한도를 결정하는 건 집값이고, 금리를 결정하는 건 소득입니다 — 둘은 따로 움직입니다
최종 확인 2026-09-17신생아 특례대출을 알아보는 분들이 가장 자주 섞어서 생각하는 두 가지가 있습니다. 하나는 "소득이 낮으면 한도도 적겠지"이고, 다른 하나는 "집값이 비싸면 금리도 비싸지겠지"입니다. 둘 다 사실이 아닙니다. 이 대출에서 한도는 집값과 LTV 비율만 보고, 금리는 소득과 만기만 봅니다. 두 축이 완전히 분리되어 있어서, 소득이 높아도 한도는 그대로이고 집값이 싸도 금리는 안 내려갑니다. 여기에 우대 항목이 붙고 추가 출산 계획이 특례기간을 늘립니다. 계산기가 이 네 갈래를 어떻게 조립하는지 순서대로 풀어 보겠습니다.
계산기가 돌리는 산식, 단계별로 뜯어보기연산 로직
- 주택가격, 소득, 순자산을 각각 상한으로 자릅니다주택 가격이 9억 원을 넘으면 9억 원으로, 부부 합산 소득이 2.5억 원을 넘으면 2.5억 원으로, 순자산이 4억 6,900만 원을 넘으면 그 금액으로 보정합니다. 각각 보정이 일어나면 결과 화면 상단에 안내 문구가 붙습니다. 특히 순자산 항목은 한도나 금리 계산에 직접 들어가지 않지만 자격 심사에서 탈락 여부를 가르는 기준이라 보정 문구가 떴다면 실제 신청이 어려울 수 있다는 신호입니다.보정 주택가 = min(입력, 9억) / 보정 소득 = min(입력, 2.5억) / 보정 순자산 = min(입력, 4.69억)
- 한도는 LTV와 5억 원 상한의 교집합입니다생애최초라면 LTV 80%, 일반 무주택자나 1주택 대환이라면 70%를 주택 가격에 곱합니다. 그렇게 나온 금액과 법정 상한 5억 원 중 작은 쪽이 최종 한도입니다. 집값 6.25억 원 이상이면 생애최초 기준으로 5억 원 상한에 먼저 걸리고, 그보다 싸면 LTV가 먼저 걸립니다. 여기에 소득은 한 글자도 개입하지 않습니다.최대 대출액 = min(주택가 × LTV, 5억)
- 금리는 소득 7구간 × 만기 3구간 표에서 뽑습니다소득을 2,000만 / 4,000만 / 6,000만 / 8,500만 / 1.3억 / 2억 / 그 초과의 일곱 칸으로 나누고, 각 칸을 만기 15년 이하 / 20년 이하 / 그 이상으로 셋씩 쪼갭니다. 총 21개 조합입니다. 소득이 낮고 만기가 짧을수록 낮은 금리가 나옵니다. 여기에는 반대로 집값이 전혀 개입하지 않습니다.기준 금리 = 금리표[소득 7구간][만기 3구간]
- 선택 우대와 추가 출산 우대를 합쳐 차감합니다청약통장 보유와 전자계약 체결 여부에 따라 0.1%p에서 0.4%p까지 고를 수 있고, 추가 출산 계획은 1명당 0.2%p가 붙습니다. 두 값을 더해 기준 금리에서 뺍니다. 최종 금리는 연 1.20% 아래로 내려가지 않습니다.최종 금리 = max(1.20%, 기준 금리 − (선택 우대 + 추가 출산 × 0.2%p))
- 추가 출산은 금리뿐 아니라 특례기간도 늘립니다기본 특례기간은 5년이고, 추가 출산 1명당 5년씩 연장되어 최장 15년까지 갑니다. 금리 인하 0.2%p보다 오히려 이쪽이 실질 가치가 큽니다. 5년 후 일반 금리로 전환되느냐, 15년간 저리가 유지되느냐는 총 이자에서 수천만 원 차이를 만듭니다.특례기간 = 5년 + (추가 출산 인원 × 5년)
- 연 4.2% 시중 대출과 월 납입액을 비교합니다동일 원금과 만기에 연 4.2%를 적용해 월 상환액을 한 번 더 구하고 차액을 뽑습니다. 그 차액에 총 개월 수를 곱한 값이 평생 절감액으로 표시됩니다. 다만 이 수치는 특례금리가 만기까지 유지된다고 가정한 값이라, 특례기간이 끝난 뒤를 감안하면 실제 절감액은 이보다 작아질 수 있습니다.평생 절감액 = (시중 4.2% 월 납입 − 특례 월 납입) × 총 개월 수
조건별 실전 시뮬레이션 비교사례 비교
사례 A. 매매가 6.5억 · 소득 9,500만 원 · 30년 · 생애최초 · 추가 출산 없음
입력 조건청약통장과 전자계약 우대 0.4%p 선택, 순자산 2.8억
적용 과정LTV 80%를 적용하면 5.2억이지만 법정 상한 5억 원에 걸려 한도가 5억 원으로 확정됩니다. 소득 9,500만 원은 1.3억 이하 구간이라 만기 30년 기준 3.20%가 뽑히고, 우대 0.4%p가 차감됩니다.
