신생아 특례대출의 한도는 집값, 금리는 소득으로 결정됩니다 — 두 기준은 서로 독립적입니다
최종 확인 2026-10-16최근 변경 내역
- 주택도시기금 상품 안내에 맞춰 소득 요건(1.3억 원, 맞벌이 2억 원), 순자산 5억 1,100만 원, 호당 한도 4억 원, 소득·만기별 특례금리(연 1.8~4.5%)와 지방 소재 0.2%p 인하, 추가 출산 우대 1명당 0.2%p, 우대 합계 상한 0.5%p, 최저 금리 연 1.2%를 반영해 계산식과 사례를 바로잡았습니다. 주택도시기금 신생아 특례 디딤돌대출 상품 안내
신생아 특례대출에서 한도는 집값과 LTV 비율로, 금리는 소득과 만기로 결정됩니다. 소득이 낮으면 한도도 적다거나, 집값이 높으면 금리도 높다는 생각은 모두 사실과 다릅니다. 두 기준이 분리되어 있어 소득이 높아도 한도는 변하지 않고, 집값이 낮아도 금리는 내려가지 않습니다. 여기에 우대 항목이 금리를 낮추고, 추가 출산 계획이 특례기간을 늘립니다. 아래에서는 계산기가 이 네 요소를 결합하는 순서를 설명합니다.
산식과 계산 단계
계산 방법
- 주택가격, 소득, 순자산을 각각 상한으로 보정합니다주택 가격이 9억 원을 넘으면 9억 원으로, 부부 합산 소득이 2억 원을 넘으면 2억 원으로, 순자산이 5억 1,100만 원(2026년 기준)을 넘으면 그 금액으로 보정합니다. 소득이 1.3억 원을 넘으면 부부가 모두 소득이 있고 각자 1.3억 원 이하인 맞벌이 가구만 해당한다는 안내가 함께 표시됩니다. 순자산 항목은 한도나 금리 계산에 직접 반영되지 않지만 자격 심사에서 탈락 여부를 가르는 기준입니다. 보정 문구가 표시되었다면 실제 신청이 어려울 수 있습니다.보정 주택가 = min(입력, 9억) / 보정 소득 = min(입력, 2억) / 보정 순자산 = min(입력, 5.11억)
- 한도는 LTV 산출액과 4억 원 한도 중 작은 금액입니다비수도권 생애최초 구입자라면 LTV 80%, 수도권·규제지역 주택이나 일반 무주택자·1주택 대환이라면 70%를 주택 가격에 곱합니다. 그렇게 나온 금액과 호당 한도 4억 원(2025년 6월 27일 이전 계약분은 5억 원) 중 작은 쪽이 최종 한도입니다. LTV 80%라면 집값 5억 원, LTV 70%라면 약 5.71억 원부터 4억 원 한도가 먼저 적용됩니다. 이 단계에는 소득이 반영되지 않습니다.최대 대출액 = min(주택가 × LTV, 4억)
- 금리는 소득 9구간 × 대출기간 4구간 표에서 정합니다소득을 2,000만 / 4,000만 / 6,000만 / 8,500만 / 1억 / 1.3억 원 이하와 맞벌이 전용 1.5억 / 1.7억 / 2억 원 이하의 아홉 칸으로 나누고, 각 칸을 대출기간 10년 / 15년 / 20년 / 30년으로 다시 나눕니다. 총 36개 조합이며 연 1.80%(2,000만 원 이하·10년)부터 연 4.50%(맞벌이 2억 원 이하·30년)까지입니다. 이 표는 수도권 기준이고 지방 소재 주택은 0.2%p 낮습니다. 이 단계에는 집값이 반영되지 않습니다.기준 금리 = 금리표[소득 9구간][대출기간 4구간] − 지방 소재 0.2%p
