경매 배당표를 먼저 그려야 보상액이 보인다 — 순위·차익·거주권의 삼각 계산
최종 확인 2026-09-17전세사기 피해 지원을 이해하려면 순서를 거꾸로 따라가야 합니다. 먼저 법원이 집을 팔고, 그 대금을 정해진 순위대로 나눠 주고, 임차인에게 돌아온 몫이 보증금에 못 미치면 그제야 공공의 보전이 개입합니다. 그런데 이 보전의 재원은 세금에서 무한정 나오는 게 아니라 감정가와 낙찰가의 차이, 즉 경매 차익에서 나옵니다. 그래서 낙찰가가 낮으면 배당은 줄지만 차익은 커지고, 낙찰가가 높으면 그 반대가 됩니다. 이 줄다리기가 실제 회수액을 어떻게 움직이는지, 그리고 거주권 선택이 왜 별도의 계산인지 하나씩 풀어 봤습니다.
계산기가 돌리는 산식, 단계별로 뜯어보기연산 로직
- 감정가에 낙찰가율을 곱해 낙찰가를 잡습니다경매 대금의 출발점입니다. 계산기는 물건 성격에 따라 50%에서 80%까지 선택하게 합니다. 비인기 빌라나 다가구는 여러 번 유찰되며 낙찰가율이 내려가고, 아파트나 역세권 물건은 높게 형성됩니다.낙찰가 = 감정평가액 × 낙찰가율
- 감정가에서 낙찰가를 빼 경매 차익을 만듭니다공공이 감정가보다 싸게 낙찰받았을 때 생기는 여유분입니다. 이 금액이 피해 보전의 재원이 됩니다. 낙찰가율이 낮을수록 차익은 커집니다. 직관과 반대로, 집이 싸게 팔릴수록 보전 여력은 늘어난다는 구조입니다.경매 차익 = 감정평가액 − 낙찰가
- 선순위 채권이 낙찰 대금에서 먼저 빠져나갑니다임차인의 대항 요건보다 앞서 설정된 근저당 등은 배당에서 앞자리를 차지합니다. 계산기는 선순위 채권액과 낙찰가 중 작은 값을 먼저 떼어 냅니다. 선순위가 낙찰가를 통째로 삼키면 임차인 배당은 0원이 됩니다.선순위 배당 = min(선순위 채권액, 낙찰가)
- 남은 대금이 임차인 직접 배당금이 됩니다선순위를 제하고 남은 금액이 임차인에게 돌아옵니다. 여기서 보증금에 못 미치는 부분이 미회수 보증금으로 남습니다. 선순위가 0이면 낙찰가 전액이 임차인 몫으로 계산됩니다.직접 배당금 = max(0, 낙찰가 − 선순위 배당) / 미회수액 = max(0, 보증금 − 직접 배당금)
- 경매 차익과 미회수액 중 작은 쪽까지만 보전합니다차익이 아무리 커도 보증금을 넘겨 지급하지는 않고, 미회수액이 아무리 커도 차익 이상은 나오지 않습니다. 이 두 천장 중 낮은 쪽에서 실제 보전 금액이 결정됩니다. 회수율이 100%에 못 미치는 사례는 대부분 차익이 모자란 경우입니다.보전 지원금 = min(경매 차익, 미회수 보증금)
- 거주권 선택은 별도 트랙으로 환산합니다무상 거주의 가치는 현금이 아니라 내지 않아도 되는 월세로 환산됩니다. 계산기는 지역별 전월세 전환 수준을 감정가에 적용해 월 임대료 상당액을 뽑고, 120개월을 곱해 총가치를 냅니다. 수도권보다 지방의 전환율이 높게 잡혀, 같은 감정가라도 환산 가치가 달라집니다.10년 무상 거주 가치 = (감정가 × 지역 전환율 ÷ 12) × 120개월
조건별 실전 시뮬레이션 비교사례 비교
사례 A. 수도권 빌라 · 보증금 1.5억 · 감정가 2억 · 선순위 5천 · 낙찰가율 60%
입력 조건다세대 빌라 / 수도권 / 10년 무상 거주 선택
적용 과정낙찰가 1.2억에서 선순위 5천이 먼저 나가고 임차인 배당은 7천만 원입니다. 미회수 8천만 원에 대해 경매 차익 8천만 원이 그대로 붙습니다.