산출 결과한도 5.00억 / 금리 연 2.80% / 월 2,054,472원 / 시중 4.2% 대비 월 390,614원 절감 (평생 약 1.41억)
집값이 6.5억인데 LTV 80%를 다 쓰지 못했습니다. 5억 상한이 먼저 걸렸기 때문입니다. 즉 이 가격대부터는 자기 자금이 1.5억 이상 필요하다는 뜻이고, 집값을 더 올려도 대출 한도는 그대로라 자기 부담만 늘어납니다.
사례 B. 매매가 4.8억 · 소득 5,500만 원 · 30년 · 생애최초 · 추가 출산 1명 예정
입력 조건청약통장 5년 이상 우대 0.3%p 선택, 순자산 2억
적용 과정LTV 80%를 적용한 3.84억이 5억 상한보다 작아 그대로 한도가 됩니다. 소득 6,000만 원 이하 구간에 만기 30년이라 2.70%가 나오고, 선택 우대 0.3%p와 추가 출산 0.2%p를 합한 0.5%p가 차감됩니다.
산출 결과한도 3.84억 / 금리 연 2.20% / 월 1,458,051원 / 월 419,775원 절감 (평생 약 1.51억) / 특례기간 10년
한도는 사례 A보다 1.16억 적은데 월 절감액은 오히려 큽니다. 금리가 0.6%p 낮기 때문입니다. 게다가 추가 출산 계획으로 특례기간이 10년으로 늘어 저리 구간이 두 배가 됐습니다. 소득이 낮은 게 한도에서는 불리하지 않고 금리에서만 유리하게 작동한다는 점이 잘 드러납니다.
사례 C. 매매가 8.5억 · 소득 1.8억 · 30년 · 일반 무주택/대환 · 추가 출산 없음
입력 조건전자계약 우대 0.1%p만 선택, 순자산 4.5억
적용 과정LTV 70%를 적용하면 5.95억이지만 5억 상한에 걸립니다. 소득 1.8억은 2억 이하 구간이라 만기 30년 기준 3.40%가 나오고, 우대는 0.1%p뿐입니다.
산출 결과한도 5.00억 / 금리 연 3.30% / 월 2,189,776원 / 월 255,310원 절감 (평생 약 0.92억)
고소득·고가주택 구간이라 금리가 가장 높게 나왔지만 여전히 시중 대비 매달 25만 원이 절약됩니다. 다만 8.5억 주택에 대출 5억이면 자기 자금이 3.5억 필요합니다. 우대 항목을 0.1%p만 챙긴 것도 아쉬운 부분인데, 청약통장 요건까지 채웠다면 0.4%p까지 갈 수 있었습니다.
구간별·유형별 핵심 기준 대조표기준 대조표
집값·소득·우대 조합이 한도와 금리를 각각 어떻게 결정하는가계산기 실제 산출값
| 매매가 / 소득 / 만기 | LTV | 한도 | 기준 금리 | 차감 | 최종 금리 | 월 상환액 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8억 / 3,800만 / 30년 | 80% | 3.04억 | 2.30% | −0.40%p | 1.90% | 1,108,502원 |
| 4.8억 / 5,500만 / 30년 | 80% | 3.84억 | 2.70% | −0.50%p | 2.20% | 1,458,051원 |
| 6.5억 / 9,500만 / 30년 | 80% | 5.00억 | 3.20% | −0.40%p | 2.80% | 2,054,472원 |
| 8.5억 / 1.8억 / 30년 | 70% | 5.00억 | 3.40% | −0.10%p | 3.30% | 2,189,776원 |
| 9억(보정) / 2.5억(보정) / 20년 | 80% | 5.00억 | 3.50% | −0.80%p | 2.70% | 2,698,501원 |
위 두 행은 LTV가 먼저 한도를 정했고, 아래 세 행은 5억 원 상한이 먼저 걸렸습니다. 마지막 행은 매매가 10억, 소득 2.8억, 순자산 5억을 입력해 세 항목 모두 보정된 경우입니다. 추가 출산 2명 예정으로 0.4%p가 더 차감돼 소득 최고 구간인데도 최종 금리가 2.70%까지 내려갔습니다.
헷갈리는 핵심 용어 한 줄 정리용어 사전
- 특례기간우대 금리가 고정으로 적용되는 기간입니다. 기본 5년에서 추가 출산에 따라 연장됩니다.
- LTV주택 가격 대비 대출 비율입니다. 생애최초 여부에 따라 적용 비율이 달라집니다.
- 순자산보유 자산에서 부채를 뺀 금액입니다. 전세보증금, 차량, 예금 등이 모두 포함되며 자격 심사 기준으로 쓰입니다.
- 대환대출기존 대출을 새 대출로 갈아타 상환하는 것입니다. 요건을 충족하면 고금리 주택담보대출을 정책 금리로 바꿀 수 있습니다.
- 전자계약온라인 시스템으로 부동산 매매계약을 체결하는 방식입니다. 우대 항목 적용 조건으로 쓰이므로 계약 시점에 선택해야 합니다.
- 금리 하한선우대를 모두 적용해도 그 아래로 내려가지 않는 최저 금리입니다. 이 계산기에서는 연 1.20%입니다.
- 스크래핑 심사신청자의 소득·자산 자료를 기관 간 전자적으로 수집해 심사하는 방식입니다. 서류 제출 부담을 줄여 줍니다.