- 선택 우대와 추가 출산 우대를 합쳐 차감합니다(합계 상한 0.5%p)청약통장 보유와 전자계약 체결 여부에 따라 0.1%p에서 0.4%p까지 선택할 수 있고, 추가 출산 자녀는 1명당 0.2%p가 더해집니다. 두 값을 더하되 우대금리 합계는 0.5%p를 넘지 않습니다. 최종 금리는 연 1.2% 아래로 내려가지 않습니다.최종 금리 = max(1.2%, 기준 금리 − 지방 인하 − min(0.5%p, 선택 우대 + 추가 출산 × 0.2%p))
- 추가 출산은 금리뿐 아니라 특례기간도 늘립니다기본 특례기간은 5년이고, 추가 출산 자녀 1명당 5년씩 연장되어 최장 15년까지 갑니다. 대출 중에 출산했다면 은행에 조건변경을 신청해야 적용됩니다. 금리 인하 0.2%p보다 특례기간 연장의 실질 효과가 더 큰 경우가 많습니다. 5년 후 특례 종료 금리로 전환되는 경우와 15년간 특례금리가 유지되는 경우는 총 이자에서 수천만 원 차이가 날 수 있습니다.특례기간 = 5년 + (추가 출산 인원 × 5년)
- 연 4.2% 시중 대출과 월 납입액을 비교합니다동일 원금과 만기에 연 4.2%를 적용해 월 상환액을 다시 산출하고 차액을 구합니다. 그 차액에 총 개월 수를 곱한 값이 평생 절감액으로 표시됩니다. 다만 이 수치는 특례금리가 만기까지 유지된다고 가정한 값입니다. 특례기간이 끝난 뒤를 감안하면 실제 절감액은 이보다 작아질 수 있습니다.평생 절감액 = (시중 4.2% 월 납입 − 특례 월 납입) × 총 개월 수
조건별 계산 사례
사례
사례 A. 매매가 6.5억 · 소득 9,500만 원 · 30년 · 비수도권 생애최초 · 추가 출산 없음
입력 조건청약통장과 전자계약 우대 0.4%p 선택, 순자산 2.8억
적용 과정LTV 80%를 적용하면 5.2억이지만 호당 한도 4억 원이 적용되어 한도는 4억 원입니다. 소득 9,500만 원은 8,500만 원 초과~1억 원 이하 구간이라 만기 30년 기준 3.20%가 적용되고, 지방 소재 인하 0.2%p와 우대 0.4%p가 차감됩니다.
산출 결과한도 4.00억 / 금리 연 2.60% / 월 1,601,359원 / 시중 4.2% 대비 월 354,710원 절감 (평생 약 1.28억)
집값이 6.5억이지만 4억 원 한도가 먼저 적용되어 LTV 80%를 모두 활용하지 못했습니다. 이 가격대에서는 자기 자금이 2.5억 원 필요하며, 집값이 더 높아져도 대출 한도는 같으므로 자기 부담만 늘어납니다.
사례 B. 매매가 4.8억 · 소득 5,500만 원 · 30년 · 비수도권 생애최초 · 추가 출산 1명
입력 조건청약통장 5년 이상 우대 0.3%p 선택, 순자산 2억
적용 과정LTV 80%를 적용한 3.84억이 4억 원 한도보다 작아 그대로 한도가 됩니다. 소득 4,000만 원 초과~6,000만 원 이하 구간에 만기 30년이라 2.65%가 적용됩니다. 선택 우대 0.3%p와 추가 출산 0.2%p를 합한 0.5%p(우대 상한과 같음)와 지방 소재 인하 0.2%p가 차감됩니다.
산출 결과한도 3.84억 / 금리 연 1.95% / 월 1,409,757원 / 월 468,069원 절감 (평생 약 1.69억) / 특례기간 10년
한도는 사례 A보다 0.16억 적지만 월 절감액은 더 큽니다. 금리가 0.65%p 낮기 때문입니다. 추가 출산으로 금리가 0.2%p 인하되고 특례기간이 10년으로 늘어 특례금리 적용 기간이 두 배가 되었습니다. 낮은 소득은 한도에는 영향을 주지 않고 금리에서만 유리하게 작용합니다.
