과정낙찰가가 5,500만 원인데 선순위가 7,000만 원이라 대금 전액이 선순위로 넘어가고 임차인 배당은 0원입니다. 미회수 9,000만 원에 대해 차익 5,500만 원이 전부 투입됩니다.
산출 결과총 회수 5,500만 원 · 회수율 61.1% · 미회수 3,500만 원 · 무상 거주 환산 6,050만 원
회수율이 가장 낮은 유형입니다. 선순위 채권액이 낙찰가를 넘으면 임차인 배당이 0이 되고, 차익만으로는 보증금을 모두 보전하지 못합니다. 다만 지방 전환율이 높게 적용되어 거주권 환산 가치가 6,050만 원으로 미회수액을 웃돕니다. 현금 회수가 어려운 경우 거주권 선택이 의미를 갖는 이유입니다.
사례 D(2026.11.13 이후). 수도권 아파트 · 보증금 3억 · 선순위 2.7억 · 낙찰가율 80% · 즉시 퇴거(현금 수령) 선택
입력 조건아파트 / 수도권 / 감정가 3억, 선순위 채권이 매우 커서 경매 차익이 작은 경우 / 10년 무상임대 대신 즉시 퇴거·현금 수령을 선택
적용 과정낙찰가가 2.4억인데 선순위 채권이 2.7억으로 낙찰가보다 커 임차인 직접 배당은 0원입니다. 경매 차익은 6,000만 원(3억−2.4억)이고 미회수 3억 전액에 대해 차익 6,000만 원만 보전되어, 기존 방식의 총 회수는 6,000만 원(회수율 20%)에 그칩니다.
산출 결과총 회수 1억 원 · 회수율 33.3% · 최소지원금 4,000만 원 추가 지급 · 최소보장금 1억 원(보증금 3억의 1/3)
선순위 채권이 매우 커서 경매 차익만으로는 33%도 못 채우는 사례입니다. 2026년 11월 13일 이후에는 이런 경우에도 국토교통부장관이 부족분(최소지원금)을 추가로 지급해 최소 1/3은 보장받습니다(지급·정산 업무는 LH에 위탁). 다만 이 최소지원금은 즉시 퇴거·현금 수령을 선택했을 때 기준이며, 10년 무상임대(임대료 지원)를 선택하면 그 지원액이 최소보장금에서 먼저 차감되어 추가 현금 지급은 줄거나 없을 수 있습니다. 그 이전에는 회수율 20%에 그쳤을 사례입니다.
구간·유형별 기준 비교
기준표
보증금 1.8억 · 감정가 2억 · 선순위 6천 고정, 낙찰가율만 움직였을 때계산기 실제 산출값
| 낙찰가율 | 낙찰가 | 경매 차익 | 임차인 배당 | 총 회수 / 회수율 |
|---|---|---|---|---|
| 50% | 10,000만 원 | 10,000만 원 | 4,000만 원 | 14,000만 원 / 77.8% |
| 60% | 12,000만 원 | 8,000만 원 | 6,000만 원 | 14,000만 원 / 77.8% |
| 70% | 14,000만 원 | 6,000만 원 | 8,000만 원 | 14,000만 원 / 77.8% |
| 80% | 16,000만 원 | 4,000만 원 | 10,000만 원 | 14,000만 원 / 77.8% |
낙찰가율이 30%포인트 변동해도 총 회수액은 14,000만 원으로 변하지 않습니다. 낙찰가가 오르면 배당이 늘고 차익이 줄어 정확히 상쇄되기 때문입니다. 회수액을 결정하는 것은 낙찰가율이 아니라 감정가와 선순위 채권액의 차이입니다.
용어 설명
용어
- 대항력주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 효력입니다. 요건이 끊기면 사라집니다.
- 우선변제권확정일자를 갖춘 임차인이 경매 배당에서 후순위 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리입니다.
- 선순위 채권임차인의 대항 요건보다 먼저 설정된 근저당권 등입니다. 배당에서 앞자리를 차지해 임차인 몫을 줄입니다.
- 경매 차익감정평가액과 실제 낙찰가의 차이입니다. 이 계산기에서는 피해 보전 지원금의 재원 역할을 합니다.
- 우선매수권피해자가 경매에서 최고가와 같은 금액으로 우선해 매수할 수 있는 권리입니다. 공공주택사업자에게 양도할 수도 있습니다.
- 배당요구 종기경매 절차에서 배당을 요구할 수 있는 마지막 날입니다. 이 날을 넘기면 권리가 있어도 배당에서 빠질 수 있습니다.
- 임차권등기명령임차권을 등기부에 기재해 이사한 뒤에도 대항력과 우선변제권을 유지하게 하는 제도입니다.
- 1/3 최소보장 제도경·공매 종료 후 회복액이 피해 보증금의 3분의 1(경매차익·임대료 지원액 등을 차감한 금액)에 못 미치면 그 부족분을 국토교통부장관이 최소지원금으로 지급하는 제도입니다(지급·정산 업무는 LH에 위탁). 2026년 11월 13일부터 시행됩니다.
- 선지급-후정산신탁사기 등 무권계약자처럼 경·공매를 거치기 어려운 피해자에게 절차 종료 전 먼저 지원금을 지급하고, 이후 추가로 회수되는 금액을 반영해 다시 정산하는 방식입니다.