산출 결과총 회수 15,000만 원 · 회수율 100% · 무상 거주 환산 9,000만 원 (월 75만 원 × 120개월)
차익과 미회수액이 정확히 같아 보증금이 전액 메워진 구조입니다. 여기에 10년 거주권까지 얹히면 체감 가치는 보증금을 넘어섭니다. 다만 거주권은 현금이 아니라 그 집에 계속 산다는 전제 위에서만 성립하는 가치입니다.
사례 B. 광역시 오피스텔 · 보증금 2.2억 · 선순위 없음 · 낙찰가율 70%
입력 조건주거용 오피스텔 / 5대 광역시 / 즉시 퇴거 후 현금 수령 선택
적용 과정선순위가 없어 대항 요건을 갖춘 임차인이 낙찰가 1.68억을 통째로 배당받습니다. 미회수 5,200만 원에 대해 차익 7,200만 원 중 5,200만 원이 보전됩니다.
산출 결과총 회수 22,000만 원 · 회수율 100% · 보전 지원금 5,200만 원
차익 7,200만 원 중 2,000만 원은 쓰이지 않았습니다. 보전이 보증금을 넘지 못하도록 설계돼 있기 때문입니다. 선순위가 없다는 사실 하나가 회수 구조를 얼마나 유리하게 만드는지 보여 주는 사례입니다.
사례 C. 지방 근린생활시설 주택 · 보증금 9천 · 선순위 7천 · 낙찰가율 50%
입력 조건근생빌라(불법건축물) / 지방 시·군 / 10년 무상 거주 선택
적용 과정낙찰가가 5,500만 원인데 선순위가 7,000만 원이라 대금 전액이 선순위로 넘어가고 임차인 배당은 0원입니다. 미회수 9,000만 원에 대해 차익 5,500만 원이 전부 투입됩니다.
산출 결과총 회수 5,500만 원 · 회수율 61.1% · 미회수 3,500만 원 · 무상 거주 환산 6,050만 원
가장 뼈아픈 조합입니다. 선순위가 낙찰가를 넘어서면 배당이 0이 되고, 차익만으로는 보증금을 다 메우지 못합니다. 대신 지방 전환율이 높게 잡혀 거주권 환산 가치가 6,050만 원으로 미회수액을 웃돕니다. 현금 회수가 막혔을 때 거주권 선택이 왜 의미를 갖는지 드러나는 지점입니다.
구간별·유형별 핵심 기준 대조표기준 대조표
보증금 1.8억 · 감정가 2억 · 선순위 6천 고정, 낙찰가율만 움직였을 때계산기 실제 산출값
| 낙찰가율 | 낙찰가 | 경매 차익 | 임차인 배당 | 총 회수 / 회수율 |
|---|---|---|---|---|
| 50% | 10,000만 원 | 10,000만 원 | 4,000만 원 | 14,000만 원 / 77.8% |
| 60% | 12,000만 원 | 8,000만 원 | 6,000만 원 | 14,000만 원 / 77.8% |
| 70% | 14,000만 원 | 6,000만 원 | 8,000만 원 | 14,000만 원 / 77.8% |
| 80% | 16,000만 원 | 4,000만 원 | 10,000만 원 | 14,000만 원 / 77.8% |
낙찰가율이 30%포인트 움직여도 총 회수액은 14,000만 원에서 꿈쩍하지 않습니다. 낙찰가가 오르면 배당이 늘고 차익이 줄어 정확히 상쇄되기 때문입니다. 회수액을 실제로 좌우하는 건 낙찰가율이 아니라 감정가와 선순위 채권액의 차이라는 뜻입니다.
헷갈리는 핵심 용어 한 줄 정리용어 사전
- 대항력주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘입니다. 요건이 끊기면 사라집니다.
- 우선변제권확정일자를 갖춘 임차인이 경매 배당에서 후순위 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리입니다.
- 선순위 채권임차인의 대항 요건보다 먼저 설정된 근저당권 등입니다. 배당에서 앞자리를 차지해 임차인 몫을 줄입니다.
- 경매 차익감정평가액과 실제 낙찰가의 차이입니다. 이 계산기에서는 피해 보전 지원금의 재원 역할을 합니다.
- 우선매수권피해자가 경매에서 최고가와 같은 금액으로 우선해 매수할 수 있는 권리입니다. 공공주택사업자에게 양도할 수도 있습니다.
- 배당요구 종기경매 절차에서 배당을 요구할 수 있는 마지막 날입니다. 이 날을 넘기면 권리가 있어도 배당에서 빠질 수 있습니다.
- 임차권등기명령임차권을 등기부에 기재해 이사한 뒤에도 대항력과 우선변제권을 유지하게 하는 제도입니다.