사례 C. 매매가 8.5억 · 맞벌이 소득 1.8억 · 30년 · 수도권 · 추가 출산 없음
입력 조건전자계약 우대 0.1%p만 선택, 순자산 4.5억, 부부 각자 소득 1.3억 원 이하
적용 과정LTV 70%를 적용하면 5.95억이지만 4억 원 한도가 적용됩니다. 소득 1.8억은 맞벌이 1.7억 원 초과~2억 원 이하 구간이라 만기 30년 기준 4.50%가 적용되고, 수도권 주택이라 지방 인하가 없으며 우대는 0.1%p뿐입니다.
산출 결과한도 4.00억 / 금리 연 4.40% / 월 2,003,044원 / 시중 4.2% 가정보다 월 46,975원 많음 (계산기 절감액 0원 표시)
맞벌이 최고 소득 구간에서는 특례금리가 계산기의 비교 기준인 연 4.2%보다 높아질 수 있습니다. 이 경우에는 실제 시중 주택담보대출 금리와 직접 비교해 선택해야 합니다. 청약통장 요건 등으로 우대 상한 0.5%p를 모두 채우면 연 4.00%까지 낮아집니다. 8.5억 주택에 대출 4억이면 자기 자금은 4.5억 필요합니다.
구간·유형별 기준 비교
기준표
집값·소득·우대 조합이 한도와 금리를 각각 어떻게 결정하는가계산기 실제 산출값
| 매매가 / 소득 / 만기 | LTV | 한도 | 기준 금리 | 차감 | 최종 금리 | 월 상환액 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8억 / 3,800만 / 30년 | 80% | 3.04억 | 2.40% | −0.60%p | 1.80% | 1,093,483원 |
| 4.8억 / 5,500만 / 30년 | 80% | 3.84억 | 2.65% | −0.70%p | 1.95% | 1,409,757원 |
| 6.5억 / 9,500만 / 30년 | 80% | 4.00억 | 3.20% | −0.60%p | 2.60% | 1,601,359원 |
| 8.5억 / 1.8억 / 30년 (수도권) | 70% | 4.00억 | 4.50% | −0.10%p | 4.40% | 2,003,044원 |
| 9억(보정) / 2억(보정) / 20년 | 80% | 4.00억 | 4.40% | −0.70%p | 3.70% | 2,361,158원 |
위 두 행은 LTV가 먼저 한도를 정했고, 아래 세 행은 4억 원 한도가 먼저 적용되었습니다. 4행을 뺀 나머지는 비수도권 생애최초(LTV 80%, 지방 소재 0.2%p 인하) 기준입니다. 마지막 행은 매매가 10억, 소득 2.8억, 순자산 5.5억을 입력해 세 항목 모두 보정된 경우로, 선택 우대 0.4%p와 추가 출산 2명 0.4%p를 합친 0.8%p가 상한 0.5%p로 줄어 지방 인하 0.2%p와 함께 0.7%p만 차감되었습니다.
용어 설명
용어
- 특례기간우대 금리가 고정으로 적용되는 기간입니다. 기본 5년에서 추가 출산에 따라 연장됩니다.
- LTV주택 가격 대비 대출 비율입니다. 생애최초 여부와 주택 소재지(수도권·규제지역 여부)에 따라 적용 비율이 달라집니다.
- 순자산보유 자산에서 부채를 뺀 금액입니다. 전세보증금, 차량, 예금 등이 모두 포함되며 자격 심사 기준으로 쓰입니다.
- 대환대출기존 대출을 새 대출로 갈아타 상환하는 것입니다. 요건을 충족하면 고금리 주택담보대출을 정책 금리로 바꿀 수 있습니다.
- 전자계약온라인 시스템으로 부동산 매매계약을 체결하는 방식입니다. 우대 항목 적용 조건으로 쓰이므로 계약 시점에 선택해야 합니다.
- 금리 하한선우대를 모두 적용해도 그 아래로 내려가지 않는 최저 금리입니다. 신생아 특례 디딤돌대출은 연 1.2%입니다.
- 스크래핑 심사신청자의 소득·자산 자료를 기관 간 전자적으로 수집해 심사하는 방식입니다. 서류 제출 부담을 줄여 줍니다.
